【正文】 米 容積率： 建面： 萬平方米，停車位 160 個 共 400 戶。 第二節(jié) 項目概況 一、項目區(qū)位 項目 位于成都市西體北路 2 號，一環(huán)路與西體路匯合點，緊鄰府河。 W 經濟實用房對市場的沖擊。 二、 項目價格策略分析 1 樓盤定位可以是“成都文化藝術之都”，但價格應定位是“中等偏上”。 5 文化程度相對較高，喜 歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。開發(fā)潛在消費者。明線銷售是指傳統的銷售方式，通過建設售樓部，成立電話銷售熱線，設置樣板房，參加房交會 等方式公開發(fā)售。閱讀率高，讀者層次廣泛。建議信息內容要準確道 位。所以必須全面建設暗線銷售通路。雖然針對性差，但成本底。 三、媒介策略 1， 引導試銷期 （ 1） 以報紙廣告為主，預告樓盤作前期形象宣傳； （ 2）針對既有的目標客戶和潛在客戶寄發(fā) DM 廣告。 廣 告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術、自然、享受。并可作內部銷售 ，引導目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一。 綜合以上的 SWOT 分析，本著突出優(yōu)勢，轉變減弱劣勢，利用機會，規(guī)避威脅的原則 營銷分析及策略如下： 1 突出“ S”（優(yōu)勢）： 在營銷策劃及執(zhí)行中，將利用各種宣傳媒介如、 DM 單、媒體廣告等手段，充分展示其“ S”部分，使接觸本案 的目標客戶群全面了解，從而達到認同本項目之目的。 S 項目周邊完善的配套網絡優(yōu)勢； S 現房優(yōu)勢； S 項目升值潛力巨大； —— 由于項目地塊資源不可再生、市區(qū)土地稀缺，項目所在地緊鄰臨“家樂福、太平洋”的優(yōu)越位置，環(huán)境附加值前景看好；加之整個市政規(guī)劃、道路、配套、綠化等都為新建，項目升值空間極大； W（劣勢） W 項目臨界現狀的劣勢 ： 項目側面正修建高架橋。 三、 消費者分析 根據《成都市房地產》市場調查報告及《成都市居周刊》房地產市場調查報告的結論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下： 環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流； 92%的消費者傾向于入住全封閉式的小區(qū)； 高綠化率。 核心競爭力：以竹為魂，植竹成韻； 建筑風格淡雅飄逸，空間尺度親和宜人。 核心競爭力：全景觀人文住宅、多重復合社區(qū)； 南門 玉林都市金岸 ： 該項目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街 1 號的小高層電梯公寓，總建面 萬平方米，戶型面積 38180，價格 34003500 元 /平方米左右。 現有品牌樓盤的基本狀況 現有名的樓盤西門有金沙西苑、金沙國際、燕沙庭院等；南門有中海名城、錦官新城、中華園、置信麗都等；北門有盛世年華、北斗星花園等。今年前兩月，成都市房地產開發(fā)共完成投資 億元，同比凈增投資 億元，增幅高達 %，實現良好開局。分析今年前兩個月的房地產發(fā)展，主要有以下幾大明顯特點： 特點 1：土地購置費成倍增長 今年成都房市前景依然燦爛，開發(fā)商繼續(xù)看好今年成都的房市，充滿信心。但是由于市場不是很成熟，少數樓盤存在這樣或那樣的缺點。小區(qū)內有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心。 北門 金色家園： 位于 府青路二段，均價 3800 元 /平方米。幾乎所有的消費者認為高綠化率是十分必要的，由此看來，現在消費者對住宅 環(huán)境的要求已經越來越高； 小區(qū)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等； 67%的消費者愿意選擇多層住宅，但因為現今多層住宅的價格普遍比高層住宅貴。 對面舊樓將進行改造（原有建筑面臨拆遷），形象較差； W 售樓處已拆除，在一定程度上影響銷售，極不利于本項目形象的展示和銷售。 2 轉 變 、減弱“ W”（劣勢） 引導“ O”（機會） —— 結合“ S” +“ O”占據入市先機，充分利用本項目的各種優(yōu)勢和政策、市場賦予的機會，進行推廣宣傳，同時準確所定目標客戶群，實現銷售； 針對“ S+W”（優(yōu)勢 +劣勢） 針對“ S+T”（優(yōu)勢 +威脅） 綜上所述 :本項目的核心競爭力 : 以水為傍，尊貴之居，人文大家 。 第四節(jié) 推廣策略界定 一， 目標消費群界定 從“書香門第”項目本身的定位和素質出發(fā)，結合中高檔住宅的銷售特點，界定“書香門第”的目標消費群及其相關特征是： 1 目標消費者：自身具有文化藝術氣質的經濟能力較強的階層。 公開發(fā)售期：廣告原則 給感覺 以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設計要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現文化修養(yǎng)。 2， 公開強銷期 （ 1） 以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、 DM 廣告、促銷活動和現場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次； （ 2） 在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點； （ 3） 適當使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性； （ 4） 定期檢討既定的媒介策略和組合，根據客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調整與更換我們的媒介組合。故建議作為長期、高容量信息投放方式。 二、附（廣告腳本） 電視廣告文字腳本示例 廣告主題：家 在身旁，突出“書香門第”距目標消費群工作地之近。 這些廣告載體對細節(jié)要求高。 四、媒體分析及選擇 平面媒體 （ 1）《成都商報》，《華西都市報》《成都居周刊》是成都影響較大的報刊媒體。 第六節(jié) 營銷活動建議 一 營銷渠道及人員促銷建設 1， 營銷渠道的建設十分重要，應建設雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。 4 對住宅小區(qū)有著高檔