【正文】 ? 電視廣告： 不采取硬性廣告的播放方式，而轉(zhuǎn)向采取特定事件營(yíng)銷的新聞報(bào)道及其他軟性宣傳形式，主要以項(xiàng)目形象宣傳為主。 ? 按 渠道進(jìn)行 推廣 為擴(kuò)大客群的受訪面，可建議同目前 A 的主流二手中介服務(wù)商進(jìn)行合作，充分利用其深厚的地源及人脈優(yōu)勢(shì) 。 特定客群的宣傳 媒體投放（ DM 為主） 結(jié)合 A 工藝節(jié) 路牌廣告 結(jié)合老客戶新年拜年活動(dòng)，進(jìn)行事件營(yíng)銷 開展“ XX 新城”迎新活動(dòng) 媒體投放（ DM 為主） 項(xiàng)目包裝 針對(duì)回鄉(xiāng)客戶開展項(xiàng)目營(yíng)銷 第三部分：營(yíng)銷 管理 及策略 一、 銷售計(jì)劃管理預(yù)警指標(biāo) 結(jié)合第二部分中的《各計(jì)劃銷售任務(wù)分解與物業(yè)銷售安排》 作為 月度銷售計(jì)劃完成程度指標(biāo)，可以用完成程度預(yù)警，也可以用連續(xù)不能完成計(jì)劃的月份數(shù)預(yù)警。 在產(chǎn)品上 銷售上，除了繼續(xù)消化原由的客戶以外。行業(yè)前期看好，主要取決于市場(chǎng)的資金充裕 程度。 觀察期 。個(gè)人估計(jì)：形勢(shì)會(huì)像向好的方面發(fā)展，但有待時(shí)間考驗(yàn)。然而股市的深幅暴跌，消滅了房地產(chǎn)主要的目標(biāo)客群的中產(chǎn)階層，下跌截止到 10 月一年時(shí)間蒸發(fā)約 24 萬億市值，大量的民間資金在股市消失，市場(chǎng)投資能力迅速下降。但由于房地產(chǎn)涉及民生問 題，民眾整體對(duì)房?jī)r(jià)高位的抗性，雖然地方政府的存在救市沖動(dòng)，但是中央政府 對(duì)地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)控的“表面態(tài)勢(shì)”沒有改變，實(shí)際是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，這 是 主基調(diào) 。如在觀察期間，國(guó)家經(jīng)過幾次的降息以及降低保 證金率。 綜上所述， 09 年度集團(tuán)任務(wù)必須主要靠住宅推廣來完成。 在媒體的投放上重點(diǎn)以路牌廣告 為主，輔助軟文宣傳，提高項(xiàng)目暴光度，同時(shí)以DM 單作為特定客群的宣傳媒介。因此建議在允許的情況下盡快完善項(xiàng)目的配套，特別是交通配套，必須盡快完善。 我司項(xiàng)目目前主要客戶群體主要為項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員，特別是當(dāng)?shù)氐男姓C(jī)關(guān)及企 事業(yè)單位所占比例接近 6 成，在建立針對(duì)行政單位推廣政策的基礎(chǔ)上，建議建立針對(duì) 醫(yī)護(hù)板塊與教師板塊 的營(yíng)銷方案。 尾序提示： 本計(jì)劃從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，加上上年度的推廣經(jīng)驗(yàn)歸納出以上結(jié)論，鑒于本案為全年?duì)I銷方案，在實(shí)際操作上未盡詳細(xì)，具體營(yíng)銷推廣步驟需在各階段實(shí)施過程中視市場(chǎng)發(fā)展而具體安排，同時(shí)需與發(fā)展商進(jìn)一步溝通和完善，以更好的推進(jìn)銷售工作的順利開展。 充分利用目前招商的事宜進(jìn)行與政府合作，調(diào)動(dòng)政府平臺(tái)資源，進(jìn)行事件營(yíng)銷。建議在前期的推廣主題上重點(diǎn)增加兩點(diǎn)“ 88 萬平米 A 首席大盤” “引 創(chuàng) A樓盤最高性價(jià)比 ”。 在項(xiàng)目的推出量，該階段 在前期推出的體量上，建議推出公寓樓 4與商住樓 3（均為小戶型），利用其總價(jià)優(yōu)勢(shì)來啟動(dòng)市場(chǎng)，同時(shí)因我司 前期 公寓樓很大一部分 預(yù)定 客戶集中在 2（小戶型）， 4的推出 可方便其更換。 考慮到目前 市場(chǎng) 前提未能 具備 的情況下，靠大量投入廣告成本來進(jìn)行商鋪推廣，將存在極大的風(fēng)險(xiǎn) 。 行業(yè)拐點(diǎn) 。屆時(shí)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)消費(fèi)信心的提升，人民幣適度的貶值，才 能對(duì)國(guó)內(nèi)的外貿(mào)出口起到提振作用。 金融環(huán)境下的房市： 起始與美國(guó)次級(jí)債危機(jī)，從開始出現(xiàn)問題到演變成今天的全球性金融危機(jī)，并已經(jīng)波及到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 08 金融危機(jī)的爆發(fā)直接影響 到我國(guó)外貿(mào)出口的大幅減少，并于 10 月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這 7000 億美元是靠印鈔機(jī)還是從國(guó)債等籌集，其關(guān)鍵 是否涉及侵犯其他經(jīng)濟(jì)體的利益。寬松的貨幣政策將會(huì)推動(dòng)行業(yè)迅速上升發(fā)展 。 同時(shí)為下階段小高層的上市打下基礎(chǔ)。 ? 相應(yīng)對(duì)策 進(jìn)一步檢討計(jì)劃目標(biāo)和相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對(duì)銷售計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)督力度。 針對(duì)上述提到的 4 種推廣方式 在客群與渠道營(yíng)銷方面重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)部分： ? 加強(qiáng)老客戶營(yíng)銷 目前我 司項(xiàng)目主要來自周邊，因此客群在存在極強(qiáng)的共通性，因此建議考慮在增強(qiáng)客戶信心后，推出 XX 房地產(chǎn) 會(huì)，以現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)增進(jìn)客戶老帶新的積極性。 ? 網(wǎng)絡(luò)： 主要 定位為 項(xiàng)目形象 宣傳 及項(xiàng)目事件營(yíng)銷事件的渲染。 建議： 建議增加 黃石至市區(qū)干道（彩虹橋）路段的廣告位，作為主要的形象廣告 （標(biāo)價(jià) 萬 /年， 含打燈及一年的電費(fèi)、第一次懸掛及審批的費(fèi)用）。 主要抓住項(xiàng)目的工程進(jìn)度、木材加工區(qū)的重大事件、項(xiàng)目軟性配套的完善等廣告事件進(jìn)行宣傳。 時(shí)間 工作事項(xiàng) 工作重點(diǎn) 工作目的 問題應(yīng)對(duì) 2020 年 11 月 —— 2020 年 12 月 客戶接待與維護(hù) 結(jié)合年底宣傳，媒體組合投放 去化剩余單元 經(jīng)過兩輪的篩選，余下的為一些多為大戶型及價(jià)格高的單元，因此這階段客群的再度細(xì)分就變的很重要。 根據(jù)項(xiàng)目特性和工程進(jìn)度，本項(xiàng)目的營(yíng)銷階段、工作周期及推廣費(fèi)用安排如下： 營(yíng)銷階段 時(shí)間段 銷售比例 營(yíng)銷費(fèi)用 分配比例 費(fèi)用金額 （萬元） 延續(xù)、蓄勢(shì)期 15% 30% 22． 2