【正文】 制定具體的招商政策 —— 招商的目標和原則：促進市場的培育、發(fā)展和成熟，最終形成哈密最具休閑、購物、旅游、觀光、餐飲、娛樂價值的商業(yè)步行街； —— 招商政策 A、 大戶 賣場面積在 400 平米以上，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力 的，可一次性免租兩年； B、 品牌戶 賣場面積在 120—— 400 平米之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時，免租兩年； C、 散戶 賣場面積在 120 平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以時，免租一年。 協(xié)助經(jīng)營 大十字商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進行市場的整體推 介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。 1． 市場消費狀況 消費水平 哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限，成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。 一、 市場分析 1. 1 商業(yè)概況 商圈構(gòu)成 哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。 二、 SWOT 分析 2． 1 優(yōu)勢與機會 規(guī)模優(yōu)勢，具備了成為一個商圈的硬件條件； 商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢，商業(yè)步行街，最具發(fā)展 潛力的商業(yè)形態(tài)； 購物環(huán)境優(yōu)勢，獨具魅力的建筑風格，一流的休閑環(huán)境； 政府支持，給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機會； 舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件； 餐飲娛樂業(yè)合理的利潤水平和良好的發(fā)展空間，為商業(yè)街餐飲娛樂的招商和經(jīng)營奠定了基礎； 2． 2 劣勢與威脅 區(qū)位劣勢，與商業(yè)中心相距較遠； 文化劣勢，少數(shù)民族聚居區(qū)，對漢族人有一定的抵觸心理； 規(guī)劃劣勢，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門面房進深過小，不適宜規(guī)模買場的進駐；商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu)，給大型餐飲酒樓的營 業(yè)空間的連通帶來困難； 商業(yè)市場過度競爭，使招商和經(jīng)營面臨極大的威脅； 消費水平的低下和消費增長有限，限制了商業(yè)市場的發(fā)展； 商戶經(jīng)營信心和市民消費信心的不足，導致商業(yè)前景暗淡； 三、 市場定位 第一目標主力店 第一目標主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。 —— 與旅游公司合作，形成哈密旅游定點購物景點，接待每年高達 8萬人次的旅客。但在具體商品布局時由北向南應按經(jīng)營商品作動線分布，以充分考慮各種商品展示和運輸?shù)碾y易度； 服裝、小商品市場（ 13樓） 主要經(jīng)營服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、洗滌化裝、針紡和床上用品等； 在以上招商的基礎上進行合理調(diào)配，如市場招商理想，可在以上市場定位的前提下進行商品的延伸，如招商結(jié)果不理想，可考慮自營，以帶動市場形成。具體包括： —— 市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等； —— 經(jīng)營項目有風險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如旅游商品等； —— 有市場前景，但需要引導消費的項目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等； —— 百姓生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平 價超市； —— 適當?shù)墓嫘皂椖浚缑赓M的休閑區(qū)； 整合 市場 —— 整合 市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體； —— 整合 市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營； —— 整合 招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進行統(tǒng)一招商； —— 整合 推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促削推廣； 完善政策 —— 向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益； —— 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力； — — 強化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力； 合理回報 —— 保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏； —— 通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報； —— 通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售； 六、 招商機構(gòu)的組建和運做 成立招商工作小組的必要性 鑒于目前哈密市場競爭的嚴重性，僅僅依賴我方進行市場招商和經(jīng)營，已經(jīng)不能取得任何突破，通過聯(lián)合政府各職能部門組建招商小組，展開市場招商和政策執(zhí)行。 四、 經(jīng)營布 局 為使商業(yè)街整體的消費功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進行規(guī)劃和引導。 競爭狀況 近兩年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應市場，過度的市場供應，打破了市場供需平衡。但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