【正文】 :09:3005:09Mar2327Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 59 第五 、 無媒介整合意識 ， 缺乏競爭力和可行性兼具的詳盡媒體整體投放計劃 。 在 房地產市場競爭如此慘烈的今天 ， 僅憑一 、 二則好 廣告創(chuàng)意或簡單的執(zhí)行一個促銷活動 ， 都是不可能 成功的 。 同時 ， 在新產品的開發(fā) 、 市場銷售中不斷進取 ， 并投入大量成功 、 實效的廣告信息 ， 最終獲取經營業(yè)績的持續(xù)增長 ， 才能夠稱之為建立品牌價值 。 再次 ， 在最初的購買詢看意向形成之前 ， 由價格所引發(fā)的選擇心態(tài)和排斥心態(tài)作用十分明顯 。 同時 ， 準確的目標受眾還會減少我們公關推廣的盲目性 ， 從而節(jié)省廣告經費和推廣成本 。 因此 ， 拂林園的原有定位： “ 綠色 、 智能化 ” 存在重大疑點 。 ☆ 、 調研時間： 1999年 10月 ， 12月 21日 —— 12月 26日 。 而且 在兩個入住高峰期之間的今年 “ 五一 ” 前后 ， 還會有 500多萬平方米的住宅完工 。因此，盡管全市累計銷售給個人的商品住宅面積近 160萬平方米 ， 增長 60%，但仍然 未能真正拉動全市商品住宅銷售面積總量的增長 （注： 99年 商品住宅銷售總量 260萬平方米 ，同比增長約 3%）。 北辰綠色家園 —— 拂林園 2023年推廣方案 ★★觀念就是機會 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 5 觀念保守，經驗欠缺，影響銷售進度，喪失制勝先機 而國企色彩未褪的北辰房地產公司， 從一線銷售人員的松散、無序，危機意識全無，到營銷廣告的摸著石頭過河，再到營銷戰(zhàn)略的循規(guī)蹈矩，確實已使自己落在別人后邊。 B、 公房上市以來 ， 二手房買賣的障礙與上市量不足 ， 都顯示其對商品房銷量不 會有預期之很大作用 。 ☆ 、 調研地點 ：每個樓盤銷售地點或樓盤現場 。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 30 難點：從我的優(yōu)勢過渡到消費者心中的優(yōu)勢 樓盤自我的特點向 “ 賣點 ” （ 即 從消費者需求出發(fā) ） 轉化 ， 以及新舊推廣方式的銜接 ， 和迅速營造有利 于 “ 以快打慢 ” 的銷售氛圍 。 ☆ 調研人次 ： 1283人次，有效人次 813人次。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 43 價格與價值相比偏低，影響銷售 結果 ， 拂林園優(yōu)越的戶型 、 功能優(yōu)勢還未來得及發(fā)揮效應；卻如前面所講 ，誘人的價格被曲解成偏低的價格 ， 定是作為對位置缺憾的補償 ， 再看戶型 、功能也沒用了興趣 。 因此 ， 根據前文的論述 ， 我們的項目的最大的特點 ， 競爭力是超前的功能 、 戶型 ， 誘人的價格 ， 誘人的位置 。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 .... . 55 A、 綠色家園原有廣告活動綜述 第一 、 廣告投入動機模糊 這是直接導致廣告效益低下的根本原因 。 B、 綠色家園原有的廣告表現 在信息單一化方面比較理想 ， 但創(chuàng)新力度 ， 簡潔程度和賣點的準確性存在欠缺 。 05:09:3005:09:3005:093/27/2023 5:09:30 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 上午 5時 9分 :09March 27, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 上午 5時 9分 :09March 27, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 05:09:3005:09:3005:093/27/2023 5:09:30 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 同時 ， 廣告投入量才能控制在務實 、 理性的水平 ， 才能使廣告效益最大化 。