【正文】 這一文化融合的共性，也必將成為哈密市文化的象征，在充分利用文化載體傳播◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 42 的過程中 ，大十字商業(yè)街文化融合的形象將得到最佳展現(xiàn)，品牌形象也因此大幅提升。 西側(cè)二層商業(yè)鋪面主要經(jīng)營婚紗影樓，影像制品。 如何適應(yīng)第一主力店 在商業(yè)街的規(guī)劃中，我們必須考慮如何適應(yīng)第一 主力店，形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，我們的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要集中于日用百貨、餐飲、美容美發(fā)、小商品及民族特色，商業(yè)步行街極好的解決了第一主力店的經(jīng)營問題，形成了對目標(biāo)客戶極強的感召力。 延長消費者停留時間目標(biāo) 商業(yè)區(qū)的商氣是否興旺除依靠人流量外，還得靠消費者長時間停留來營造，民漢文化融合的縮影可吸引大量客戶在此邊購物，邊休閑，從而延長停留時間。 購買商戶的價格承受水平 70%的客戶在購買時選擇一層鋪面作為投資對象，認為可接受的價格在 3800 元 —— 4300 元 /平方米之間，一、二層整體購買的所占比例較小，認為現(xiàn)行 2700 元 /平方米價格基本合理。 涉及商鋪購買意向時， 90%以上的商戶均不愿購買商鋪，并表示對長遠經(jīng)營信心不足， 10%有購買意向的，以本地商戶為主，要用于自我經(jīng)營或投資租賃。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 9 租金大幅回落并不能使所有市場均獲得滿 意的招商效果，如領(lǐng)先二期免租金也不能吸引客戶進駐，而陽光商場也由四層壓縮至兩層，且大部門商戶均有從新尋找鋪面的意向，殘酷的商業(yè)競爭導(dǎo)致的價格競爭必將愈演愈烈。◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 1 大十字商業(yè)街 整合營銷推廣方案 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 2 一、市場調(diào)研分析 一 調(diào)查時間 2002 年 7 月 18 日 —— 2002 年 7 月 22 日 二 調(diào)查方法 采用問卷調(diào)查和問詢調(diào)查結(jié)合 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 3 三 調(diào)查目的 分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購買行為及心態(tài)，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù)。 三、哈密市消費者消費形為特征 市民收入較低，價格敏感度高 哈密市市民收入水平較低，高收入人群主要集中于鐵路、銀行、電信等少數(shù)單位。 在商鋪更換時間安排上，大部分商戶選擇今明兩年，反映出大量新的商業(yè)物業(yè)對整個商業(yè)市場形成的巨大壓力，迫使商戶從經(jīng)營不佳的市場轉(zhuǎn)出。 對價格敏感性較大的是少數(shù)民族商戶，幾乎所有的少數(shù)民族商戶都反映價格過高，◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 18 這主要和他們的資金實力及斤斤計較的民族 個性有關(guān)，這一點，我們以后主要針對民族人士喜歡扎堆的商業(yè)經(jīng)營特性解決，以整體介入許以小利刺激該部分人群購買。 提高顧客消費水平目標(biāo) 特色市場對高收入顧客及旅游客戶有極強的吸引力，并因此帶動了市場的消費水◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 26 平。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 31 如何適應(yīng)不同經(jīng)營面積商戶的需求 針對商戶對面積需求的差異性，我方建議除對大面積用戶向中間商鋪引導(dǎo)的同時，還應(yīng)考慮建筑結(jié)構(gòu)上中間隔墻的拆除問題， 以適應(yīng)大商戶對面積的不同要求。 ★ 3 號街區(qū)：以民族特色餐飲為主，穿叉一些娛樂場所；西側(cè)一層鋪面主要經(jīng)營食品、日 用百貨、小商品及低檔服飾。 四 主題雕塑凸顯品牌內(nèi)涵 我們找到了大十字商業(yè)街的文化內(nèi)涵 —— 融合的文化特質(zhì) —— 宗教文化、民族文化、歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化、景觀文化、休閑文化，如此豐富的文化內(nèi)涵，有賴于建筑風(fēng)格對它外在的延伸。 風(fēng)水財富融合的地方 文化載體 —— 大十字曾是哈密的經(jīng)濟文化中心，未來必然會承接這一歷史使命。 ★ 2 號街區(qū)： 2 號街區(qū)東側(cè)一層經(jīng)營服裝服飾，二層經(jīng)營鞋、帽、箱包、精品，化妝品及婦女兒童用品。 其次，從哈密市商業(yè)戶獨門獨戶的經(jīng)營思想而言，商業(yè)街的招牌店滿足了市場需求，且更容易形成地方商業(yè)特色及文化特色，具備了長遠發(fā)展?jié)摿Α? C、定位目標(biāo) 吸引人流目標(biāo) 以特色市場為炒作點，借政府支持進行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影 —— “哈密之窗”，以文化吸引本地消費人群及外來旅游者。 意向客戶經(jīng)營行業(yè) 對所有意向客戶的訪 問中，經(jīng)營食品百貨的占 25%，美容服務(wù)的占 25%，餐飲業(yè)的占 25%，投資類的占 16%，其它為民族特色經(jīng)營約占 8%，由此可見，食品百貨、美容服務(wù)及餐飲業(yè)是我們銷售的主體，其次為投資類和民族特產(chǎn)經(jīng)營。 哈密市商戶投資意向 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 13 在涉及商鋪投資意向時， 幾乎 60%以上的商戶都有更換商鋪的意向，反映出商戶對市場的忠誠度較低，且大部分商戶均以 1—— 3 年租賃期為多，反映出大部分商戶對生意的長遠預(yù)期不佳，隨時準(zhǔn)備更換商鋪或改行經(jīng)營。 商業(yè)開發(fā)速度大于商業(yè)需求速度，租金出現(xiàn)大幅下滑，價格競爭加劇 哈密市在 3 年前，由于商業(yè)鋪面供給較少，商鋪租賃價格較高，并一直處于上升狀態(tài)，但隨著這兩年商鋪的大量供給，市場已出現(xiàn)嚴(yán)重過?，F(xiàn)象，價格一跌再跌，現(xiàn)在的租賃價格，商場的四五層及一些集貿(mào)市場已跌至 400 元 /平方米 /年，鐵路局片區(qū)已跌至 300 元 /平方米 /年，一些沿街商鋪雖然價格變動不大，但也有所回落，租賃價約在1500 元 — 2500 元 /平方米 /年。 四 調(diào)查范圍 哈密市主要商業(yè)市場 五 調(diào)查項目 哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境 哈密市商業(yè)形態(tài) ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 4 哈密市經(jīng)營商戶 競爭物業(yè)狀況 大十字商業(yè)街意向客戶購買行為 六 調(diào)研分析結(jié)果 一、哈密市 商業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 人口少、收入低、消費能力有限 哈密地區(qū)面積 萬平方公里，轄區(qū)人口 35 萬，其中市區(qū)面積 萬平方公里，人口 萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。 由于收入較低，哈密市老百姓在購物時對價格的敏感度極高，對價格斤斤