【正文】 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 2）項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 38 十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 聯(lián)盟社區(qū)開發(fā)概算 總建筑面積： 616467 ㎡，其中：住宅 436467 ㎡，商服 40000 ㎡，回遷 140000㎡， 高、層多層各按 50%計(jì)算 前期費(fèi)用表： 項(xiàng) 目 單價(jià)元 ／ ㎡ 建 筑 面 積 金 額（萬元） 備 注 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 60 436467 人防工程 費(fèi) 24 436467 如有地下室減免 規(guī)劃管理費(fèi) 4 436467 墻改費(fèi) 12 436467 不用 紅磚沒有此項(xiàng) 供熱入網(wǎng)費(fèi) 45 436467 規(guī)劃放線費(fèi) 436467 自來水入網(wǎng)費(fèi) 14 436467 611 設(shè)計(jì)費(fèi)（高層） 15 218233 設(shè)計(jì)費(fèi)（多層） 218233 圖紙審查費(fèi) 436467 消防審查費(fèi) 5 436467 地質(zhì)勘 探費(fèi) 2 436467 測(cè)量定位 436467 電增容 75 436467 招標(biāo)費(fèi) 6 436467 拆遷費(fèi)用 合計(jì)： 11393.2 一、 開發(fā)成本 ： 前期費(fèi)用見上表： 11393 萬元 回遷面積： 140000 1800=25200 萬元 小區(qū)綠化： 68016 100=680 萬元 監(jiān)理公 司： 616467 7=431 萬元 施工本體：多層住宅： 218233 1800=57282 萬元 高層住宅： 218233 2800=61105 萬元（ 30 層） 商 服： 40000 1800=7200 萬元 公建面積： 20xx 1800=360 萬元 開發(fā)建設(shè)稅和所得稅： 274055 %=28775 萬元 合計(jì)： 192426 萬元 二、 銷售收入 ： 多層住宅： 218233 5000=109116 萬元 高層住宅： 218233 6000=130939 萬元 商 服： 40000 8500=34000 萬元 合計(jì)： 274055 萬元 三、利潤： 銷售收入 274055－ 開發(fā)成本 192426=81629 萬元 39 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市 場(chǎng)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造 適合人們居住生活的良好的環(huán)境。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng) 36 地貨幣貸款。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率 30%。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 20xx 年 8 月開工，至 20xx 年 10 月 多層住宅竣工， 至 20xx 年 9 月 30 日高層竣工， 總工期 3 年。 B 辦理開工報(bào) 30 告。 28 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。公眾參與的對(duì)象 哈爾濱 市 人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心二組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工 瀑布，周邊兩個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 5455 居住人數(shù) 人 16365 戶均人口 人 3 總建筑面積 ㎡ 616467 ㎡ 436467 ㎡ 20xx 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 30 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段 、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。我 區(qū) 城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對(duì)居民購買住宅 的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房?jī)r(jià)上漲。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶 需求的 多種戶型，避免單一， 因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)哈爾濱市平房 區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 。 近兩年來，黑龍江 建設(shè)委員會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21 世紀(jì)的環(huán)境優(yōu)美、居住舒適 的 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 的奮斗目標(biāo)。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 ，也成為了房市升溫。 2） 收 入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 ：煤氣管道安裝到廚房。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社 區(qū) 建設(shè)規(guī)劃的要求。 (2)制訂方案。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行???? 五．環(huán)境保護(hù) 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。 26 七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 小 區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約 10000 平米的 廣場(chǎng) ，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。抵押款和借款的比例稱為 抵押存款限額。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量的 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 居民 提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 30%， 將會(huì)吸引大批人員 前來居住。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取委托銷售的方式。 （ 1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措 施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì) 地 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù) 發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 41 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“ 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) ”投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。 形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 二．勞動(dòng)定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運(yùn)營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 32 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi) 危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 四．公眾參與 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的目的 在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見、建議、 和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè) 計(jì) 更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。 二．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。收集后的雨水?jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。該閥門可隨室外氣溫變化自