【正文】 30 37 項(xiàng)目的劣勢 A、區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，競爭已呈白熱化； B、本項(xiàng)目距府南河尚有一定距離，與鄰河項(xiàng)目相比，缺乏環(huán)境優(yōu)勢； C、項(xiàng)目所處 地塊周邊因尚未進(jìn)行開發(fā)，視覺效果較差，環(huán)境污染相對嚴(yán)重； D、與主要威脅 “向陽名居 ”、 “府河菁華 ”、 “福澤花苑 ”等項(xiàng)目相比，項(xiàng)目進(jìn)度太慢，而市場蛋糕已越來越?。?E、因項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩麻_發(fā)區(qū)，周邊的購物、餐飲、娛樂等配套設(shè)施尚不完善。 2002 年元旦，有 “天府大道 ”和 “通衢大道 ”之稱的人民南路南延線正式通車， 80 米寬的雙向 8車道布局使華陽與成都市中心的距離僅 8分鐘車程；而 “城市綠色大巴 ”也已開通、地 鐵將于2020 年前通達(dá)華陽，交通的便利性一目了然。 景陽居 (6)小高層高梯公寓 22 起價(jià)： 1258 元 / m2，樓層差價(jià)為 30 元 / m2。 獨(dú)立的商業(yè)空間，巧妙地起到生態(tài)屏障作用，可為整個(gè)小區(qū)防塵、防噪音、防汽車尾氣污染等。 這部分消費(fèi)群體的主要特征是： ① 、消費(fèi)意識十分成熟，我們的產(chǎn)品應(yīng)該在各方面精益求精從而刺激其消費(fèi)； ② 、在本項(xiàng)目消費(fèi)中，重點(diǎn)是看中其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢、休閑散步的場所、房屋價(jià)位的適中和即將形成的便捷交通等； ③ 、戶型應(yīng)平實(shí)合理、套型結(jié)構(gòu)實(shí)用，不一定追求豪華，但會對小區(qū)針對性的各種配套要求 7 較高。 雙興名居 雙流鑫興房產(chǎn) 華陽大道四段 共 200 余戶 2002 年 7 月交房 ,現(xiàn)已售 30%以上 . 總占地 14670 m2,公攤 26 m2 車位 2000/ m2 物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 5%。 占地： 141余畝；總建筑面積： 66000 平方米；容積率： ；綠化率： 62%；總戶數(shù)： 308 戶；交房時(shí)間： 2002 年底或 2020 年初；系首家采用動靜雙循環(huán)活體園區(qū)規(guī)劃方式。府河 流經(jīng)華陽城區(qū)有 公里，經(jīng)過整治后的府河，不僅從根本上提升了華陽的城市形象、奠定了華陽作為園林式衛(wèi)星城、成都市副中心、人居城市的基礎(chǔ)，改善了生態(tài)環(huán)境，還直接帶動了沿岸的房地產(chǎn)開發(fā)及餐飲娛樂的發(fā)展，有力地促進(jìn)了華陽鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 城市發(fā)展的機(jī)遇：自市委、市政府提出成都向東向南發(fā)展后，華陽作為成都南端最近的城鎮(zhèn)，其城市建設(shè)、交通狀況、基礎(chǔ)配套設(shè)施等得到了迅猛的發(fā)展。該項(xiàng)目是目前西南地區(qū)首個(gè) “海岸風(fēng)情社區(qū) ”，為樓市帶來了 “海文化 ”的嶄新居住模式。 華陽商業(yè)廣場 成都佳泰房地產(chǎn) 華陽正北街 約 1028 綠地率 50%,物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 8%,(商鋪 :4700~8680 /m2 一次性優(yōu) 11%~16%) 雙華苑 雙華通纜公司 步行街新華羽店側(cè) 共 120戶 起價(jià) 830元 約 900 今年 10月底交房 物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 8%。相對是一個(gè)市場供給的真空地帶。（超大庭院、超高綠地率、超級戶型） 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及規(guī)劃特點(diǎn) 后現(xiàn)代主義的建筑外觀立面。 