【正文】 宇豪庭 帝景灣 富力麗港中心 生活居住區(qū)(CLD) 中惠城之戀 中頤海輪堡 萬科金域華庭 本案 偉豪都市印記 天一名居 ? 江北大部分熱銷樓盤集中在北區(qū)（生活居住區(qū)），主要以居住樓盤為主； ? 江北南區(qū)新開盤項(xiàng)目只有潤宇豪庭，其他項(xiàng)目都為江景項(xiàng)目； ? 江北項(xiàng)目大都為小高層和高層。 24 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)競爭分析 —— 萬科金域華庭 項(xiàng)目名稱 萬科金域華庭 本項(xiàng)目 區(qū)位 惠城區(qū)江北 24號(hào)小區(qū) (惠臺(tái)學(xué)校對(duì)面 ) 惠城區(qū)江北 24號(hào)小區(qū) (惠臺(tái)學(xué)校對(duì)面 ) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 品牌 國內(nèi)大品牌 無品牌號(hào)召力優(yōu)勢 產(chǎn)品 多層、小高層 多層，高層 主力戶型 86 ㎡二房占 39%； 126140 ㎡三房占52% 5458一房占 26%； 7682兩房占 20%； 100124三房占50% 規(guī)模 占地 15萬㎡，建面 32萬㎡ 占地 8萬㎡，建面 21萬㎡，中等社區(qū) 配套 沿街商業(yè)區(qū)，中心游池 私家會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街 園林 芭堤雅風(fēng)格 東南亞風(fēng)格 物管等 萬科品牌物管 自身服務(wù)資源不足，可借助外部資源 營銷推廣 品牌開發(fā)商，號(hào)召力強(qiáng) 無重大推廣活動(dòng)，在市場上無影響力 現(xiàn)場展示 以水景園林為主，展示居住氛圍 暫無 主推廣語 無項(xiàng)目主形象推廣語，主要借助品牌號(hào)召力 中央生活區(qū)，創(chuàng)想空間價(jià)值 實(shí)收均價(jià) 4200元 /㎡ 待定 25 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)競爭分析 —— 中頤海倫堡 項(xiàng)目名稱 中頤海倫堡 本項(xiàng)目 區(qū)位 三環(huán)北路 28號(hào) 惠城區(qū)江北 24號(hào)小區(qū) (惠臺(tái)學(xué)校對(duì)面 ) 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 品牌 品牌大，但在本地號(hào)召力不夠 無品牌號(hào)召力優(yōu)勢 產(chǎn)品 多層 多層，高層 主力戶型 80133 ㎡二房占 48% ； ㎡三房占 48% 5458一房占 26%； 7682兩房占 20%； 100124三房占 50% 規(guī)模 占地 8萬㎡，建面 24萬㎡，中等社區(qū) 占地 8萬㎡，建面 21萬㎡，中等社區(qū) 配套 商業(yè)街，泳池和開放式會(huì)所 ，空中花園 私家會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街 園林 歐式園林 東南亞風(fēng)格 物管等 自己旗下品牌物管 自身服務(wù)資源不足，可借助外部資源 營銷推廣 無重大推廣活動(dòng)，有看樓專車 無重大推廣活動(dòng)，在市場上無影響力 現(xiàn)場展示 水景園林，體驗(yàn)生活 暫無 主推廣語 成年人的童話城堡 中央生活區(qū)，創(chuàng)想空間價(jià)值 實(shí)收均價(jià) 3800元 /平米 待定 26 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)競爭分析 —— 偉豪都市印記 項(xiàng)目名稱 偉豪都市印記 本項(xiàng)目 區(qū)位 江北 26號(hào)小區(qū)新湖一路 63號(hào) 惠城區(qū)江北 24號(hào)小區(qū) (惠臺(tái)學(xué)校對(duì)面 ) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 品牌 無品牌號(hào)召力優(yōu)勢 無品牌號(hào)召力優(yōu)勢 產(chǎn)品 多層，高層 多層，高層 主力戶型 7691 ㎡二房占 50%； 101125 ㎡三房占50% 5458一房占 26%； 7682兩房占 20%； 100124三房占 50% 規(guī)模 占地 ㎡，建面 ㎡，小型社區(qū) 占地 8萬㎡，建面 21萬㎡，中等社區(qū) 配套 市政公園 私家會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街 園林 架空層園林，面積小 東南亞風(fēng)格 物管等 自己旗下物管 自身服務(wù)資源不足，可借助外部資源 營銷推廣 無重大推廣活動(dòng)，但低價(jià)入市銷售好 無重大推廣活動(dòng)，在市場上無影響力 現(xiàn)場展示 架空層園林 暫無 主推廣語 CBD公元生活領(lǐng)地 中央生活區(qū)，創(chuàng)想空間價(jià)值 實(shí)收均價(jià) 