【正文】 培訓(xùn)。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建 、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。這一組織形式既能及時(shí)指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 （ 2） 土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金 ，由政府操作，先交后返 。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 （ 待測算 ） 門的程控交換機(jī)，擬由 聯(lián)盟社區(qū) 電話局下屬分局解決。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn) 生變化。 37 設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。可見，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目建設(shè)對社會(huì)的影響及相關(guān)措施 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項(xiàng)目市場價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng) 42 險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。 三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 43 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng) 目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。 2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積 :616467平方米 * 項(xiàng)目總投資 : 179276萬元 * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)利潤 : 81629 萬元 * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :（ ） 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為 3 年。 47 因此社會(huì)效益極為可觀。 （ 4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對空間。 （ 3）要做精品。 從社會(huì)效益來說： 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 建成后，可提供住宅5455 套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。 房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)提出了兩個(gè)方案。通過研 究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。這樣極可能避免不必要因素的影響。房地產(chǎn)市場的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 三．社會(huì)評價(jià)結(jié)論 總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。小區(qū)的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。 增加初期收入，可以緩和資金矛盾。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 35760萬元。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種 應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi) 的道路 、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套， 均由黑龍江永益房地產(chǎn) 開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 22 萬平方米 ，總建筑面積接近 61 萬平方 米（其中公建面積約 20xx 平方米 ，住宅建筑面積 616467 平方米 ），總戶數(shù) 5455戶，綠化 率 30%，容積率 。 物業(yè)管理部 ：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。 3)編制或?qū)徍耸?工圖預(yù)算。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì) 監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專家委員會(huì) 行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 29 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對公司的文檔進(jìn) 行分類管理 。 4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 1)有毒有害物品的危害。 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛? /h，平均燃?xì)饬繛? 立方米 /h， 5455 戶居民共用天然氣 2420xx0 立方米。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度 22 感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水 21 及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中， 應(yīng)大量應(yīng)用 新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 3. 供熱 新敷設(shè)的供熱干線接入。 (3)申請批準(zhǔn)。 聯(lián)盟社區(qū)這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天社 區(qū) 一塊黃金地段開發(fā)熱土。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺階和擋土墻， 方便排水。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔 高層、 多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以 11 外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作， 對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 另外知名企業(yè)得到追捧。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。今年 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： 土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，哈爾濱 房地產(chǎn)投資大幅增加， 20xx 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平 8 方米。 4. 供電 考慮留有余地，變壓器容量為 待專業(yè)設(shè)計(jì) ） 千伏安。 平方工業(yè)區(qū)的公路、鐵路通往全國各地，有京哈高速、 10 210國道和通往全省的環(huán)城公路，哈爾濱地鐵 1號線九設(shè)在火車站前，所以 平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū)開發(fā)建設(shè)后前景可觀，效益豐厚， 是投資者一片熱土。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。 整個(gè)小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 （ ） 萬元，扣除成本，減 7 去銷售（營業(yè)）稅金及附加 （ ） 萬元 ,所得稅 （ ） 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 （ ） 萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤為（ ） 萬元。 商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住哈爾濱市 的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊公檢法人員 對中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。 從目前我區(qū) 房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 %的消 9 費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。 使 哈爾濱市 平房區(qū) 聯(lián)盟社 區(qū) 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 而周邊地段由于 我 區(qū) 近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng) 險(xiǎn)較小。 現(xiàn)代 聯(lián)盟社區(qū) 主要居住對象 以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 15 一．項(xiàng)目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好 ，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 61 萬平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。 二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 17 6. 電信 本項(xiàng)目 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 開設(shè)下屬分局解決。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一．節(jié)能措施 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社 區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國 家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。充分利用雨水，減少市政供水。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。遠(yuǎn)離 重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。 2．調(diào)查項(xiàng)目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址