變維單元 (4單元 ):一至二層層差為 50 元 / m2，二至三層層差為 120 元 / m2，三至四層層差為50 元 / m2，四至五層（帶屋頂花園）層差為 110 元 / m2。 B、電臺的宣傳 24 C、在各類報(bào)紙的購房超市中滾動告知客戶 強(qiáng)銷期廣告訴求重點(diǎn)： A、心動不如行動 B、周末我們不見不散 C、我家客廳在酒店內(nèi) D、戶型的革命 E、戶型之王，同樣的空間，不一樣的感受。 27 六、營銷執(zhí)行 項(xiàng)目營銷時(shí)間的選擇 項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期： 2002 年 3 月 16 日 項(xiàng)目開盤期： 2002 年 4 月 七、項(xiàng)目營銷 200 問的制定 （一）項(xiàng)目名稱：陽光 2000 序號 目 錄 序 號 一 項(xiàng)目地理位置 二 項(xiàng)目周邊配套 三 項(xiàng)目交通狀況 四 區(qū)域未來規(guī)劃 五 項(xiàng)目優(yōu)劣勢 六 項(xiàng)目開發(fā)背景 七 項(xiàng)目基本情況 八 項(xiàng)目價(jià)格情況 九 周邊同比樓盤狀況 十 交易程序 十一 售后服務(wù) 十二 物業(yè)管理 十三 相關(guān)政策法規(guī) 十四 相關(guān)代理問題 十五 其它 序號 問 題 答 案 一、 項(xiàng) 目地理位置 1 項(xiàng)目地理位置（方位、區(qū)位、街道名稱） 成都市正南面華陽鎮(zhèn)內(nèi)雙華路側(cè) 28 2 項(xiàng)目的東西南北與什么相鄰 一期東臨老雙華路，南靠雙華路，西連一塊空地，北接一紙箱廠和預(yù)制廠 3 小環(huán)境有何特色 4 大環(huán)境有何特色 5 本項(xiàng)目距天府廣場的距離 6 本項(xiàng)目距二環(huán)路的距離 12 公里 7 本項(xiàng)目距高速公路的距離 約 4 公里 8 本項(xiàng)目距府南河的距離 約 300 米 9 本項(xiàng)目距火車南站的距離 12 公里 10 本項(xiàng)目距雙流機(jī)場的距離 10 公里 11 地理環(huán)境對本項(xiàng)目的有利因素 12 地理環(huán)境對本項(xiàng)目的不利因 素 二、 項(xiàng)目周邊配套 13 本項(xiàng)目屬哪家派出所管轄？治安狀況如何 雙流縣公安局華陽分局、華陽派出所（ 1300米） 14 本項(xiàng)目屬哪家街道辦管轄？附近的居民構(gòu)成狀況 河池村支部委員會、河池村村委會（ 20米） 15 附近幼兒園名稱、距離 華陽小叮鐺幼兒園、心愿幼兒園、華陽中心幼兒園 16 附近小學(xué)名稱、距離 河池村小學(xué)（ 50米）、雙師附?。?50 米）、一?。?1300 米）、二?。?1300米） 17 附近中學(xué)名稱、距離 華陽鎮(zhèn)三中（ 110米）、一中（ 1000米）、華陽成人教育學(xué)校（ 40米）、外語中學(xué)（ 1300 米 ）、四川創(chuàng)業(yè)學(xué)院（ 100 米） 18 附近大學(xué)名稱、距離 成都武警指揮學(xué)院（ 700 米） 19 附近菜市場名稱、距離 項(xiàng)目南側(cè)通濟(jì)橋旁有一大型菜市（ 150 米） 20 附近商場名稱、距離 華陽商場、紅旗華陽商場、華貿(mào)商場、成都華盛百貨、華陽家私城等（ 1800—2000 米） 21 附近公園名稱、距離 府河公園（ 400 米）、府河音樂廣場（ 1000 米） 22 附近醫(yī)院名稱、距離 華陽鎮(zhèn)第三衛(wèi)生所（ 100 米）、雙流縣第二人民醫(yī)院（ 2000 米） 23 附近餐飲、娛樂設(shè)施 依林休閑健身中心（ 400米）、竹籬笆老飯店、重慶鴨腸 王老火鍋、佳佳酒樓、兩路口燒雞公火鍋、三和火鍋、鑫鑫茶樓（ 490 米）、川渝人家酒樓（ 450 米）、錦華飯店（ 450米）、佳鄉(xiāng)苑菜館（ 490 米）、棠華大酒店（ 1500米）、華陽大酒店（ 1800米） 29 24 附近機(jī)關(guān) 雙流縣檢察院華陽檢察室（ 40 米）、鎮(zhèn)政府及其他行政部門（ 1300 米） 