3650元 /平米 待定 27 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)競爭分析 —— 天一名居 項(xiàng)目名稱 天一名居 本項(xiàng)目 區(qū)位 江北 31號(hào)小區(qū)新瀝路 22號(hào) 惠城區(qū)江北 24號(hào)小區(qū) (惠臺(tái)學(xué)校對(duì)面 ) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 品牌 無品牌號(hào)召力優(yōu)勢 無品牌號(hào)召力優(yōu)勢 產(chǎn)品 多層 多層，高層 主力戶型 7984㎡二房占 33%； 91142 ㎡三房占36%； 131148 ㎡四房占 31% 5458一房占 26%； 7682兩房占 20%； 100124三房占 50% 規(guī)模 占地 2萬㎡，建面 8萬㎡，小型社區(qū) 占地 8萬㎡，建面 21萬㎡，中等社區(qū) 配套 藝術(shù)長廊園林，風(fēng)情商業(yè)街 私家會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街 園林 嶺南風(fēng)格 東南亞風(fēng)格 物管等 金迪物業(yè)公司 ，本地品牌 自身服務(wù)資源不足，可借助外部資源 營銷推廣 無重大推廣活動(dòng) 無重大推廣活動(dòng)，在市場上無影響力 現(xiàn)場展示 園林展示，但是質(zhì)感不夠 暫無 主推廣語 中央生活區(qū)，創(chuàng)想空間價(jià)值 實(shí)收均價(jià) 4000元 /平米 待定 28 競爭小結(jié) ?地段差異： 因地段的差異性，項(xiàng)目屬性生活居住區(qū)和泛豪宅片區(qū)，檔次標(biāo)桿差異性 ； ?品質(zhì)差異： 競爭項(xiàng)目 注重現(xiàn)場園林展示 ，樹立客戶對(duì)項(xiàng)目信心； ?價(jià)格差異： 低價(jià)入市 項(xiàng)目銷售速度較快，價(jià)格差異影響銷售速度。 B (Benefit/value） 項(xiàng)目帶給用戶的利益 /價(jià)值 我能給你帶來什么價(jià)值 本項(xiàng)目 １ .未來區(qū)域發(fā)展增值空間； ２ .中小戶型也能享受大社區(qū)； ３ .居家經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品同樣有超高實(shí)用率。 49 報(bào)告思路 統(tǒng)一認(rèn)識(shí) 明確方向 行動(dòng)步驟 宏觀市場 項(xiàng)目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價(jià)格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 策略形成 50 本項(xiàng)目該以什么價(jià)格入市，及實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)價(jià)格？ 51 價(jià)格策略 價(jià)格低開高走、隨機(jī)上揚(yáng)走勢策略 受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，目前客戶在價(jià)格承受能力普遍不高，因此我們建議前期入市價(jià)格同市場同步，這樣一方面可控制一定成交量，營造銷售氛圍，保證發(fā)展商利益，另一方面對(duì)于中后期乃至項(xiàng)目整體階段價(jià)格走勢有較為靈活的節(jié)奏控制，以期留有價(jià)格上漲的空間，達(dá)到項(xiàng)目最大價(jià)值化。客戶帶入法 客戶帶入法：針對(duì)滲透，帶動(dòng)客戶 １ .２３ .４外場點(diǎn) ： 針對(duì)除江北區(qū)域外其他客戶的引導(dǎo)． ４處廣告位：海雅百貨側(cè)和人人樂正面 ３處廣告位：為橋面圍檔廣告 66 中頤海輪堡 萬科金域華庭 本案 偉豪都市印記 天一名居 外場 健身房 茶藝室 棋牌室 臥室 74 消費(fèi)者能夠感知到未來的生活需求，繼而聯(lián)想未來的場景，引發(fā)買房的沖動(dòng) 內(nèi)場 ?2023年惠州日?qǐng)?bào)據(jù)調(diào)查是覆蓋機(jī)關(guān)、單位、住宅、酒樓等最多的媒體報(bào)，是惠州面向主流消費(fèi)群體、綜合性、高檔次的報(bào)紙媒體。推廣渠道 滲透策略： 客戶資料收集（中小企業(yè)協(xié)會(huì)或各行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人） —— 客戶梳理 —— 電子郵件或 DHL特快專遞 —— 項(xiàng)目推薦 —— 電話跟進(jìn) —— 客戶預(yù)約來訪參觀 —— 現(xiàn)場接待 —— 成交． 惠州滲透式客戶渠道 外場 惠州滲透式客戶渠道 外場 組織中原二級(jí)市場銷售競賽，設(shè)轉(zhuǎn)介至尊大獎(jiǎng)，轉(zhuǎn)介套數(shù)最多的同事可獲得終極大獎(jiǎng)。 