【正文】 :03:2122:03Mar2326Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 ? 投機取巧的人。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 銷售節(jié)點 現(xiàn)場展示 營銷活動 推廣費用 ?6月初接受登記 ?6月初推出 VIP卡； ?6月底價格試算；營銷中心到位； 樣板房 。線下營銷 83 客戶種類 2：大 型企業(yè)中高層管理人員 惠州著名學校的高級教師，大型醫(yī)院的技術骨干等 具有龐大灰色收入的政府相關官員 高收入金領人士：設計院、律師、保險等朝陽行業(yè)精英 策略方向： 銷售人員在這類型客戶的跟蹤工作中，主要將目標放在通過由低到高逐級滲透，盡量接觸到客戶的核心基層圈子，然后安排其主要的決策人與開發(fā)商高層商談， 可采取到這類企業(yè)總部上門巡展的方式進行。單期發(fā)行量居惠州各媒體之首，今媒體分設惠州樓市版塊，且全方位涵蓋生活資訊版。體驗營銷 體驗是促成客戶成交的關鍵性因素，最主要的體驗手段主要包括：體驗館、園林體驗、道路體驗、樣板房等 69 內場 充分利用產品優(yōu)勢 ,建立體驗點 ,讓客戶感受價值點 創(chuàng)新產品入市 ,建立市場性價比符號 自我拔高 ,建立新的物業(yè)價值標準 ,（ 經濟戶型也能擁有大社區(qū) ） 實現(xiàn)市場符號截流客戶 SWOT分析 39 策略總綱 40 報告思路 統(tǒng)一認識 明確方向 行動步驟 宏觀市場 項目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 策略形成 41 房型 面積 套數(shù) 占比 銷售套數(shù) 銷售率 2*2 48 23% 44 92% 64 30% 58 91% 64 43% 28 44% 3*2 16 8% 14 88% 80 38% 66 83% 32 21% 10 31% 48 32% 38 79% 復式 4 2% 0 0% 6 4% 0 0% 6 3% 0 0% 小計 368 258 70% 競爭項目銷售情況 中惠城之戀 共有三種戶型 ,A型 :單套面積 39平方米 ,共 120套 。 5 惠城區(qū) 〃 成交價格 ３月份惠城區(qū)住宅成交均價 3829元 /平米，環(huán)比下降 9%，比去年同期下降 5% 。 11 觀點： ? 自 09年 3月份成交狀況分析，惠州樓市出現(xiàn)小陽春，并且 市場正正?；?，消化量逐步增加 ； ?受 08年經濟影響開發(fā)速度放緩，無明顯新增供應，中小戶型消化速度最快，而剩余產品大都為大戶型， 本項目產品供應屬市場斷層，并且供應面積是目前市場旺銷戶型。其余為多次 第一次置業(yè)占 50%，第二次置業(yè)占 20%，多次占30% 一次、二次置業(yè)相當 客戶職業(yè) 普通白領、個體工商戶 為主 公司職員、普通白領為主， 有部分個體戶 公務員、企業(yè)主、白領等 公務員、工商戶、醫(yī)生、 教師、律師、白領等 客戶主要年齡階段 30歲以下占 35% 3140歲占 36% 40歲以上占 29% 30歲以下占 42% 3140歲占 31% 40歲以上占 27% 30歲以下占 15% 3140歲占 55% 40歲以上 30% 30歲以下占 22% 3140歲占 38% 41歲以上占 40% 客戶主要家庭結構 25人 23人 24人 35人 31 項目名稱 天一名居 偉豪都市印記 中頤海倫堡 萬科金域華庭 客戶對樓盤價格的看法 偏高 價格合適，性價比較高 價格合適，性價比較高 價格偏高 對本項目的主要喜好點 地段好，配套齊全，生活便利 項目周邊的景觀較好，戶型贈送面積較大、門前公園 園林好，戶型贈送，采光 戶型方正、采光及景觀面好、布局合理、戶戶朝南 對本項目的主要關注點 地段、價格、贈送面積、戶型朝向 地段、價格、贈送面積、 戶型朝向 價格、地段、戶型 地段、戶型、價格 主力需求戶型 7984 ㎡二房銷售最好 7680 ㎡兩房銷售最好 101 ㎡三房銷售次之 80120兩房和 95125三房銷售最好 86 ㎡兩房銷售最 好 付款方式 按揭 80% 一次性 20% 按揭 90% 一次性 10% 85%按揭 15%一次性 按揭 70% 一次性 30% 客戶對社區(qū)的看法 較密、品質感不強 規(guī)模小、無小區(qū)居住氛圍、價格合理、擔心市政公園不建 園林景觀較好、性價比較能接受 社區(qū)生活氛圍好、品質感強、位置較偏，價格高 周邊競爭項目客戶分析 樓盤物業(yè)顧問深度訪談 32 周邊競爭項目客戶小結 ?客戶來源區(qū)域較泛，輻射整個惠城區(qū)域： 外延客戶帶動，推廣軸線拉長 ?客戶對江北置業(yè)的態(tài)度由排斥轉變?yōu)檎J同， 接受度較高 ； ?90㎡以下戶型自住型客戶年齡主要在 30歲以下，戶型越大則購買客戶年齡相對越高； ?家庭人口構成：買一房客戶 12人，買兩房客戶 23人，買三房客戶 35人，產品面積與客戶群匹配； ?江北地段、便利交通、高起點齊全配套、未來前景 是很多客戶選擇購買的原因之一； ?從項目銷售情況看，中小戶型銷售較好， 開始出現(xiàn)供應斷層，本項目為片區(qū)補充性產品。 目前市場客戶決策過程拉長 ,理性比較 .客戶知道自己需要什么 61 造勢 —— 推廣方式分析 開盤前 開盤后 推廣內容 樹立項目形象 項目賣點 推廣目的 提升項目檔次 刺激客戶需求 推廣效果 客戶記憶不強 客戶記憶較強 推廣費用 高 較高 本項目發(fā)售迫在眉急，再次重新主打項目形象，不能快速解決問題，并且也會將銷售期拉長， 建議近階段形象與賣點同時出街，利用賣點詮釋形象。推廣渠道 線上營銷 線下營銷 中原資源 77 外場 大眾推廣渠道為輔。