【正文】 除了出色的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等地產(chǎn)本身的因素，萬科之所以有如此不凡的表現(xiàn)，“萬科”品牌在其中起到了至關(guān)重要的作用。 這就是品牌的價(jià)值。超越單純產(chǎn)品的“ Town House”社區(qū)概念開始提出 – [東區(qū) ]透天別墅開發(fā)、銷售的成功，起到了強(qiáng)有力的引導(dǎo)和示范作用 – 整個(gè)新城全貌即將展現(xiàn)，社區(qū)環(huán)境日臻成熟 – 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不斷改進(jìn)，科技含量得以增加 ? 新產(chǎn)品帶動(dòng)了消費(fèi)者的新需求， Town House成為潮流，跟風(fēng)效仿者開始出現(xiàn) 6 [新西區(qū) ]即將上市，市場(chǎng)環(huán)境趨于復(fù)雜 ? 2023年 8月，新城的疆域得以擴(kuò)展， [新西區(qū) ]即將呈現(xiàn) ? 市場(chǎng)跟隨者對(duì) [Town House]概念大肆炒作，模仿項(xiàng)目大量涌現(xiàn)，購(gòu)房者的選擇余地加大，客戶出現(xiàn)分流，市場(chǎng)需求量被分解、稀釋 7 天津市場(chǎng)聯(lián)排別墅項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分值 項(xiàng)目 區(qū)位 價(jià)位 環(huán)境 規(guī)模 /配套 戶型 品牌 華苑新城 A B B C C C 梅江云水園 B D B C C C 方舟溫泉花園 C A C C C D 名人別墅 C C D D C E 萬科花園新城 C B A A B A （資料來源：《有關(guān)聯(lián)排別墅的調(diào)查報(bào)告》 /萬科銷售總部市場(chǎng)部， 2023年 4月） 8 天津市場(chǎng)聯(lián)排別墅項(xiàng)目要素掃描 開發(fā)商 /項(xiàng)目品牌形象 區(qū)位 規(guī)模 /配套 環(huán)境 價(jià)位 戶型 萬科花園新城 華苑新城 梅江云水園 方舟溫泉花園 名人別墅 9 各因素的可復(fù)制性比較 可復(fù)制性 容易 較難 很難 房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素 區(qū)位 價(jià)位 環(huán)境 規(guī)模 /配套 戶型 開發(fā)商 /項(xiàng)目品牌 10 消費(fèi)者對(duì)聯(lián)排別墅各要素的關(guān)注將有所改變 時(shí)間向度 關(guān)注程度 高 低 過去 未來 區(qū)位 價(jià)位 環(huán)境 戶型 規(guī)模 /配套 品牌形象 11 掃描分析 ? 萬科花園新城在 環(huán)境 、 規(guī)模 /配套 、 開發(fā)商及項(xiàng)目品牌形象 上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) ? 由于 [可復(fù)制性 ]的因素，戶型的差異性變得不很明顯；所區(qū)別者，在于萬科是創(chuàng)新者，而其他是追隨者和模仿者 ? 在透天別墅的購(gòu)買中，消費(fèi)者對(duì)各要素的關(guān)心程度將發(fā)生改變：對(duì) 戶型、區(qū)位 的關(guān)注將逐漸降低，對(duì) 環(huán)境 、 配套 、 品牌 的關(guān)注將持續(xù)增強(qiáng) ? 而新城 [新西區(qū) ]項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，也將從這個(gè)掃描的結(jié)果中產(chǎn)生 12 [新西區(qū) ]基本情況（ 1） ? 區(qū)位： – 位于北辰經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，萬科花園新城西部 ? 規(guī)模： – 占地 20萬平方米，建筑面積 ，相當(dāng)于新城西區(qū)規(guī)模 – 居住建筑面積 ，商用建筑面積 3150平方米 – 總戶數(shù) 558戶，規(guī)劃居住人口 2195人 ? 規(guī)劃： – 分為南北兩個(gè)大區(qū)，中間以宜北路相隔 – 共 9個(gè)組團(tuán)，其中北區(qū) 5個(gè)組團(tuán)，南區(qū)四個(gè)組團(tuán) – 低層，低密度，高綠化率；容積率 ，綠化率 45% – 宜北路為社區(qū)集中功能中心區(qū)，商業(yè)、教育、康體設(shè)施集中于此 13 [新西區(qū) ]基本情況（ 2） ? 環(huán)境： – 更加注重整體環(huán)境的塑造即社區(qū)細(xì)部的“城郊小鎮(zhèn)”視覺感受 – 增加