【正文】 在主流媒體上發(fā)布本案信息，強(qiáng)勢推介，如《合肥晚報(bào)》、《安徽商報(bào)》、《合肥房地產(chǎn)網(wǎng)》、《房展會》。 再開始進(jìn)行視覺識別設(shè)計(jì)。所以，首先必須在市場上進(jìn)行廣泛宣傳，使該種定位的別墅可以為市場所接受。 （一）基本賣點(diǎn) —— 泊天下的居住更體現(xiàn)人性，神采煥發(fā)。天下，新 O2 商務(wù)空間。這里將成為你的人生榮耀，將承載城市的光 榮與夢想。 知名物業(yè)管理，更是以“只有想不到，沒有做不到”的宗旨提供最體貼周到的服務(wù)，生活 就是享受。在統(tǒng)一的冰冷灰色鋼筋混凝土的從林中，回歸自然是市場接受最大化的趨向。 F、產(chǎn)品的部分合理改進(jìn)。 解決方案： ――在開發(fā)中，從規(guī)劃出手，營造項(xiàng)目內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過項(xiàng)目形象，加大前期廣告投入，樹立良好的品牌形象。 社區(qū)會所 設(shè)計(jì)原則 注重高爾夫主體理念的重要體現(xiàn)，采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格的設(shè)計(jì)手法，即引入現(xiàn)代簡約主義的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)高尚運(yùn)動的主題精神和充滿活力與動感的現(xiàn)代氣息。 ? 改進(jìn)建議： 針對市場稀缺產(chǎn)品提供相應(yīng)的產(chǎn)品，應(yīng)用規(guī)?；?yīng)提高產(chǎn)品的性價(jià)比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈送面積的產(chǎn)品配比，提高產(chǎn)品的附加值，在項(xiàng)目主題的引導(dǎo)下提升別墅類產(chǎn)品的商務(wù)功能。從文化方面來說，歐陸風(fēng)情具有活力、動感、浪漫特征，因此項(xiàng)目可以在每一期引用不同特色的歐陸風(fēng)情作為主題景觀。 （ 4） 持續(xù)發(fā)展客戶 持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下： 對區(qū)域或者項(xiàng)目了解不夠的，認(rèn)同感不高的消費(fèi)群 需要一定時(shí)間以積累購房資金的消費(fèi)群 沒有明確消費(fèi)方向，但有需求的消費(fèi)群； 這是一個(gè)為項(xiàng)目的后期產(chǎn)品積累客戶的過程，其中將會產(chǎn)生各種類型的顯性消費(fèi)者。這種大眾度假主要是一種假日度假和休閑的行為主 要表現(xiàn)在頻率大，周期短（大量集中在節(jié)假日的幾天）。 大型的高爾夫球場，專業(yè)的高爾夫器材銷售店以及大型高爾夫會所，吸引改成市乃至周邊城市的愛好者到此進(jìn)行一條龍的消費(fèi)。 D：該市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商務(wù)規(guī)模的擴(kuò) 大，很多高級商務(wù)人士沒有一個(gè)生活、商務(wù)、休閑、娛樂甚至包括孩子的教育等等可以集一體的社區(qū)。但過分領(lǐng)先于市場的產(chǎn)品又存在著太大的市場抗性。如新加坡花園城、金色池塘、綠城桂花園、和莊、維多利亞別墅、望園小區(qū)等樓盤。 地塊分析 ? 位置：本地塊位于 312 國道旁，東有南淝河。 瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群，有效地進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的營銷推廣。但策劃的最終目的不會改變。地塊較為平整，據(jù)目測，整個(gè)地塊的高低落差不超過 3 米，地塊中有豐富的水資源，還有大片的綠色生態(tài)植被。該產(chǎn)品的目標(biāo)市場應(yīng)該是合肥消費(fèi)金字塔的最頂端部分。 示范城：昭示我們提供的是生活與休閑、娛樂、商務(wù)相結(jié)合的完美標(biāo)準(zhǔn)，堪稱范本。 