【正文】 ?充分掌握客戶需求 召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。 底商概念導(dǎo)入期推廣使命 底商概念導(dǎo)入期推廣手段組合，精準(zhǔn)快狠 推廣時間： 40天 案場包裝與銷售道具并重 報紙廣告、雜志廣告為輔 軟性文章為主 任務(wù)：引起全城話題，讓領(lǐng)袖廣場成為一種社會性的的欲望，讓鄭州的人文，中心，建筑，商務(wù)都整合于這一“領(lǐng)袖氣質(zhì)”之下，同時對底商進(jìn)行重點渲染，突出“兩大商業(yè)核心”的優(yōu)勢。 ?另外從項目人氣積累方面也提出這樣的要求。未來 資本論 世界觀 中心說 創(chuàng)作概念 三篇控天下 部分人擁有財富 極少人掌控資本 世上唯有兩個階層 領(lǐng)袖階層和被領(lǐng)袖階層 權(quán)力在哪里 中心就在哪里 64:品牌形象塑造期報紙廣告創(chuàng)作 八篇定天下 文化 中心說 領(lǐng)袖 ?看樓通道，則保證安全的基礎(chǔ)上，用圍欄、廣告板阻擋視覺死點。 53:銷售策略 銷售節(jié)奏把控 建議先推極具市場沖擊力的寫字樓，先造成市場的超強(qiáng)感召力和品牌影響力，接下來然后推出大型底商，待項目氛圍城市之際再推出酒店式公寓。 銷售策略 采取“以點對點 以點串線 以線帶面”策略。 隱喻的說明項目在鄭州同類項目中的地位，在消費者心智中搶占主導(dǎo)位置。 永達(dá)國際 Threat威脅 雖然在推出時機(jī)等方面的劣勢，但項目所處的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、教育中心 ?? 將是我們項目價值所在。 以紫金山商圈為核心，同時屬于連接花園路購物一條街和二七商圈的中樞。 主流目標(biāo)對象消費形態(tài)寫真 廣告對他們的影響：引發(fā)共鳴 引導(dǎo)消費 廣告宣傳所傳遞的信息如能 與他們對生活的理解和對尊貴生活的追求產(chǎn)生共鳴 ， 或者引導(dǎo)他們希望追求而又未獲取的生活方式 ，他們就會欣然接受 。 利用消費者對毛主席像、商朝城墻遺址、交通樞紐、行政區(qū)域等認(rèn)知 找到永達(dá)國際的專屬契機(jī) 當(dāng)仁不讓的成為河南乃至中部的復(fù)合型地產(chǎn)業(yè)態(tài)的第一品牌 項目市場定位 永達(dá)國際全新市場定位 僅僅是“中部首席”“復(fù)合式”就夠了嗎？ 在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場，無論是全國第一還是區(qū)域第一，都是很容易被超越的。 ?奧園索克物業(yè)，專業(yè)化星級寫字樓管家，一站式辦公，標(biāo)準(zhǔn)層全部精裝修，交房就可投入辦公。 ?5A智能， 6星級規(guī)劃， 7H酒店式 SOHU 廣告 主題 凱旋門，讓鄭州與世界“ 0”距離 /發(fā)現(xiàn)一棟超越人腦的 5A商務(wù) SOHU/百年建筑 固若磐石 /挑高 10米大堂，世界領(lǐng)袖尺度 /“西”引力，聚焦凱旋門 /中原商務(wù)核心 /辦公投資 /中原首座 7H人本商務(wù) SOHUD誕生 點評 地理位置是最大劣勢，目前銷售面臨困境。目前銷售據(jù)稱達(dá) 80%， 尾盤階段 。 可比性項目分析 競爭對手的位置 國際企業(yè)中心 基本 狀況 ?位于農(nóng)業(yè)路中段（博物院斜對面），建筑面積 ㎡ 。 ?均價 ，總價帶在 31004100元。 推廣 概念 中原商務(wù)第一高度 核心 賣點 ?108米高度，大預(yù)應(yīng)力無梁蓋空間自由組合設(shè)計， ， 80％得房率，400平方米挑空， ，灰度玻璃外立面， 500 ㎡的國際會議廳。 ?Ａ座 28層， 13層為商務(wù)配套裙房， 428層為寫字樓，高為 ；Ｂ座 31層，１層為商務(wù)配套裙房， 231層為寫字樓，高為 。 項目 定位 大鄭州首席純寫字樓 賣點 梳理 ?425席多功能會議廳 ， 鄭州唯一滿足國際商務(wù)要求的同聲翻譯會議廳 。廣告推廣密集。 ?菱形 6面體建筑：即能充分利用空間，又能豐富建筑物立面，確保所有空間朝向的均好性， 270度采光，可開啟窗設(shè)計，打破傳統(tǒng)寫字樓封閉模式， 24小時保證新鮮空氣。而 中部首席或者復(fù)合式這個層面上，是不具備持續(xù)競爭力的 。 主流目標(biāo)對象對廣告的態(tài)度 基于財富的自信 財智精英 基于智慧的自信 他們一般是二次以上置業(yè)。 ?在項目推出時機(jī)上，與國際企業(yè)中心、項目旁邊的“紫禁城”等相比，時間相對遲緩，有失市場先機(jī)。 項目核心價值的提煉 項目核心價值提煉 文化《中心說》 ?項目基地為商代城墻，具有深厚的文化底蘊，項目居于四千年的文化之上，中華民族文化發(fā)源中心。 