【正文】 夠成功？ 不是地段、不是配套、不是產(chǎn)品、不是 …… 是精英就住硅谷，住硅谷你就是精英！ 我們有理由相信： 昨天是硅谷，今天是永達(dá)國(guó)際！ 身份優(yōu)越感，歸屬感。立足鄭州 面向河南 永達(dá)國(guó)際酒店式公寓 /底商部分三大客群 客群三 :國(guó)際連鎖超市/餐飲店 /咖啡店 /企業(yè)集團(tuán)河南辦事處等 客群一 :鄭州走過(guò)成長(zhǎng)期正處于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶 客群一 :鄭州市的投資客，比較看重地段、項(xiàng)目本身等 第一目標(biāo)客群：銷(xiāo)售對(duì)象 第二目標(biāo)客群：招租對(duì)象 從項(xiàng)目?jī)r(jià)值和酒店式公寓 /底商客戶原則篩選出永達(dá)國(guó)際目標(biāo)客戶群體 他們是金字塔的頂尖階層 他們無(wú)論是財(cái)富、地位、享受都處于金字塔的頂尖階層。 他們是金字塔頂尖的一群人 金 字 塔 頂 端 的 財(cái) 智 精 英 他們是： 他們是擁有足夠財(cái)富的核心家庭，足夠的財(cái)富構(gòu)建了他們通往尊貴生活的暢通道路！ 他們似乎覺(jué)得已經(jīng)付出太多，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入享受階段！ 因此，追求享受 —— “ 享受最好 享受極至 ”是他們的人生信條！ 目標(biāo)客戶群體生活形態(tài)寫(xiě)真 物質(zhì)上的巨大滿足使他們想方設(shè)法于普通城市生活之外體驗(yàn)一種 更自我 、 更尊貴 、 更高尚 、 有階層烙印 的生活 。 主流目標(biāo)對(duì)象消費(fèi)形態(tài)寫(xiě)真 廣告對(duì)他們的影響：引發(fā)共鳴 引導(dǎo)消費(fèi) 廣告宣傳所傳遞的信息如能 與他們對(duì)生活的理解和對(duì)尊貴生活的追求產(chǎn)生共鳴 ， 或者引導(dǎo)他們希望追求而又未獲取的生活方式 ，他們就會(huì)欣然接受 。 見(jiàn)多識(shí)廣的特征注定他們理性的一面，展示身份地位又注定他們感性的一面。 對(duì)于復(fù)合型 /具有深厚背景的項(xiàng)目 對(duì)于金字塔頂端的財(cái)智精英 絕對(duì)不能僅僅叫賣(mài)產(chǎn)品本身！ 啟 示 創(chuàng)造城市概念，引導(dǎo)城市的欲望， 讓我們的產(chǎn)品成為滿足城市追求的所在，從而千呼萬(wàn)喚， 應(yīng)蘊(yùn)而生 —— 第三章 : 項(xiàng)目解析，核心價(jià)值提煉 從推出時(shí)機(jī)方面，永達(dá)國(guó)際沒(méi)有搶占先機(jī)。 ?作為行政區(qū)主要綠地及市民活動(dòng)中心的 25萬(wàn)平方米的紫金山公園及金水河綠化帶。 以紫金山商圈為核心，同時(shí)屬于連接花園路購(gòu)物一條街和二七商圈的中樞。 ?項(xiàng)目被兩大立交包圍 。 ?臨近政府機(jī)關(guān) ， 受到特殊企業(yè)青睞；與紫金山百貨 、 河南省人民大會(huì)堂 、河南飯店 ， 只有一路之隔 ， 有效匯聚人氣 。 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有一定的開(kāi)發(fā)實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 。 永達(dá)國(guó)際 Threat威脅 雖然在推出時(shí)機(jī)等方面的劣勢(shì)，但項(xiàng)目所處的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、教育中心 ?? 將是我們項(xiàng)目?jī)r(jià)值所在。 商務(wù)《中心說(shuō)》 ?項(xiàng)目方圓 2公里內(nèi)，有賓館酒店約 31座，其中 1公里內(nèi)匯聚了鄭州主要高檔賓館 :五星級(jí)兩座，四星級(jí)三座，堪稱(chēng)鄭州市的高檔酒店區(qū)。 生態(tài)《中心說(shuō)》 ?項(xiàng)目毗鄰 25萬(wàn)平方米的紫金山公園以及金水河綠化帶，是鄭州的生態(tài)中心。 隱喻的說(shuō)明項(xiàng)目在鄭州同類(lèi)項(xiàng)目中的地位，在消費(fèi)者心智中搶占主導(dǎo)位置。 