A：合肥的住房消費(fèi)在政策的引導(dǎo)下已啟動，在城市經(jīng)濟(jì)快速的影響下，房地產(chǎn)的發(fā)展以及城市規(guī)劃處于上升的調(diào)整階段，由于房地產(chǎn)市場還未進(jìn)入強(qiáng)競爭階段，區(qū)域市場處于小規(guī)模、非理性的發(fā)展階段，消費(fèi)者沒有形成完整的品牌，居住等等理性的消費(fèi)觀念 。 本項(xiàng)目在自然資源的條件方面并不輸給其他競爭項(xiàng)目，要制造差異性就需要更深程度上的挖掘，將自然資源的利用最大化，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。 商務(wù)會晤，社交 ，談判功能 —— 商務(wù)人士的商務(wù)沙龍，企業(yè)之間的商務(wù)談判，外尚的聚集活動等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺有高爾夫?qū)W校，酒店式公寓的會議廳，出租型的商務(wù)別墅。 認(rèn)同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對生活積極樂觀、享受。 針對項(xiàng)目的情景花園洋房的，營造精致組成的綠化和運(yùn)動景 觀。 可考慮建造幾幢獨(dú)特的同地別墅，以較為夸張的設(shè)計(jì)手法，利用某一較為險(xiǎn)要的山勢做出差異性的樣板藝術(shù)空間，提升別墅社區(qū)的營銷亮點(diǎn)。項(xiàng)目中心必須設(shè)置的是幼兒園和小學(xué)，初中和高中則視業(yè)主需要或者項(xiàng)目的發(fā)展來安排。 ◆ 目前項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施極少，在前期宣傳引導(dǎo)上不利。 C、項(xiàng)目的形象的提升與高品質(zhì)的包裝。 3) GOLF 是一種廣度 國際 GOLF 生活 ，并不僅僅是某一方面的改變，它是涉及到生活空間方方面面的改變，是一場全面的生活革命。天下，摒棄冷漠，將生活的內(nèi)涵向外延伸到整個(gè)社區(qū)。天下 —— 精雕細(xì)琢的別墅藝術(shù)品 以人為本，就是從每個(gè)細(xì)節(jié)都考慮到人性的需要。天下 —— 新Ｈ ２ Ｏ住宅，生命 銀行。泊在這里，大家相逢一笑。 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 53 泊 CI 系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（ Corporate Identity System）的簡稱。在此基礎(chǔ)上，在轉(zhuǎn)向普通意義上的外部市場推廣。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。費(fèi)用投入計(jì)劃和 比例將在初期就有框架性的計(jì)劃，各項(xiàng)媒體分配、各個(gè)銷售階段、各項(xiàng)宣傳用品、以及各種活動與展覽均有相應(yīng)預(yù)算額度，使宣傳推廣與費(fèi)用使用的計(jì)劃性、目的性和主動性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時(shí)盡可能提高回報(bào)率，避免被動的、散亂的、盲目的宣傳方法。 （具體的策劃方案將根據(jù)確定的產(chǎn)品規(guī)劃和項(xiàng)目規(guī)劃另行制作）。天下的營銷推廣表現(xiàn)手法 不同營 銷推廣風(fēng)格，不同推廣執(zhí)行手段，會產(chǎn)生不同的溝通效果。天下走在時(shí)尚的前端，將尊貴的高爾夫生活引領(lǐng)成習(xí)以為常的休閑，泊 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 47 （三） L 的狂想：還是人本出發(fā)，生生不息 1） largeness—— 巨大的、開闊的 泊泊 人性的呼喚，是永恒的話題。 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 43 5) GOLF 是一種風(fēng)度 風(fēng)度是什么？風(fēng)度是一種從容不迫的生活，是一種有節(jié)奏的工作。精確鎖定目標(biāo)客戶，高度概括物業(yè)賣點(diǎn)，深刻表述項(xiàng)目個(gè)性，全新倡導(dǎo)消費(fèi)觀念，確定推廣主線，建立推廣體系。 ◆ 二次置業(yè)人士不斷增長，本項(xiàng)目的核心客戶人數(shù)在增多。 