項目推廣定位 中部 將客戶群細(xì)分，劃分為獨立群體，單個擊破。 分階段推出，這樣可以減小一次推出消化慢的壓力，利于推廣的有效展開，同時利用不斷進(jìn)行的開盤活動保持市場的火熱局面，從而快速實現(xiàn)項目的市場消化過程。 施工現(xiàn)場的包裝策略。財富 世界連鎖商超 家樂福或廣州好又多 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1層國際名牌專賣 /高檔禮品專賣 位置面臨的消費空間： ?項目周邊匯聚的鄭州高檔酒店 ?項目周邊行政區(qū) ?項目周邊的高檔寫字樓 消費能力決定了國際名牌專賣及高檔禮品專賣的存在 消費對象要求必須是高檔： ?與火車站商圈的批發(fā)市場不同，與二七廣場的大型商超不同。 任務(wù)：有效展示項目形象、主張、觀點，吸引消費者關(guān)注度。召開懇談會時，可邀請當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請他們在會上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。 ?多渠道進(jìn)行招商溝通 鄭州目前商鋪數(shù)量是巨大的，這要求我們必須引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到鄭州投資的客戶群體。 ?為 項目概念定性 ，引發(fā)全城話題，烘托整個地塊的升值潛力及投資趨勢！ ?需要富有 鮮明觀點，有檔次 ， 能讓人產(chǎn)生領(lǐng)袖廣場的深遠(yuǎn)美好聯(lián)想。作為專賣店，面積偏大，同時在二三層。財富 ?標(biāo)語及管理，營造高質(zhì)安全施工、科學(xué)有序管理、忙而不亂、穩(wěn)步推進(jìn)的氣氛，直接給到訪的目標(biāo)客戶以信心。 ?市場反映、銷售進(jìn)程等。 廣州上韜營銷觀：品牌至上 開發(fā)商品牌 消費信心的建立 管理商品牌 后顧之憂的消除 項目品牌 產(chǎn)品概念的教育 消費信心－購買行為－銷售達(dá)成 項目銷售進(jìn)場與行銷模型建議 行 銷 元 素 定 位 客戶數(shù)據(jù)庫 意 向 客 戶 可 能 性 客 戶 準(zhǔn) 客 戶 成 交 專案洽談 傳播鋪牌 形象價值 /無形資產(chǎn) 媒介選擇 傳播渠道 泛眾傳播 直效溝通 推廣渠道 直銷渠道 品牌形象與公眾價值是行銷的有力保障 產(chǎn)品策略 價格策略 推廣策略 銷售策略 案場策略 51:整體營銷戰(zhàn)略 整體營銷思路 領(lǐng)袖型營銷戰(zhàn)略 將銷售 推廣 案場三個方面形成互動和促進(jìn)之勢，帶給消費者一種領(lǐng)袖氣度的震撼。 項目命名備選方案 時代廣場（大廈） 以中部崛起為契機(jī)，說明走在時代的前列， “廣場”可以說明項目的體量。 ?項目旁邊的紫金城 ， 已經(jīng)全面啟動 ， 阻截了相當(dāng)一部分的目標(biāo)客戶 。 ?金水路、人民路、紫金山路、花園路等四條城市主干道在此交匯，四通八達(dá)至城市的各個區(qū)域，公交車有 26條線路。 消費趨向為： 名牌服飾 、 名牌家電 、 名牌汽車 、 頂級豪宅 。 首席復(fù)合式商務(wù)建筑群 鄭州首家寫字樓、酒店式公寓、大型底商三位一體的復(fù)合地產(chǎn)項目 搭上中部崛起戰(zhàn)略、鄭州迅速發(fā)展的順風(fēng)車，搶得先機(jī)。均價 5800 概念 CBD中央商務(wù)精神 賣點 梳理 ?10米挑高大堂， ， 2941035㎡彈性商務(wù)空間：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，空間自由組合或整層銷售， 13層為 8000㎡商業(yè)群樓，毗鄰 60米寬丹尼斯步行街。 ?50－ 150㎡ ，主力戶型為： 61㎡ 、 107㎡ 。 ?均價為 4500元 ， 總價帶在 40005000元 ， 面積跨度在 90－ 200， 自由分割 。目前現(xiàn)房進(jìn)入自然銷售狀態(tài)。 ?176戶， 1601200 ㎡自由分割，停車位 350個，占地面積 7畝左右。 ?14層為商務(wù)綜合服務(wù)，配置商務(wù)中心、會議中心、超市、咖啡廳、休閑廳、多功能廳等商務(wù)休閑設(shè)施。樓間距 66米。 百兆寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ， 雙回路供電 。商務(wù)氛圍不成熟。 ?8部高速三菱商務(wù)電梯 24小時全速運營，分層中央空調(diào)，同時實行分層控制，分戶計量，充分節(jié)能，運行費用低，節(jié)省辦公成本 廣告 主題 崛醒－ CBD商務(wù)精神 新 5A純商務(wù)峰品就是典范 CBD