25 附近其他建筑 寶馬供油中心（ 100 米）、華陽建材市場（ 100 米）、華陽教師公寓（ 300米）、華陽大眾國產(chǎn)汽車修理部和華陽大眾維修中心（街對面） 26 河流 府河（ 300 米）、江安河（ 700 米） 27 緊臨建成道路 雙華路、繞城 路、老雙華路等 28 緊臨規(guī)劃道路 三、 項(xiàng)目交通狀況 29 項(xiàng)目周邊道路狀況及寬度 雙華路為 40 米寬的雙向水泥路； 30 項(xiàng)目周邊有無單行道 無 31 到達(dá)本項(xiàng)目及附近的公交車次 目前暫無 32 本項(xiàng)目到成都的車次、車價(jià)與時(shí)間 車次較多，時(shí)間靈活，車價(jià)為 元 33 三輪車車價(jià) 12 元 四、 區(qū)域未來規(guī)劃 34 華陽未來經(jīng)濟(jì)定位 科技文化博覽區(qū)、科技創(chuàng)新園區(qū)、出口加工區(qū)、生態(tài)型居住區(qū) 五、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢 35 華陽的房地產(chǎn)與成都相比有何優(yōu)勢 A、作為成都市衛(wèi)星城之一及城市副中心的華陽，其重要的 戰(zhàn)略地位已不言而喻； B、寬 80 米、長 13 公里的南延線的貫通，從華陽至火車南站僅需 8 分鐘，大大縮短了與成都市區(qū)的距離； C、本項(xiàng)目所處地塊屬華陽政府規(guī)劃發(fā)展的未來中心區(qū)域，其市政配套設(shè)施建設(shè)正得以逐步實(shí)施； D、華陽鎮(zhèn)的城區(qū)面積僅 8 平方公里，而居住用地也僅占其中三分之一，所以，華陽現(xiàn)在能供開發(fā)的存量土地已為數(shù)不多了，府河兩岸的居住用地已基本上被各房產(chǎn)商及一些單位瓜分完畢。 65 每幢樓的公攤面積 66 各套型的公攤面積 67 公攤面積主要包含哪些地方？如何計(jì)算 公攤面積包含樓梯間、過道、值班室、物業(yè)管理用房；公攤比例＝公攤面積 247。 陽光 2000，以前瞻性的眼光和非凡的手筆，在華陽首次推出精品社區(qū)：小區(qū)總占地 90 余畝，聘請國內(nèi)專門從事衛(wèi)星城市居住區(qū)規(guī)劃專家布局規(guī)劃。 付款方式 :采用靈活的付款方式 ,吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實(shí)際購買，并盡量減少客戶首付的數(shù)額，延長付款期限，除此而外，折扣的變化， 即依據(jù)不同時(shí)期不同折扣，給客房造成早買早便宜的感覺，促其下手。 約 200 M2 像酒店大堂式的會所，盡顯身份地位。 依據(jù) 南延線十余分鐘的車程，將城區(qū)與近郊的時(shí)空距離大為縮短。土地的短缺勢必將導(dǎo)致地價(jià)的上揚(yáng)、房價(jià)的上漲； 項(xiàng)目位于雙華路、老雙華路、錦江路等眾多道路交匯處，形成縱橫交錯(cuò)的立體交通布局； （以上五點(diǎn)對處于同一區(qū)域的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，優(yōu)勢共享，所以并非我們的主打口號。 向陽名居 成都雙流向陽房產(chǎn) 華陽雙華大橋頭 “向陽山 ” 由 14 棟多層住宅構(gòu)成 101201，平層、錯(cuò)層、躍層均有（初裝） 13081688 1500 一期 2001 年 9 月 8 日開盤，現(xiàn)已售約 48% 占地： 4 108 畝；容積率： ；綠化率： 66%；總戶數(shù)： 448 戶（一期 150 戶）；車位 320 個(gè)，車庫128 個(gè)；主力戶型為 130150 ㎡的三室二廳雙衛(wèi)；交房時(shí)間： 2002 年 12 月底。 ② 、所屬地：該項(xiàng)目地處雙流縣華陽鎮(zhèn)西側(cè)，華陽鎮(zhèn)寶馬供油中心對面。同時(shí)，華陽又被規(guī)劃為成都市南部城區(qū)的科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。雙流最大的生態(tài)智能典范小區(qū)。2 樓送平臺 。因此絕對人口就成都市而言有 30—45 萬人，假定其中 10%有購買華陽片區(qū)住宅的需求，人口就有 3— 萬人。