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 36 功能配置 作為社區(qū)內(nèi)居民綜合性運(yùn)動場所，具有服務(wù)業(yè)主與高效經(jīng)營（適當(dāng)對外）的雙重功效，同時(shí)又是項(xiàng)目出入口的大型標(biāo)志性攻堅(jiān)。 高品質(zhì)產(chǎn)品 高性價(jià)比產(chǎn)品 景觀戶型 大開間產(chǎn)品 市場空白 類別墅產(chǎn)品 低密度生態(tài)住宅 高爾夫概念的引導(dǎo) 創(chuàng)新功能戶型 差異性 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 33 四、項(xiàng)目配套設(shè)施的選擇 作為超大規(guī)模社區(qū)的造城運(yùn)動需求以及周邊配套奇缺的情況下，項(xiàng)目的配套設(shè)施應(yīng)建設(shè)成完備的系統(tǒng)，體 現(xiàn)豐富性，全面性，先進(jìn)性甚至國際化的特點(diǎn)，在滿足本項(xiàng)目內(nèi)居民生活，高爾運(yùn)動，娛樂，休閑之需的同時(shí)，又體現(xiàn)出項(xiàng)目“國際新都市主義”的規(guī)劃理念，為項(xiàng)目所在區(qū)域甚至整個(gè)城市提供運(yùn)動、娛樂，休閑，購物，商務(wù)等等功能。 景觀系統(tǒng) 第一層 第二層 第三層 平面綠化景觀 外圍綠化景觀 主軸線景觀 組團(tuán)花園和宅旁綠化 三維立體綠化景觀 景觀小品 高大植物成型的高空間綠化層 建筑物立體綠化面 場景綠化景觀 項(xiàng)目公共景觀點(diǎn) 水景體系景觀 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 29 ４、景觀規(guī)劃的指導(dǎo)思想 由于道路制約，為最大限度的借勢于項(xiàng)目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團(tuán)內(nèi)的規(guī) 劃如下： 各開發(fā)期應(yīng)以各組團(tuán)中心花園為核心，通過景觀帶實(shí)現(xiàn)各組團(tuán)有機(jī)結(jié)合在一起，同時(shí)又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個(gè)開發(fā)期有機(jī)、自然地接合。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關(guān)系更和睦。他們對產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大。對于住宅部分，可以通過體驗(yàn)高爾夫運(yùn)動的形式促進(jìn)住宅銷售，讓消費(fèi)者體驗(yàn)在本項(xiàng)目中的生活氛圍 ，而對于高端客戶群體，則通過高檔運(yùn)動所營造的尊貴感來增加本項(xiàng)目與其他高端產(chǎn)品的差距，現(xiàn)優(yōu)勢 ，讓高爾夫完全貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，形成一個(gè)集居住、度假 ，購物于的循環(huán)消費(fèi)系統(tǒng)。 綜合該市的市場信息可分析出：本項(xiàng)目的絕大部分是必須用來發(fā)展中高檔 產(chǎn)品，以順應(yīng)市場，達(dá)到順利聚集人氣啟動超級大盤的目的。產(chǎn)品的市場定位必然直接來源于市場的要求。別墅的戶型也以 200 ㎡左右為主，總價(jià)約在 60 萬 — 200 萬之間，以 100 萬左右為主。但由于臨近主干道 312 國道，進(jìn)出城較為便捷。 策劃的依據(jù)來源于市場。 本項(xiàng)目結(jié)合合肥 的城市規(guī)劃，開始進(jìn)行了房地產(chǎn)業(yè)與健康、教育、商務(wù)、文化、旅游等多產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，并擁有了國際性、共需性、唯一性三個(gè)特色，由開發(fā)商上升到城市運(yùn)營商的角色。 針對消費(fèi)者做出的產(chǎn)品是有市場前景的產(chǎn)品。 項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目占地面積較大，容積率低，綠化率高，有豐富的水景資源。 