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 51 癥結之二 —— 重視促銷活動不足 促銷活動與廣告投放二者是營銷工作中不可分割的要素 。 而直接意味著：加快銷售速度 、 提高市場占有率 、 增加產品附加值 。 綠色家園 —— 拂林園 4660元的起價 應是最后 一種 。 當然 ， 前提是我們堅持正確的市場定位 ， 超前的戶型功能 ， 誘人的價格 ， 出色的位置 。 而北京城區(qū)面積基數很大 ， 加之市政建設的不斷投入和私家車的不斷普及 ， 使 “ 位置 ” 因素并不十分搶眼 ， 占 %。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 16 （ 3） 4000左右多對手，價格策略行不通 均價 4000左右的項目繁多 ， “ 低成本 +低價格 =順利銷售 ” 的公式很難成立 。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 7 1 、 來自消費市場的環(huán)境壓力與眾多競爭對手給予的壓力 , 使“北辰綠色家園”從市場介入期開始就必須迎接挑戰(zhàn)。1 北辰綠色家園 —— 拂林園 2023年推廣方案 ★ 前言 一、市場分析 房地產行業(yè)走勢看好，市場潛力巨大 房地產業(yè)作為一個 高風險、高成長的資金密集型產業(yè) ，在經過十幾年的發(fā)展后，在我國已初具規(guī)模。 倘若下定決心，擺脫觀念上的束縛，用好整合營銷這把利刃，實施個性鮮明的促銷、廣告手段，充分發(fā)揮戶型、功能、價格這些先天優(yōu)勢和巨大的可拓展空間，則一扭頹勢，后發(fā)制人必將指日可待。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 15 （ 2）促銷手段必須創(chuàng)新 項目開盤較晚 ， 所以一般性的 促銷手段 已被別人用 “ 爛 ” ， 因此 必須創(chuàng)新 。 這正同 本市的房價在全國名列前茅 相 “ 吻合 ” 。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 .... . 31 （ 4）機會： 突出自我優(yōu)勢，整合營銷手段，培育市場基礎，力推性能，價格，位置三大優(yōu)勢 第一 ， 牢牢抓住項目的自我優(yōu)勢 —— 戶型 、 功能優(yōu)勢和價 格優(yōu)勢； 第二 ， 營銷觀念的滯后和促銷手段的落伍與保守 ， 是大多數開發(fā)商 的通病 ， 要 借鑒其它樓盤和其他行業(yè)的成功經驗 ， 制定嚴謹 、 周密 、 務實的營銷計劃 ， 利用 2—— 3個月的時間強化 “ 綠色家園 ”在購房者中的品牌意識 ， 大幅提升 “ 綠色家園 ” 的認知度與親和力 ， 之后重拳推出 “ 熱點 ” 、 “ 焦點 ” 性的促銷手段 ， 從而打開市場缺口 ， 使銷售業(yè)績與銷售速度驟然大幅攀升 。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 39 定價法：撇油式、滲透式、成本加利潤式 通常 ， 價格制定的方法有三種： 撇油式 定價法 ， 滲透式定價法和成本加利潤定價法 。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 45 A、 提高競爭力的有效手段 — 創(chuàng)造品牌價值 在現代商業(yè)競爭中 ， 品牌價值即使企業(yè)的生命力與競爭力它的作用絕是不僅僅 “ 作為一個賣點推出 ， 或宣傳企業(yè)知名度 、 美譽度的一個表現形式 。 天合衫廣告 整合行銷好伙伴 .... . 50 癥結之一 —— 原有推廣工作來整合 綠色家園 —— 拂林園原有推廣工作未能得到充分的重視 ， 加之目標受眾定位和促銷行為動機十分模糊 ， 可以說是忽略了促銷活動的作用與必要性 ， 從而也未能做到廣告與促銷的有機整合 。 要想具有真實 、 動力強勁的 廣告目標 ， 還 必須 把它 同銷 售目標統一制定并考核 ， 這樣 才能 使它 更具針對性 、 可 行性 。 , March 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 3月 27日星期一 5時 9分 30秒 05:09:3027 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