成都市良好的自然條件、生活環(huán)境的宜人、文化氛圍的濃重以及大都會的特殊魅力，將是在外省工作或打工的川藉人群，歸鄉(xiāng)安家置業(yè)的首選地（如西藏、新疆等邊遠(yuǎn) 地區(qū)的川籍離退休人員、全國各地的川藉軍轉(zhuǎn)干部等）。 2. 付款方式 第一，考慮到這一區(qū)域的消費(fèi)水平和成都市總體消費(fèi)來看，要吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實(shí)際的購買，應(yīng)盡量減少買家付首期款的數(shù)額，延長付款期限；第二，通過對各種付款方式的折扣、優(yōu)惠等的設(shè)計(jì)來進(jìn)行控制；第三，折扣的變化 ，但不是單純意義上的價(jià)格調(diào)整，采用在銷售前期較大幅度的折扣，給買家造成早買早便宜，遲買樓盤要升價(jià)的印象，以促成買家盡早購買。 引導(dǎo)期廣告訴求重點(diǎn)： A、領(lǐng)導(dǎo)華陽居住新方向 B、三超品質(zhì) 盡顯時(shí)尚 C、親情體現(xiàn) 內(nèi)部認(rèn)購期媒體選擇及推廣安排： 購房直通車成為項(xiàng)目流動的廣告，促銷活動的展開成為該階段告知客戶的重點(diǎn)工作。 *全新板式 潮流人居 小區(qū)采用獨(dú)特的板式結(jié)構(gòu)，基本形成獨(dú)立組團(tuán)，全面保證居家采光、通風(fēng)、觀景的需要。 的室內(nèi)外高差值 73 本項(xiàng)目采取了 哪些抗震措施 74 各部位保修期是多少 75 該項(xiàng)目的供電是否保障、有何措施 獨(dú)立配電房 1256—1630KVA 76 該項(xiàng)目的供水情況 市政管網(wǎng) 77 該項(xiàng)目使用何種燃?xì)? 管道天然氣 78 每套內(nèi)共有幾通 水、電、氣、視、訊、寬帶 79 廚房的裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 80 衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 81 其他房間的裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 82 外墻裝修標(biāo)準(zhǔn) 仿真石材料 外墻瓷磚 歐陸風(fēng)格 83 門窗材料及進(jìn)戶門尺寸 塑鋼門窗 進(jìn)戶 900—1000 防盜門 84 屋面的防水做法 SBS 軟性瀝青防水 32 85 廚、 衛(wèi)間的防水做法 同上 86 屋面的保溫、隔熱措施（做法） 膨脹珍珠巖保溫隔熱層 87 單體建筑的進(jìn)深、總高 88 是否為上人屋面、是否為屋頂花園 是 89 圍護(hù)墻體材料是什么 仿真石材飾面 90 本項(xiàng)目各棟間距多少 91 樓梯間寬度（軸線尺寸） 米 92 本項(xiàng)目有何消防設(shè)施 93 項(xiàng)目內(nèi)交通、消防通道情況 94 總結(jié)各套型建筑特點(diǎn)（優(yōu)勢） 95 本項(xiàng)目的排污設(shè)施情況 96 解決暗衛(wèi)生間濁氣排放的措施 統(tǒng)一煙道排放 97 本項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)特色（優(yōu)勢） 后現(xiàn)代主義建筑外觀 98 每戶的額定用電 容量是多少 20—30 安 99 每戶供電有幾個(gè)回路 4 回路 100 本項(xiàng)目共有多少棟房屋 6 棟 101 房屋朝向 102 各棟號的樓層數(shù) 多層（ 5~6）；小高層 10 103 有無自行車庫 有 104 有無停車場、車庫、車位，有多少 105 本項(xiàng)目房屋總套數(shù)和目前可供銷售的房屋套數(shù) 356 戶 106 本項(xiàng)目目前可供銷售的樓層 107 可供銷售的套型、面積 16 種 108 本項(xiàng)目的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 109 本項(xiàng)目的國土出讓期限 70 年 110 開發(fā)企業(yè)將配送何設(shè)施、設(shè)備 111 屋頂是否可以作屋頂花園、是 否另收費(fèi)