在確定了整體定位的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有效的策劃與推廣，最終有效完成產(chǎn)品品牌的建立與市場去化的完成。因?yàn)楦郀柗虿粌H代表品質(zhì)，同樣可以為項(xiàng)目帶來更多的支撐點(diǎn)，如：旅游、商務(wù)、休閑、娛樂等等。胸有丘壑、指點(diǎn)江山、達(dá)觀天下，泊 社區(qū)文化 —— 人文高爾夫 G—— 綠 色，崇尚自然 O—— 清新空氣，生態(tài)健康居住 L—— 陽光動感，活力 F—— 友誼，社區(qū)和諧 人文高爾夫通過幾個(gè)方面來體現(xiàn)社區(qū)文化： 細(xì)節(jié)體現(xiàn) ：通過社區(qū)的案名，組團(tuán)名，環(huán)境標(biāo)識引導(dǎo)系統(tǒng)，景觀小品來作為社區(qū)人文高爾夫的體現(xiàn) 社區(qū)活動 ：通過相關(guān)主題活動的組織，如高爾球賽、成立俱樂部，組織到國內(nèi)外參觀高爾夫比賽的旅游團(tuán)等； 參與者： 用高爾夫?qū)W校為載體，辦成針對其他商業(yè)領(lǐng)域的學(xué)院 ，通過一些職業(yè)經(jīng)理人的培訓(xùn)將商務(wù)人士集中起來 建筑、環(huán)境景觀 ：通過建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)的較多親和鄰里空間設(shè)計(jì)，健康生態(tài)住宅的設(shè)計(jì)，景觀型（ 面向高爾夫景觀）物業(yè)的設(shè)計(jì)，社區(qū)內(nèi)運(yùn)動空間和場所的設(shè)計(jì)等來體現(xiàn)。 ③ 收入中等，對高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往，喜歡高性價(jià)比的客戶。 針對項(xiàng)目的高端物業(yè)（頂級別墅），營造一種３６０度高爾夫景觀。 別墅的朝向基本上面向正南，可適當(dāng)傾斜，爭取良好的自然采光與通風(fēng)，有利于節(jié)能與避免冬季風(fēng)的影響，同時(shí)應(yīng)結(jié)合最大化利用景觀，布局適當(dāng)靈活處理。 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 35 風(fēng)情商業(yè)街 功能定位 風(fēng)情商業(yè)街從功能定位上應(yīng)與 主題購物公園形成互動、互補(bǔ)，所以，商業(yè)步行街應(yīng)該是集飲食、娛樂、購物于一體的休閑特色步行街。 ◆ 開發(fā)商的品牌效應(yīng)為產(chǎn)品的市場去化提供 了有利的條件。 E、央行提高還貸利率，提高了購房門檻。 2） GOLF 是一種深度 國際 GOLF 生活 ，不是膚淺的概念魔方，也不是淺薄的新詞炒作。天下，讓生活成為一種格調(diào)。在泊泊 （四） F 的狂想：從人本出發(fā)，到人本為止 Fascination 魅力 泊 Friend 和諧的、友誼的 泊宣傳推廣的風(fēng)格就應(yīng)該是帶有商業(yè)色彩的，而不應(yīng)該完全生活化的。 ?２）造鎮(zhèn) “鎮(zhèn) ”的兩個(gè)基本要求是：一是規(guī)模大，二是配套全。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。其它手段 還有 DM 直接，客戶通訊等。單一媒體推廣不可能深入綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 57 到未來本案目標(biāo)客戶群的所有層次中去。 以合理化的價(jià)格迅速占領(lǐng)市場。天下”推廣主線與實(shí)際產(chǎn)品相結(jié)合，通過 “高檔”、“真實(shí)”、“商務(wù)”、“高檔”四大溝通風(fēng)格、溝通手法，引發(fā)別墅深度消費(fèi)市場，充分實(shí)施項(xiàng)目高度吸納力以及體現(xiàn)全程策劃質(zhì)量。 Fascination 仙鄉(xiāng) 泊天下， 達(dá)觀天下 ， 以馳騁天下的心，享受生活中最細(xì)微的感動。天下 —— 永遠(yuǎn)的機(jī)會主義者。 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地