【正文】 20xx 年 6 月 竣 工 并 交 付 ， 回 收 成 本 約 億。 第二方案，按管委會批準的方案，財政統(tǒng)籌，凱得文化公司參與土地投標(biāo)，當(dāng)超過一定的地價后，則不再參與競標(biāo)，由價高者得。 23 / 31 州國際演藝中心商業(yè)、居住及文化配套。據(jù)統(tǒng)計， 20xx年以來通過場館運作，兩年合計降低財政補貼約 2,800 萬元。 地 區(qū) 珠三角 長三角 環(huán)渤海 其它地區(qū) 合計 銷售額估值（億元） 15 18 15 12 60 銷量占比（ %） 25 30 25 20 100 數(shù)據(jù)來源：庶正康訊 17 / 31 第三章、項目的建設(shè)背景 一、 廣州科學(xué)城 與演藝中心二期 廣州科 學(xué)城自 1998 年奠基啟動以來，經(jīng)過近 12 年的奮發(fā)圖 強，目前已經(jīng)成為具有高質(zhì)量 城市生態(tài) 環(huán)境，完善的 城市基礎(chǔ)設(shè)施 ，高效率的投資管理軟環(huán)境的產(chǎn)、學(xué)、研一體化的多功能、現(xiàn)代化新型科學(xué)園區(qū)。 20xx 年中國營養(yǎng)產(chǎn)品人均消費量與世界的差距 國家及地區(qū) 人均消費量（美元） 各國超過中國的倍數(shù)（倍） 美國 歐洲 日本 加拿大 中國 拉美 非洲 全球平均 資源來源：《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告 （ 20xx） 》 （ 3）通過重預(yù)防、治未病以 降低衛(wèi)生醫(yī)療費用 是未來發(fā)展的大趨勢 世界衛(wèi)生組織認為：決定健康的因素中有 60%取決于生活方式，而只有 8%取決于醫(yī)療手段。 12 / 31 由于行業(yè)發(fā)展的歷史原因，直銷領(lǐng)域的企業(yè)占據(jù)了較大的市場規(guī)模和比例。安利中國以其特有的直銷模式，向中國消費者傳遞全新的營養(yǎng)與健康觀念和產(chǎn)品，培育了膳食營養(yǎng)補充劑的市場，同時也為膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的市場發(fā)展打下了堅實的客戶基礎(chǔ)。 膳食營養(yǎng)補充劑在各國的發(fā)展?fàn)顩r相差很大，發(fā)達國家市場成熟度遠遠大于欠發(fā)達國家，美國、日本、西歐三大市場占有全球約 70％的市場。 報告期內(nèi)，公司的營業(yè)收入和凈利潤一直保持快速增長，增幅遠高于 行業(yè)平均水平。 20xx 年，公司的收入和利潤增長速度遠高于行業(yè)水平，市場龍頭地位得到進一步加強，市場占有率也得到了進一步提高。 公司已在珠海擁有了涵蓋軟膠囊、硬膠囊、片劑、粉劑等多個劑型的先進生產(chǎn)基地，該基地是中國專業(yè)的膳食營養(yǎng)補充劑生產(chǎn)基地之一。 7 / 31 第二章、公司所處的行業(yè)基本情況 本公司屬于 營養(yǎng)產(chǎn)業(yè) 中的 膳食營養(yǎng)補充劑 行業(yè) 。我國人口基數(shù)大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意識的增強及政府政策的引導(dǎo)，未來必將成為最 有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?，發(fā)展速度 將遠 超發(fā)展中國家 的年均增幅。這是繼 1997年《中國居民膳食指南》發(fā)布 10 年后又一次對中國居民膳食狀況提出了重要的指導(dǎo)意見，并倡 導(dǎo)平衡膳食結(jié)構(gòu)，合理攝取營養(yǎng)。我國已經(jīng)進入了營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。隨后，藥店、商超、郵購、品牌連鎖等非直銷渠道開始逐步建立和成型，且其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富，市場規(guī)模也快速擴大。