【正文】 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 39 專 有 名 詞 定 義 一、 南新澳洲花園： 南新澳洲花園位于在三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面，建設(shè)內(nèi)容包括高層住宅，服務(wù)式公寓及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施 二、 營業(yè)收入 ：南新澳洲花園通過經(jīng)營服務(wù)式公寓、產(chǎn)權(quán)小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入 ,不包括商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、 洗衣、電話、電報和電傳 等其它項目 的收入， 不包括 服務(wù)費 收入以及小區(qū) 設(shè)備 、場地的 使用費 、 租賃費 等收入 。本階段的售價在單位成本基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%+90%） /3，即 80%： 銷售平均價格約為： 5986 元 /M2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。 功能分類及戶型設(shè)置定位 1 功能分類 本項目總建筑面積約 萬平方米，其中： 商業(yè)部分零銷 1 萬平方米，服務(wù)式公寓建筑占地面積 3320 平方米，建筑面積3500 平方米，多層住宅建筑占地面積 29435 平方米，建筑面積 204045 平方米；高 32層住宅建筑占地面積 17430 平方米，建筑面積 453180 平方米；公用設(shè)施部分包括為 207268 平方米，包括大堂、走廊、機電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。 （五） 南新澳洲花園 建設(shè)將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進 迎賓大道 新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。 三亞藍月灣海景酒店公寓 2020 年 5 月 6 日開盤報價最低為 萬 /套，最高為 萬 /套。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設(shè)計，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。 消費者分類： 在高層中、小戶需求型購房者當中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶： 一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風景，價格不是首要因素。這些 政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價又在瘋長的大城市。 （三）、在社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立的過程當中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比較嚴，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 則。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。眾多山 頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。總建筑面積 672545 平方米。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “ 項目投資計劃與資 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 金籌措表 ”。項目用地具有豐富的住居 度假 元素。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風情融入項 目的設(shè)計及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。 （三）、 三亞 南新澳洲花園 項 目 定位為 :結(jié)合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標客戶需求，項目的功能應該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。三亞地區(qū)相對濕度 79%，年蒸發(fā)量 195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長，年日照時數(shù)為 小時。 三、 交通條件 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 25 公里。 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：投資約 億元，使長達 公里的三亞灣得以建成 ,沿三亞灣濱海路前行 ,近處是椰樹搖曳生姿 ， 遠處是碧海晴天 ， 煙波浩渺 ， 美不勝收 ； 投資約 億元進行”兩河三岸”景觀建設(shè) ， 包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程 ， 東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著 ,三亞的”山、海、河、城“ 相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。商品房平均銷售價格 9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米， 商業(yè)用房 8037 元 / 平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。 （三） 2020 年 初 三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。 （二） 產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析） 調(diào)查時間： — 調(diào)查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 （三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標消費者具有吸引力。 （二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。 第二節(jié) 項目設(shè)計內(nèi) 容與規(guī)模 一、設(shè)計依據(jù) （ 一 ） 、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； （ 二 ） 、三 發(fā)改 （ 2020 字第 21 號； （ 三 ） 、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃 三規(guī)委辦 為 [2020]36 號； 30（ 四 ） 、三亞市國土環(huán)境資源局文件； （ 五 ） 、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （ 六 ） 、海南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料； （ 七 ） 、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （ 八 ） 、《海南省建筑安裝裝飾工程概預算定額》。 7% 雙套間設(shè)計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在 100140 平方米， 111 間，占25。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。 六、 免費入住權(quán) ：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 第五章 服務(wù)式公寓經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 開房率 =服務(wù)式公寓年實際出租總房間數(shù)247。以后每年分配一次。 建議該項目的銷售方式是： ● 進行小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 8 物業(yè)管理定位 1 本項目經(jīng)營管理模式 本項目將采用服務(wù)式公寓式模式進行日常的經(jīng)營和管理，物業(yè)管理公司在本 38項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務(wù)。 3． 5． 2 平均售價制定建議： ① 70%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+70%） =5653 元 /M2； ② 80%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+80%） =5986 元 /M2； ③ 90%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+90%） =6319 元 /M2。 31建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。 消費檔次將大幅提升。是老年人生活的天堂。 加上在建的本項目，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。 南新澳洲花園 小區(qū)是目前三亞 迎賓大道 第一個高層中、小戶型項目，具有標志性。 商品房銷售價格穩(wěn)中有升 ： 152020年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小 區(qū)進入市場為標志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。項目的 規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計均 為 專業(yè) 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司