【正文】 表 7— 1 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 20xx年 1月 1日至12月 31日 20xx年 1月 1日 至12月 31日 1 資金來(lái)源 銀行借款 20xx0 10000 10000 自有資金 5000 2500 2500 其中：建設(shè)期利息 600 1200 合計(jì) 25000 12500 12500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。每年度對(duì)每位員工培訓(xùn)手冊(cè)進(jìn)行審核。 圖 63 超市組織架構(gòu)圖 超 市 店 長(zhǎng) 行 政 事 務(wù) 部 招 商 租 賃 部 現(xiàn) 場(chǎng) 管 理 部 設(shè) 備 動(dòng) 力 部 客 戶 服 務(wù) 部 營(yíng) 銷 管 理 部 安 全 保 衛(wèi) 部 人 力 資 源 部 財(cái) 務(wù) 部 應(yīng) 急 處 理 部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。購(gòu)物中心實(shí)行招商經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，設(shè)置扁平型的組織機(jī)構(gòu)，出租部分自主經(jīng) 營(yíng)，自負(fù)盈虧。郵寄海報(bào)的廣告形式，由于成本較高，不能經(jīng)常采用，但剛開 業(yè)時(shí)，可適當(dāng)做這樣的廣告，且要有一定的聲勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。購(gòu)物中心要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)布局合理、陳列醒目、店堂清潔、購(gòu)物方便的環(huán)境。 如何搞好百貨商品的經(jīng)營(yíng)，大體上有三種方式，一是整體招商，引進(jìn)有實(shí)力的百貨店、專業(yè)店，自己做物業(yè)主，可以回避一定風(fēng)險(xiǎn)，但百貨店易于借勢(shì)“反客為主”，不利于樹立京客隆自身的企業(yè)形象，不利于京客隆培養(yǎng)自己的管理人才，打造經(jīng)營(yíng)百貨的實(shí)力基礎(chǔ)；二是與商業(yè)管理公司合作，簽訂協(xié)議，在一定年限內(nèi)由商業(yè)管理公司輸出管理，雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，培養(yǎng)人才， 積累經(jīng)驗(yàn)，但商業(yè)管理公司一般收費(fèi)較高；三是采取工商聯(lián)營(yíng)的作法，實(shí)行引廠進(jìn)店、專柜經(jīng)營(yíng)、集中管理、統(tǒng)一核算的管理模式，我們傾向于這種方式。再加上百貨中手表、金銀首飾的自營(yíng)部分，京客隆超市有限公司統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送的優(yōu)勢(shì)和超市經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和水平將在這里充分運(yùn)用和展現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ① 電器：可引進(jìn)國(guó)美或蘇寧； ② 電腦：可引進(jìn)聯(lián)想、方正、清華同方、金長(zhǎng)城、海爾、海信等品牌廠家； ③ 手機(jī)：可申請(qǐng)加入迪信通特許經(jīng)營(yíng)體系，成為其加盟店； ④ 眼鏡：可引進(jìn)大明眼鏡連鎖店； ⑤ 服裝：以引進(jìn)國(guó)內(nèi)著名品牌為主，如“順美”、“杉杉”、“雅戈?duì)枴薄ⅰ罢婢S斯”、“玫而美”，以休閑服裝為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，以適應(yīng)正裝休閑化的發(fā)展趨勢(shì)。 箱包、家居用品（主要是軟裝飾品，與附近建 材、家具市場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，銷售精致、小巧、觀賞性強(qiáng)的家居用品）、文化用品、辦公用品、照相器材、通訊工具、家電等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這樣才能保持可持續(xù)性發(fā)展，才能成為“不倒翁 ”，經(jīng)得住時(shí)間考驗(yàn)，而不至于以后再?gòu)目傮w上改換業(yè)態(tài)，使企業(yè)形象受影響，為此付出更大的代價(jià)。 大賣場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)在于規(guī)模大、商品品類齊全、價(jià)格相對(duì)便宜，很受消費(fèi)者歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。參見表 21， 購(gòu)物中心分類。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于 20xx年 5月 19日頒布了《零售業(yè)態(tài)分類》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，將我國(guó)零售業(yè)態(tài)劃分為九種：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店（方便店）、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、家居中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但由于 區(qū)域特定性和物業(yè)管理等各方面的限制，多數(shù)價(jià)格定位偏高，目標(biāo)顧客比較集中，因而其商圈和市場(chǎng)影響也都有限。但由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，零售業(yè)業(yè)態(tài)變化、組合加速，市場(chǎng)細(xì)分化 趨勢(shì)明顯，這一地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈。用地范圍控制在五環(huán)路以東，開發(fā)后可居住人口約 15萬(wàn)。這會(huì)給本地區(qū)今后的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)更大的市場(chǎng)空間。 （ 3）目前本地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不多，而且分散，未形成商業(yè) 群。 