目前， O2體育館除了主體建筑外，其附屬建筑包括 11 個電影廳、數(shù)十家餐廳，屋頂還有 18 / 31 一條天空步行道，逐漸形成 了包括商場、餐飲和其他休閑場所的體育和娛樂中心，憑借在改擴建和運營之初的可持續(xù)發(fā)展理念，奧運會閉幕后，北格林尼治中心成為全球最熱門的集音樂、體育、娛樂為一身的音樂圣地和休閑場所。 ”，演藝中心二期項目開發(fā)建設(shè)符合管委會對演藝中心項目的統(tǒng)籌規(guī)劃。 24 / 31 四、 規(guī)劃建設(shè) 規(guī)模和投資情況 設(shè)計方案 項目首期東地塊用地面積 32,766m2， 擬規(guī)劃用地性質(zhì)是綜合用地，商業(yè)兼容住宅， 建筑密度控制在 40%，建筑基底面積 13,100 m2，容積率約 ，總建筑面積 136,300 m2，項目總投資約 萬元。 20xx 年 2 月規(guī)劃方案、設(shè)計方案報管委會及有關(guān)部門審批。 總體而言，通過二期項目的開發(fā)并在商業(yè)化的運作下反哺一期場館的經(jīng)營資金不足，降低開發(fā)區(qū)財政負擔(dān)，為開發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè) ，打造香雪文化藝術(shù)中心起到助推作用。并由區(qū)財政安排專項資金人民幣 億元作為土地款及項目啟動費用。凝聚國家音樂產(chǎn)業(yè)基地氛圍，推出了 “ 音樂孵化器 ” 項目，專門扶持音樂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項目，成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。不但為周邊約三萬戶居民和五萬名企事業(yè)人員提供一個購物、體育休閑與文化娛樂的場所，彌補開發(fā)區(qū)從未有過大型商業(yè)區(qū)域和商業(yè)氛圍的缺陷，形成宜居宜業(yè)的環(huán)境，也將最大程度上發(fā)揮演藝行業(yè)的 “夜間經(jīng)濟 ”，讓更多的人流在此停留和觀光，極大的拉動相關(guān)交通、餐飲、旅業(yè)、通訊、廣告等行業(yè)，為開發(fā)區(qū)再開稅源經(jīng)濟，成為開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要區(qū)域。 他山之石，可以攻玉，以最近 20xx 年英國奧運會為例，北格林尼治中心（原O2 體育館）最初是為了慶祝千禧而建，當(dāng)時運營并不成功。 日本厚生省統(tǒng)計顯示營養(yǎng)健康食品消費與醫(yī)藥品支出呈負相關(guān)關(guān)系 15 / 31 三、我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的市場概況 直銷領(lǐng)域和非直銷領(lǐng)域的區(qū)別 我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)首先是依托直銷巨頭安利中國的力量開始起步。 中國膳食營養(yǎng)補充劑的發(fā)展前景 （ 1） 我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 為膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間 根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，當(dāng)一個國家的人均 GDP 達到 1,500 至 3,000 美元之間時，營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會崛起，它與社會經(jīng)濟發(fā)展的進度密不可分。 20xx 年，全球膳食營養(yǎng)補充劑的巨頭 NBTY、 GNC 進入中國市場，并開始在大城市開設(shè)專柜和品牌連鎖店，標(biāo)志著全球標(biāo)桿企業(yè)開始關(guān)注中國這個巨大市場，帶來了行業(yè)的新銷售模式，同時也加劇了市場競爭。發(fā)展中國家市場由于滲透率低，有較高的增長潛力，近年來已經(jīng)表現(xiàn)出比發(fā)達國家更快的發(fā)展速度。獨特的建筑風(fēng)格、熙熙攘攘的人流、美倫美幻的場館燈光和精彩絕倫的演出場景，集聚了濃厚的人氣和宣傳效應(yīng)，使演藝中心成為廣州及開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)標(biāo)志性建筑和靚麗的名片，為提升、宣傳區(qū)域 形象 做出了積極貢獻。