隱喻的說(shuō)明項(xiàng)目在鄭州同類(lèi)項(xiàng)目中的地位，在消費(fèi)者心智中搶占主導(dǎo)位置。 將項(xiàng)目所處的位置很好的表達(dá)出來(lái)，以“財(cái)富”中心涵蓋項(xiàng)目三大業(yè)態(tài)，以“首都”說(shuō)明項(xiàng)目規(guī)模。 財(cái)富，對(duì)應(yīng)定位、涵蓋項(xiàng)目三大業(yè)態(tài)。 對(duì)于地產(chǎn)投資而言，無(wú)形資源是投資核心： 為一個(gè)值得的未來(lái)買(mǎi)單 所以，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)購(gòu)而言 亦是對(duì)項(xiàng)目無(wú)形資源的價(jià)值把握， 并使消費(fèi)者感到超值 值與超值 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大師王志綱先生說(shuō)：“一座城市好不好，一看它的經(jīng)濟(jì)總量，二看它的城市中心，三看這一中心的人文素質(zhì)。 銷(xiāo)售策略 采取“以點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 以點(diǎn)串線 以線帶面”策略。 產(chǎn)品推廣進(jìn)程規(guī)劃 10月 12月 02 月 04月 06月 08月 10月 12月 02月 04月 06月 06月 品牌形象塑造期 寫(xiě)字樓部分推廣期 底商部分推廣期 酒店式公寓推廣期 ?利用國(guó)慶之后至春節(jié)期間，進(jìn)行概念炒作，樹(shù)立項(xiàng)目鮮明的品牌形象。 綜合 推廣期 形象線 產(chǎn)品 / 增值線 產(chǎn)品 / 增值線 產(chǎn)品 / 增值線 綜合實(shí)力線 52:價(jià)格策略 價(jià)格策略的思路 策略思路 價(jià)格策略一向是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中最核心的策略，而根據(jù)項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及變化走勢(shì)，建議本項(xiàng)目采用 低開(kāi)高走的價(jià)格策略 。 價(jià)格體系確定的原則 我們目前因客觀原因不能對(duì)價(jià)格做出決定。 53:銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售節(jié)奏把控 建議先推極具市場(chǎng)沖擊力的寫(xiě)字樓，先造成市場(chǎng)的超強(qiáng)感召力和品牌影響力，接下來(lái)然后推出大型底商，待項(xiàng)目氛圍城市之際再推出酒店式公寓。 ?針對(duì)目標(biāo)群體對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范心理，采取先賦予其投資信心，然后刺激購(gòu)買(mǎi)欲望的策略思路。 ?拓展銷(xiāo)售渠道：利用關(guān)系，加強(qiáng)行業(yè)的互動(dòng)，針對(duì)目標(biāo)群體集中的幾個(gè)行業(yè)，以業(yè)主和潛在業(yè)主之間的互動(dòng)為突破，制定相應(yīng)的利益回報(bào)機(jī)制，無(wú)形中擴(kuò)大銷(xiāo)售人員隊(duì)伍，尋求行業(yè)更大斬獲；與民間商會(huì)等行業(yè)組織實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道。 54:案場(chǎng)策略 案場(chǎng)內(nèi)容及包裝原則 案場(chǎng)分兩個(gè)部分：銷(xiāo)售中心、施工現(xiàn)場(chǎng) “三個(gè)界面統(tǒng)一調(diào)性”策略。 ?看樓通道，則保證安全的基礎(chǔ)上，用圍欄、廣告板阻擋視覺(jué)死點(diǎn)。 銷(xiāo)售中心的裝飾風(fēng)格 后現(xiàn)代主義風(fēng)格 ?將傳統(tǒng)建筑元件與新的建筑元件相混合，最終求得設(shè)計(jì)語(yǔ)言的雙重解碼，多用夸張、變形、折射、疊加等手法。 