次級(jí)商圈：半徑為 3公里，北至機(jī)場(chǎng)路，南至姚家園路，西至東三環(huán)路，東至東五環(huán)路。經(jīng)營(yíng)環(huán)境可變因素也較多，會(huì)直接影響本項(xiàng)目效 益。 本項(xiàng)目采用靈活多樣的經(jīng)營(yíng)方式，自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃相結(jié)合。 本項(xiàng)目屬重建項(xiàng)目，據(jù)調(diào)查，核心商圈半徑 公里，次級(jí)商圈3 公里，輻射商圈 6 公里。 北京京客隆超市連鎖有限公司酒仙橋商業(yè)項(xiàng)目 市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)模式的咨詢研究報(bào)告 內(nèi)容提要 本項(xiàng)目是由北京京客隆超市連鎖有限公司投資興建的商業(yè)企業(yè)。 本項(xiàng)目所在商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者主要有萬(wàn)客隆酒仙橋店、鑫隆商品批發(fā)市場(chǎng)、新樓盤商業(yè)設(shè)施（大部分為超市、專業(yè)店）。 在促銷策略方面，本項(xiàng)目應(yīng)突出社區(qū)購(gòu)物中心的特點(diǎn)，實(shí)施客戶關(guān)系管理，重點(diǎn)在親情促銷上下工夫。合理劃定商圈對(duì)商業(yè)設(shè)施的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式選擇以及企業(yè)的生存、發(fā)展都至關(guān)重要。 但是，原酒仙橋商場(chǎng)地區(qū)道路屬于待改造的路段，在早晚交通流 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本地區(qū)今后的發(fā)展趨勢(shì)和前景看好 按照北京市和朝陽(yáng)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，這里將成為以高科技電子城、中高檔住宅區(qū)和商務(wù)樓等為主體的相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛А５捎谌f(wàn)客隆店倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)的特征，它的綜合性服務(wù)少，功能單一，顧客購(gòu)物多有不便，這是其劣勢(shì)所在。 根據(jù)北京市和朝陽(yáng)區(qū)的規(guī)劃，未來(lái)這里將會(huì)有很大發(fā)展。 以上三級(jí)商圈 20xx 年購(gòu)買力總規(guī)模，可達(dá) 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ②歐洲。另外，北京已經(jīng)有了相當(dāng)一部分有車族。 （ 3）現(xiàn)代人的生活節(jié)奏、興趣愛好、消費(fèi)觀念、價(jià)值取向等變化很快，反映在商業(yè)需求上，表現(xiàn)為“喜新厭舊”，一種商業(yè)設(shè)施的吸引力至多 35年。原先的酒仙橋商場(chǎng)幾十年來(lái)一直是這一地區(qū)的商業(yè)中心，集購(gòu)物、餐飲、洗染、修理、照相、美發(fā)、圖書、醫(yī)藥等服務(wù)為一體，有成熟的商圈和老門店效應(yīng)。 關(guān) 于其他兩個(gè)方案的設(shè)想 在確定業(yè)態(tài)定位為近郊社區(qū)型購(gòu)物中心的同時(shí)，我們也對(duì)其他兩個(gè)方案進(jìn)行了比較，分析其利弊。 業(yè)態(tài)和市場(chǎng)定位、目標(biāo)顧客等趨同，市場(chǎng)空間小，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售和利潤(rùn)攤薄，甚至形成過度和惡性競(jìng)爭(zhēng)； 三是作為原有酒仙橋地區(qū)商業(yè)中心的龍頭企業(yè)，大賣場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇顯然與地區(qū)商業(yè)中心龍頭企業(yè)的地位不相吻合。預(yù)計(jì)總投資額將達(dá) 。逐步把社區(qū)購(gòu)物中心辦成有特色的商業(yè)企業(yè)。 經(jīng)營(yíng)面積按經(jīng)營(yíng)形式和行業(yè)分布的情況 ① 按經(jīng)營(yíng)形式劃分：自營(yíng)面積 8500平方米（主要是超市，另外百貨中有一小部分自營(yíng)），占總營(yíng)業(yè)面積的 %；聯(lián)營(yíng) 11500平方米，占 %；租賃 8000平方米，占 %； ②按行業(yè) 劃 分：零售 20500平方米（包括超市、百貨、書店），占總營(yíng)業(yè)面積的 %；餐飲 2800平方米，占 10%；休閑娛樂 3500平方米，占 %；影樓、婚慶、美容保健 500平方米，占 %；金融 500平方米，占 %；修理洗染業(yè) 200平方米，占 %。此外，衣著類增長(zhǎng) %，交通和通訊增長(zhǎng) %，家庭設(shè)備用品及服務(wù)增長(zhǎng) %，醫(yī)療保健增長(zhǎng) %，娛樂文教服務(wù)增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 實(shí)現(xiàn)進(jìn)銷分離、統(tǒng)一核算，以此樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象。 五、營(yíng)銷策略 （一） 促銷策略 實(shí)行客戶關(guān)系管理，建立積分卡、會(huì)員卡制度，建立顧客購(gòu)物信息庫(kù)，為今后的進(jìn)貨、經(jīng)營(yíng)、開展 促銷活動(dòng)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料。 （三）廣告策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其主要內(nèi)容包括三個(gè)方面： 參見圖 62，購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)圖。對(duì)無(wú)上崗證者，組織上崗資格考核工作。 （二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目規(guī)模 “酒仙橋購(gòu)物中心”總建筑面積為 53500 平方米，地上四層，地下一層，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)面積可達(dá) 28000 平方米。 （三）測(cè)算方法說(shuō)明 由于“酒仙橋購(gòu)物中心”的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，跨度大，經(jīng)營(yíng)形式各不相同，未來(lái)的經(jīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）新員工培訓(xùn) 在新員工辦理聘任手續(xù)時(shí)，購(gòu)物中心人力資源部要對(duì)新員工進(jìn)行登記，安排崗前培訓(xùn)。 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心實(shí)行招商經(jīng)營(yíng)和部分商品自營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)形式，百貨商品的經(jīng)營(yíng)實(shí)行進(jìn)銷分離、統(tǒng)一核算，招商由購(gòu)物中心組織運(yùn)作。 需要強(qiáng)調(diào)的是購(gòu)物中心應(yīng)該根據(jù)整體發(fā)展戰(zhàn)略、年度銷售目標(biāo)等制定全年統(tǒng)一的廣告計(jì)劃，與促銷計(jì)劃、公關(guān)活動(dòng)相配合，減少?gòu)V告活動(dòng)的隨意性和盲目性。 主題促銷， 選擇系列化商品，突出促銷主題，如新生入學(xué)時(shí)的文具促銷、結(jié)婚旺季時(shí)的婚慶用品促銷等等。百貨經(jīng)營(yíng)可試行售貨員代客交款制度，免除顧客拎著大包小包、東張西望尋找收銀臺(tái)和排隊(duì)等候交款之苦；試行代購(gòu)服務(wù)，尤其是針對(duì)團(tuán)體客戶，以及為酒仙橋購(gòu)物中心的會(huì)員或持卡人代購(gòu)本賣場(chǎng)沒有的商品，且售后服務(wù)同樣完善，以此表明賣場(chǎng)有限、商品有限，但服務(wù)無(wú)限。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主要是電器專業(yè)店、書店、銀行、快餐店、正餐、健身、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查資料，從 20xx年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比重來(lái)看，食品支出占 %；娛樂文教服務(wù)占 14%，家庭設(shè)備用品及服務(wù)占 %，衣著占 %，醫(yī)療保健占 %，交通和通訊占 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和樓層布局 （一）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 根據(jù)社區(qū)購(gòu)物中心的特點(diǎn)，在經(jīng)營(yíng)上要以突 出家庭消費(fèi)需要為中心，千方百計(jì)為家庭消費(fèi)需要服務(wù)。只有規(guī)模恰當(dāng)，才可能有較好的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)模效益來(lái)源于合適的規(guī)模。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。關(guān)于投資效益問題，是需要認(rèn)真對(duì)待的，一方面可以爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，另一方面加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和促銷，想辦法克服困難，相信能夠較快度過磨合期。新建樓盤配套商業(yè)設(shè)施大部分都是專賣店、超市，功能比較單一。 購(gòu)物中心實(shí)行統(tǒng)一管理與分散經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，物業(yè)管理與商品經(jīng)營(yíng)管理雙主體運(yùn)營(yíng)，其優(yōu)勢(shì)在于：可以最大限度地減少商業(yè)資金的投入，充分利用有限的商業(yè)資本，加快資金周轉(zhuǎn)速度；減少非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人力投入，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；可以集中力量搞好服務(wù)。 ④我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展情況。這 45000個(gè)購(gòu)物中心，其營(yíng)業(yè)額約占美國(guó)零售業(yè)的 51%，比所有其他包括百貨店、便利店、量販店等零售業(yè)態(tài)的銷售總額還高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。今后定位可以隨著本地發(fā)展?fàn)顩r逐漸變化。商圈內(nèi)另有流動(dòng)人口約 1 萬(wàn)人。既有大量國(guó)有老企業(yè)的普通員工、干部，也有新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)管理人員和科技人才，還有即將轉(zhuǎn)變或保留原身份的郊區(qū)農(nóng)民以及頗具流動(dòng)性的外來(lái)務(wù)工經(jīng)商人員。 類、價(jià)格、采購(gòu)配送以及品牌知名度等方面都具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力和優(yōu)勢(shì)，許多居民是萬(wàn)客隆的會(huì)員。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此外，商圈內(nèi)流動(dòng)人口較少，大約在 5 萬(wàn)人左右。 （ 2）交通比較方便，且在不斷改善。 一、 關(guān)于酒仙橋商場(chǎng)商圈情況和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析 （一）酒仙橋商場(chǎng)商圈的界定 商圈是指一個(gè)商業(yè)設(shè)施能夠吸引的消費(fèi)者所居住的區(qū)域范圍。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置采取在京客隆公司領(lǐng)導(dǎo)下，購(gòu)物中心與超市兩個(gè)單位平行運(yùn)轉(zhuǎn)的方式，超市同購(gòu)物中心是承租和租賃關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地