截止 20xx 年 12 月 31 日，全國已有 128 家專賣公司產(chǎn)品的 凱得文化公司連鎖經(jīng)營店 分布在各大中城市，為消費者提供專業(yè)的營養(yǎng)健康產(chǎn)品、健康咨詢和售后服務(wù)。經(jīng)過 20xx年和 20xx 年品牌擴張戰(zhàn)略和品牌提升戰(zhàn)略，公司“ 凱得文化公司 ”品牌已經(jīng)成為了強勢的渠道性品牌，該單一品牌的市場占有率第一，目前正在向知名的大眾消費品牌轉(zhuǎn)變，是中國在未來最有可能與“安利紐崔萊”等國外品牌相抗衡的國內(nèi)品牌。 二、項目概括 廣州國際體育 演藝中心于 20xx 年 7 月 23 日經(jīng)廣州開發(fā)區(qū)管委會主任辦公會（ [20xx]49 號）決定建設(shè)， 計劃中 的演藝中心整體規(guī)劃設(shè)計分為三個部分，一期的主館（即已建成的演藝中心場館）、二期的商業(yè)、酒店公寓配套和三期的休閑文化廣場。日本是全球第二大膳食營養(yǎng)補充劑的消費國， 20xx 年市場 規(guī)模約 為 111 億美元，全日本有三分之二的消費者有 消費膳食營養(yǎng)補充劑的習(xí)慣。 20xx 年，廣州佰健在膳食營養(yǎng)補充劑的非直銷領(lǐng)域市場中率先引入專柜加營養(yǎng)顧問模式，在全國大規(guī)模設(shè)置配有經(jīng)過專門培訓(xùn)的營養(yǎng)顧問的專柜，迅速占 11 / 31 領(lǐng)市場。其中，安利中國旗下的紐崔萊系列膳食營養(yǎng)補充劑產(chǎn)品僅20xx 年在中國銷售收入就超過 100 億元。從我國的情況來看， 1999年我國居民個人衛(wèi)生支出總額為 2, 億元，到 20xx 年已經(jīng)增長到 5,億元，增長了 106%。 近年來，為創(chuàng)建和諧城市，完善 “兩城一島 ”宜居宜業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境，在市委、市政府大力支持下，廣州開發(fā)區(qū)管委會、蘿崗區(qū)政府先行先試、敢為人先，在科技園區(qū)、體育文化設(shè)施、城市交通系統(tǒng)等方面做了大量而 卓 有成效的工作 ，其中廣州國際體育演藝中心（下稱 “演藝中心 ”）就是我區(qū)升級轉(zhuǎn)型、具有一定前瞻性戰(zhàn)略之作。通過二期項目的開發(fā)運作，將產(chǎn)生的純收益全部用于一期場館負債及彌補經(jīng)營資金 不足，可化解一期場館的經(jīng)營困局。 三、 布局 國際演藝中心一體化配套綜合體，從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運營式達到完美的和諧，達到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動。 25 / 31 六、 資金籌措計劃 凱得公司是開發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財政統(tǒng)籌下，由公司專項用于開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟建設(shè)。 二、 項目前期 費 建設(shè)前期費用主要包括工程咨詢費、 編制可行性研究報告費、勘察設(shè)計費、環(huán)境咨詢服務(wù)費、招標(biāo)代理服務(wù)費、工程量清單 編制 費、施工 圖審查費、審核竣工結(jié)算費等 ， 共計約 1514 萬元， 明細如下表所示： 序號 項目 及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 建設(shè)項目前期工作咨詢費 2 編制可行性研究報告 3 勘察費 4 設(shè) 計費 5 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費 6 招投代理服務(wù)費 7 工程量清單編制費 8 施工圖審查費 9 審核竣工結(jié)算費 10 招標(biāo)控制價評審費 11 建設(shè)工程交易服務(wù)費 合計