推廣渠道 只有經得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結局來。 ? 新經濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 2023年 3月 26日星期日 10時 3分 21秒 22: 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 26日星期日 下午 10時 3分 21秒 22:03: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 下午 10時 3分 21秒 下午 10時 3分 22:03: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 22:03:2122:03:2122:03Sunday, March 26, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風斗爭。 2023年 3月 26日 10時 3分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 2023/3/2622:03:21 ? 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。推廣渠道 線上營銷 充分利用主流網站的強大整合能力，通過一系列炒作手法，擴大項目知名度 惠州大眾推廣渠道之網絡媒體應用 江北惠州大道沿線，廣告位充斥，可能會被其他項目廣告攔截，為突破營銷困境， 建議作公交車廣告（公車選經過惠州大道 麥地放河南案車輛）流動廣告可以擴大客戶面。商業(yè)展示 75 內場 價格策略原則 ?理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷局面； ?隨工程進度和現(xiàn)場展示條件的改善，深入挖掘項目價值，追求價值最大化。 本項目：注重現(xiàn)場展示，價格節(jié)奏把控 29 報告思路 統(tǒng)一認識 明確方向 行動步驟 宏觀市場 項目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 30 周邊競爭項目客戶分析 樓盤物業(yè)顧問深度訪談 項目名稱 天一名居 偉豪都市印記 中頤海倫堡 萬科金域華庭 開盤時間 戶型 7984㎡二房占 33% 91142 ㎡三房占 36% 131148 ㎡四房占 31% 7691 ㎡二房占 50% 101125 ㎡三房占 50% 80133 ㎡二房占 48% ㎡三房占 48% 143309㎡三房占 4% 86 ㎡二房占 39% 126140 ㎡三房占 52% 165 ㎡四房占 9% 實收均價（元 /㎡） 4000 3650 3800 4200 客戶主要來源地 江北 42%，下角 14%，其他片區(qū)共 44% 江北 45%，下角 18%，小金口 10%，其他 27% 江北 20%，南壇下埔 15%，河南岸麥地 10%，小金口30%，其他 15% 江北 28%，下角 14%，麥地河南岸 23%，龍豐上排占 13%，其余共22% 客戶置業(yè)目的 自住為主 自住為住 自住為主 自住為主 購房次數(shù)特征 一次置業(yè)占 50%，二次置業(yè)各占 40%，多次置業(yè) 10% 第一次置業(yè)占 65%。 數(shù)據來源：惠州市房產管理局。 數(shù)據來源：惠州市房產管理局。C型 :單套面積 75平方米 ,共24套 ， 預計 5月底開盤 天一名居 戶型有兩房、三房、四房，面積區(qū)間從 79－ 158平方米之間，其中主力戶型為 79至130多平方米的二房和三房。天一名居 主要消化產品： 7584兩房 91119三房 主要剩余產品： 117131三房 123142三房 131241四房 房型 面積 套數(shù) 占比 銷售套數(shù) 銷售率 2*2 84 22% 68 81% 108 28% 82 76% 3*2 84 22% 54 64% 108 28% 58 54% 小計 384 100% 180 47% 樓體條幅 雙 城 國 際 二房變三房 無限空間 無限價值 最有效的渠道之一，增加樓盤的昭示性 位置： 最有效的渠道之一，增加樓盤的昭示性 位置：南北區(qū)分別四面， 71 內場 推廣渠道 惠州滲透式客戶渠道 外場 看樓通道完善； 物業(yè)服務展示 。 ? 惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。 ? 人們所認識到的是成功者往往經歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ? 最好的 CEO是構建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾 〃 喬丹也需要隊友來一起打比賽。 2023年 3月 26日星期日 10時 3分 21秒 22:03:2126 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 , March 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :03:2122:03:21March 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ? 管得少，就是管得好。 ? 堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 組織中原二級市場銷售競賽，設轉介至尊大獎，轉介套數(shù)最多的同事可獲得終極大獎。 滲透策略： 客戶資料收集（中小企業(yè)協(xié)會或各行業(yè)協(xié)會負責人）