99 預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功！ —— The end—— 100 ? 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。 ? 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ? 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 管得少，就是管得好。 :03:21 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。 :03:2122:03:21March 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :03:2122:03Mar2326Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 26日星期日 10時(shí) 3分 21秒 22:03:2126 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 26日星期日 10時(shí) 3分 21秒 22:03:2126 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來達(dá)成夢想，即便是邁克爾 〃 喬丹也需要隊(duì)友來一起打比賽。 ? 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 ? 人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。 22:0322:0322:03:2122:03:21 ? 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 看樓通道完善； 物業(yè)服務(wù)展示 。中原資源 中原推介會(huì) ?中原內(nèi)部推介會(huì)： 啟動(dòng)時(shí)間： 營銷中心開放 組織形式：定時(shí)定點(diǎn)派車接送，與會(huì)中安排自助酒水糕點(diǎn)；推介會(huì)主要進(jìn)行項(xiàng)目介紹、認(rèn)籌方式及流程介紹等。 惠州滲透式客戶渠道 外場 外場 推廣渠道 推廣渠道 樓體條幅 雙 城 國 際 二房變?nèi)? 無限空間 無限價(jià)值 最有效的渠道之一，增加樓盤的昭示性 位置： 最有效的渠道之一，增加樓盤的昭示性 位置：南北區(qū)分別四面， 71 內(nèi)場 62 造勢 天一名居 主要消化產(chǎn)品： 7584兩房 91119三房 主要剩余產(chǎn)品： 117131三房 123142三房 131241四房 房型 面積 套數(shù) 占比 銷售套數(shù) 銷售率 2*2 84 22% 68 81% 108 28% 82 76% 3*2 84 22% 54 64% 108 28% 58 54% 小計(jì) 384 100% 180 47% 33 報(bào)告思路 統(tǒng)一認(rèn)識(shí) 明確方向 行動(dòng)步驟 宏觀市場 項(xiàng)目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價(jià)格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 策略形成 34 交通 地段 配套 產(chǎn)品 創(chuàng)新 品牌 核心競爭力？ 惠州江北居住區(qū) 發(fā)展前景可望 周邊教育配套齊全，商業(yè)娛樂生活配套有待升級(jí)。C型 :單套面積 75平方米 ,共24套 ， 預(yù)計(jì) 5月底開盤 天一名居 戶型有兩房、三房、四房，面積區(qū)間從 79－ 158平方米之間，其中主力戶型為 79至130多平方米的二房和三房。 目前市場對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)售是好契機(jī)！ 12 報(bào)告思路 統(tǒng)一認(rèn)識(shí) 明確方向 行動(dòng)步驟 宏觀市場 項(xiàng)目概況 競爭分析 客戶分析 推售策略 價(jià)格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 13 項(xiàng)目區(qū)位 ? 江北片區(qū)是惠州未來的城市中心區(qū) CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、健身、休閑、娛樂、科研為一體的綜合區(qū)。 數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)管理局。 套數(shù)3 . 3 %4 . 5 %6 . 3 % 6 . 2 %5 . 1 %7 . 6 %0 . 8 %0 . 0 %1 6 . 7 %1 0 . 4 %6 . 4 %1 . 9 %9 . 9 %0 . 4 %0500010000150002023025000300000 8 / 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1