報(bào)紙廣告： 從引起關(guān)注到集中傳達(dá)領(lǐng)袖廣場(chǎng)的觀點(diǎn)，以格調(diào)帶動(dòng)賣(mài)點(diǎn) 公關(guān)： 促進(jìn)銷(xiāo)售與營(yíng)建領(lǐng)袖氛圍并重，塑造項(xiàng)目形象。 61:基礎(chǔ) LOGO設(shè)計(jì) 62:基礎(chǔ) VI設(shè)計(jì) 63:亮相期報(bào)紙廣告創(chuàng)作 廣告戰(zhàn)略 中部 未來(lái) 資本論 世界觀 中心說(shuō) 創(chuàng)作概念 三篇控天下 部分人擁有財(cái)富 極少人掌控資本 世上唯有兩個(gè)階層 領(lǐng)袖階層和被領(lǐng)袖階層 權(quán)力在哪里 中心就在哪里 64:品牌形象塑造期報(bào)紙廣告創(chuàng)作 八篇定天下 文化 中心說(shuō) 領(lǐng)袖 ?底商部分產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃 在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇之前的思考 認(rèn)清項(xiàng)目所在商業(yè)環(huán)境 ?火車(chē)站商圈：服裝批發(fā)市場(chǎng)性質(zhì)以銀基商貿(mào)城為主體，世貿(mào)商城、錦榮商貿(mào)城、恒泰服飾廣場(chǎng)、鄭州小商品城、鄭州新天地等為輔助。 ?周邊住宅地產(chǎn)不多，更多匯聚酒店、機(jī)關(guān)單位。 消費(fèi)對(duì)象面臨著空間： ?作為交通中心、商務(wù)中心、行政中心，因此每天存在大量人流。 ?另外從項(xiàng)目人氣積累方面也提出這樣的要求。 國(guó)際名牌服飾、煙酒、禮品 書(shū)籍前線 ?形式： 書(shū)店 +書(shū)吧分區(qū)：購(gòu)買(mǎi)區(qū) +閱讀區(qū)；購(gòu)買(mǎi)區(qū)貴賓卡優(yōu)惠，閱讀區(qū)會(huì)員卡結(jié)算。 ?核心賣(mài)點(diǎn)：品種求全，普通音像店很難找到的片，第五、六代導(dǎo)演片、經(jīng)典老片、藝術(shù)片、國(guó)外經(jīng)典音樂(lè)等。 總之，在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上， 不能任由自然的發(fā)展，必須有效地引導(dǎo)，以留住我們想要留住的人為目的 ? ? ?底商概念導(dǎo)入期推廣規(guī)劃 ?概念導(dǎo)入期至關(guān)重要，需引發(fā)對(duì)對(duì) 紫金山商圈的重新關(guān)注 。 底商概念導(dǎo)入期推廣使命 底商概念導(dǎo)入期推廣手段組合，精準(zhǔn)快狠 推廣時(shí)間： 40天 案場(chǎng)包裝與銷(xiāo)售道具并重 報(bào)紙廣告、雜志廣告為輔 軟性文章為主 任務(wù)：引起全城話題，讓領(lǐng)袖廣場(chǎng)成為一種社會(huì)性的的欲望，讓鄭州的人文，中心，建筑，商務(wù)都整合于這一“領(lǐng)袖氣質(zhì)”之下，同時(shí)對(duì)底商進(jìn)行重點(diǎn)渲染，突出“兩大商業(yè)核心”的優(yōu)勢(shì)。 ?如何有效的煽動(dòng)情緒： 坐擁兩大商圈核心地帶，領(lǐng)袖財(cái)富寶地 地段決定財(cái)富未來(lái)。領(lǐng)袖廣場(chǎng)周邊集合了河南最密集的政府機(jī)關(guān)和高級(jí)酒店群體，所聚攏的高端時(shí)尚人群釋放的消費(fèi)欲望與購(gòu)買(mǎi)力，自然帶來(lái)輝煌錢(qián)景。 ?推廣思路： 大張旗鼓提出項(xiàng)目坐擁 8大核心優(yōu)勢(shì)，讓產(chǎn)品上升為應(yīng)時(shí)代之需的領(lǐng)袖地位，連續(xù)進(jìn)行形象展示。 ?充分掌握客戶需求 召開(kāi)主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。 ?“ 客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購(gòu)買(mǎi)的商鋪總價(jià)的 1%作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其