【正文】 （ 5）禮品制作為計劃廣告投人總額 4%。建議贊助四川電視臺某一專題欄目，在四川電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。 （ 3）享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因為成功，才能擁有享受，這 能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。 （ 2）品位包圍生活，文化名人與我們同在。打品牌，人文概念具體化。 T 項目區(qū)域市場競爭激烈，同質(zhì)項目的威脅 —— 造成買家分流，周邊項目對本項目形成的競爭，這些項目的周期與我項目周期形成直接的沖擊。 SWOT 分析意義 一個項目的營銷策劃，首先是對項目的深入了解，并總結(jié)歸納出該項目的 SWOT，有了項目的 SWOT，我們才可能對項目有清醒準確的營銷定位，才可能找到適合該項目的營銷要點（銷售“賣點”的挖掘）。 水岸麗舍： 位于紅星路一段 8 號，均價 3700 元 /平方米，容積率： ，綠化率 25% ，建面： 萬平方米，物管： 元 /平方米 /月。 金房 2020 年 10月 22 日開盤時出現(xiàn)熱銷。前 二 個 月 ， 到 位 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 資 金 達 億 ， 增 長%，其中：開發(fā)商自籌的開發(fā)資金為 億，增長%，所占比 重為 %，上升 個百分點；國內(nèi)貸款僅為 億，下降 %，所占比重為 %，降低 個百分點。 目 錄 前言 第一節(jié) 市場分析 一、現(xiàn)階段成都市房地產(chǎn)市場基本狀況 二、 成都市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計 三、 消費者分析 第二節(jié) 項目概況 一、項目區(qū)位 二、項目周邊環(huán)境 三、項目簡況 第三節(jié) “書香門第” 項目分析 一、 SWOT 分析及營銷思路提煉 SWOT 釋義 SWOT 分析意義 SWOT 分析作用 SWOT 矩陣分析 二、 項目價格策略分析 三、核心價值分析 第四節(jié) 推廣策略界定 一、 目標消費群界定 二、 賣點界定 第五節(jié) 廣告策略 一、 廣告宣傳目的 二、 總體策略 三、 要樹立的形象 四、 分期廣告的整合策略 五、 廣告主題及口號 第六節(jié) 營銷活動建議 營銷渠道及人員促銷建設(shè) 第七節(jié) 媒體策略 一、 媒體目標 二、 目標受眾 三、 媒介策 略 四、 媒體分析及選擇 五、 廣告預(yù)算及分配 第八節(jié) 方案說明 一、 建議 二、 附（廣告腳本 ） 前 言 任何營銷策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。 特點 3：商業(yè)地產(chǎn)投資熱度不減 前二個月，成都完成住宅投資 億，增長 %；商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)成為開發(fā)商投資的熱點，完成投資 億，增長 %。 二、 成都市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計 “同類”定義為具有小高層，高層住宅小區(qū)。 匯廈花園： 位于 菁華北二街 36 號附 1 號 ，均價 3500 元 /平方米。 三洲 佳潤： 位于錦江東安南路。小區(qū)配套設(shè)施齊全，小區(qū)擁有先進的智能化安防系統(tǒng)，保證住戶日常起居生活與安全。 O（機會點） O 國際經(jīng)濟形式機會 —— 中國進入 WTO，使中國經(jīng)濟進入國際循環(huán)，經(jīng)濟形式一片大好，增加本案產(chǎn)品目標消費者的數(shù)量。 3 確定“低開”的基礎(chǔ)價格時，除考慮市區(qū)各大樓盤的售價，亦應(yīng)考慮樓盤定位價。 （ 3） 社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。 2， 人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實的 ，在與顧客接觸時，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。 （ 2）《天府早報》《成都晚報》的商業(yè)廣告氣息比較低，建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。 （ 2）媒體費用為計劃廣告投人總額 60%，包括報紙 50%，電視 30%，戶外 10%，廣播 5%，車體 5%。 2，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。建議在市區(qū)主干道公交車站站臺，樹立戶外廣告。 年齡： 35—— 55 歲左右 主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位（或希望有高的文化品位）； 有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值； 事業(yè)有成，希望獲得別人 的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情； 工作環(huán)境相對嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。 （ 2）“都市文化藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“書香門第”的形象定位十分契合。 三 要樹立的形象 藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感； 不僅是家，更是休身養(yǎng)性，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“書香門第”正是這樣的載體。 O 市場需求量的機會 —— 項目體量小，具備有限市場機會； O 即將到來的《成都市 2020春季房交會》將推動目前房地產(chǎn)市場成為近期銷售旺季； 自我保護意識增強，使消費者更加理性甚至苛刻，將影響本項目的銷售速度。 SWOT矩陣分析： S（優(yōu)勢） S 不可復(fù)制的珍稀地段 優(yōu)勢：位居成都市中心緊鄰府河，風(fēng)景優(yōu)美。 2020 年 12月 13 日開盤至今已銷售完畢，面積從 85— 142 平方米。小區(qū)住宅的戶型是在獲得建設(shè)部設(shè)計優(yōu)秀獎的金房苑戶型的基礎(chǔ)之上進一步完善提升的，更加經(jīng)濟實用、新穎合理。占地面積： 5萬平方米 總建面： 20 萬平方米 住宅約 14 萬平方米 容積率： 總戶數(shù)約 1172 戶。商品房銷售以預(yù)售為主，總銷售面積中八成以上的為預(yù)售。在最短的時間以最有效的運做方式來實現(xiàn)本項目價值最大化。截至二月底，擁有的開發(fā)土地存量已達 萬平方米，折合土地面積為 7521 畝。 B 、有的沒有服務(wù)的概念。 核心競爭力：離塵不離城； 周邊環(huán)境綠色條件好； 其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中形成良好的品牌。 內(nèi)環(huán)線以內(nèi) 盛世年華： 位于錦江文殊院街 8 號，均價： 4000 元 /平方