【正文】 、濟(jì)南軍區(qū)河南軍分區(qū)、黃河水利管理委員會(huì)等政治、行政、軍事單位的辦公場(chǎng)所及其家屬區(qū)。 項(xiàng)目核心價(jià)值的提煉 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 文化《中心說》 ?項(xiàng)目基地為商代城墻，具有深厚的文化底蘊(yùn)，項(xiàng)目居于四千年的文化之上，中華民族文化發(fā)源中心。 如金城國(guó)際廣場(chǎng) 。 ?項(xiàng)目規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店 、 高檔寫字樓 、 底層大型商場(chǎng) ， 屬于復(fù)合型項(xiàng)目 ，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 從消費(fèi)者角度上 ， 比較 “ 流動(dòng) ” ， 沿著人民路步行 20分鐘即可到達(dá)二七商圈 。 ?在項(xiàng)目推出時(shí)機(jī)上，與國(guó)際企業(yè)中心、項(xiàng)目旁邊的“紫禁城”等相比，時(shí)間相對(duì)遲緩，有失市場(chǎng)先機(jī)。 ?項(xiàng)目周邊共有學(xué)校及幼兒園 21所，醫(yī)院 6所 。 但在地段、交通、周邊環(huán)境、項(xiàng)目自身規(guī)劃等諸多因素為永達(dá)國(guó)際提供了較好的發(fā)展基礎(chǔ)。 他們是財(cái)富的弄潮兒，或許他們現(xiàn)在已擁有 N種賺錢渠道，但是本性所在他們還 繼續(xù)搜尋新的賺錢門路。 主流目標(biāo)對(duì)象對(duì)廣告的態(tài)度 基于財(cái)富的自信 財(cái)智精英 基于智慧的自信 他們一般是二次以上置業(yè)。 他們各種行為背后隱藏著 文化 、 潮流 、 個(gè)性 、 品味 、 尊貴 等方面的因素 ， 單純的滿足物質(zhì)層面或者生理需求層面的消費(fèi)模式 ， 對(duì)他們并不能構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力 。有屬于自己的公司或事業(yè)，成熟而穩(wěn)重。 人群核聚效應(yīng)成就了硅谷傳奇！ 第二章 : 消費(fèi)者研究，透視目標(biāo)對(duì)象欲望 這個(gè)城市有一群人的愿望沒有得到滿足， 因?yàn)闆]有滿足， 所以有著強(qiáng)大的，一觸即發(fā)的消費(fèi)動(dòng)能！ 全新的創(chuàng)富機(jī)遇身份的優(yōu)越歸屬感 用經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路的價(jià)格， 在行政中心購買一個(gè)鄭州唯一復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。而 中部首席或者復(fù)合式這個(gè)層面上，是不具備持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的 。 ?項(xiàng)目包括底層商鋪、酒店式公寓、寫字樓，屬于復(fù)合項(xiàng)目，推廣難度較大。 ?河南在農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)、交通、人口等方面享有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，為河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大推動(dòng)力。 但由于人口稀少，商業(yè)、金融等配套設(shè)施匱乏，商務(wù)氣氛十分薄弱。 ?菱形 6面體建筑：即能充分利用空間，又能豐富建筑物立面，確保所有空間朝向的均好性， 270度采光，可開啟窗設(shè)計(jì)，打破傳統(tǒng)寫字樓封閉模式， 24小時(shí)保證新鮮空氣。 可比性項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 CBD世貿(mào)大廈 基本 狀況 ?位于鄭東 CBD起步區(qū)，建筑面積 5萬㎡，其中地上 20層，建筑高度 80米。均價(jià)約 3400 元 /㎡。 可比性項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 偉業(yè)財(cái)智廣場(chǎng) 基本 狀況 ?位于鄭東新區(qū)ＣＢＤ內(nèi)環(huán)河南省藝術(shù)中心西側(cè)。廣告推廣密集。7H 酒店式 SOHU 賣點(diǎn) 梳理 ?挑高 10米大堂，超大 VIP會(huì)所，國(guó)際化多元會(huì)議中心，創(chuàng)意空中花園。 點(diǎn)評(píng) 外觀現(xiàn)代超前 ， 定位鮮明 ， 重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)硬件配套設(shè)施 。 層高達(dá)到 ， 10米進(jìn)深 ， 。 項(xiàng)目 定位 大鄭州首席純寫字樓 賣點(diǎn) 梳理 ?425席多功能會(huì)議廳 ， 鄭州唯一滿足國(guó)際商務(wù)要求的同聲翻譯會(huì)議廳 。 ?占地面積 9112㎡ ， 建筑面積 41568㎡ 。 ?綜合設(shè)施：中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、綜合布控系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、安保自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。 ?約 1700㎡接近矩形的標(biāo)準(zhǔn)層，大開間可開可合，自由分割； ，四面環(huán)景。 ?Ａ座 28層， 13層為商務(wù)配套裙房， 428層為寫字樓，高為 ；Ｂ座 31層，１層為商務(wù)配套裙房， 231層為寫字樓，高為 。戶型從 126210 ㎡ ，五種戶型 ?毗鄰紫荊山公園、金水濱河公園、商城綠化帶、三角公園 廣告 主題 ?一座時(shí)尚富足的生活圈 一座高度文明的高尚社區(qū) ?一個(gè)標(biāo)志性的生活高度 一派足以傳承的豪門空間 ?一座高含金量的生活社區(qū) 點(diǎn)評(píng) 體量適中，在同一地段推出時(shí)間較早。 ?31層，高 128米，其中 13層為商鋪， 431為商住兩用，層框剪式樓宇結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品戶型中等，商務(wù)氛圍一般。 推廣 概念 中原商務(wù)第一高度 核心 賣點(diǎn) ?108米高度，大預(yù)應(yīng)力無梁蓋空間自由組合設(shè)計(jì)， ， 80％得房率，400平方米挑空， ，灰度玻璃外立面， 500 ㎡的國(guó)際會(huì)議廳。其中建筑面積 93800㎡，地上部分 71800㎡，地下部分 22023㎡，綠化率 25%，建筑密度不超過 40%。上韜廣告 行政圈擇鄰而隱 項(xiàng)目基地占地面積 ㎡，規(guī)劃批準(zhǔn)為高層酒店，寫字樓，商場(chǎng)用地。 ?均價(jià) ，總價(jià)帶在 31004100元。 廣告 主題 6V國(guó)際化商住時(shí)代 高端風(fēng)范 數(shù)字解碼 中原城市商務(wù)名片 成功企業(yè)形象大使 中原商務(wù)第一高度 點(diǎn)評(píng) 定位空泛，缺乏核心支撐點(diǎn)。 可比性項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 陽光銘座 基本 狀況 ?處于紫荊山路與城北路交匯向南 30米路東，建筑面積 ㎡ ,與項(xiàng)目毗鄰。 制勝權(quán) 賣點(diǎn) 梳理 ?紫荊山廣場(chǎng)南 500米，易初蓮花、紫荊山百貨、凱利農(nóng)百貨、中環(huán)百貨、丹尼斯百貨環(huán)顧四周；二七商業(yè)圈、東西大街商圈、紫金山商圈重合地段 ?現(xiàn)房。 可比性項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 國(guó)際企業(yè)中心 基本 狀況 ?位于農(nóng)業(yè)路中段（博物院斜對(duì)面），建筑面積 ㎡ 。均價(jià)： 4300；總價(jià)帶： 40005000 賣點(diǎn) 梳理 ?北鄰中原硅谷 科技市場(chǎng)，南近金融走廊 豐產(chǎn)路，西依眾多高等學(xué)府，東接中央政務(wù)區(qū)。 ?挑空 10米大堂 ,框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 可比性項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 信息大廈 基本 狀況 ?位于花園路北段與徐砦路交界處 。目前銷售據(jù)稱達(dá) 80%， 尾盤階段 。 1600㎡兩層挑空大梁 ， 展現(xiàn)尊貴氣派 。 無梁無柱設(shè)計(jì) ， 空間自由間隔 ?5部德國(guó)蒂森高速電梯 .美國(guó)開利集中式空調(diào) ， 自備大功率柴油發(fā)電組機(jī) ，確保大廈高效率運(yùn)作 。 核心 概念 中原商務(wù)核心 ?5A智能， 6星級(jí)規(guī)劃， 7H酒店式 SOHU 廣告 主題 凱旋門，讓鄭州與世界“ 0”距離 /發(fā)現(xiàn)一棟超越人腦的 5A商務(wù) SOHU/百年建筑 固若磐石 /挑高 10米大堂，世界領(lǐng)袖尺度 /“西”引力，聚焦凱旋門 /中原商務(wù)核心 /辦公投資 /中原首座 7H人本商務(wù) SOHUD誕生 點(diǎn)評(píng) 地理位置是最大劣勢(shì)，目前銷售面臨困境。 核心 概念 財(cái)富金融街 賞景銀水河 薄板健康寫字樓 賣點(diǎn) 梳理 ?70年產(chǎn)權(quán)純寫字樓 ? ?二樓 380平米景觀大堂 ?192個(gè)公共車位，比例達(dá) 1： 1 ?層高 ?88－ 1535平方米可選擇， ，可自由分割 點(diǎn)評(píng) 位置相對(duì)較好，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)較強(qiáng)。 ?經(jīng)營(yíng)模式是自營(yíng)、租賃。最大的優(yōu)勢(shì)就是位置（ＣＢＤ內(nèi)環(huán)河南省藝術(shù)中心西側(cè)），產(chǎn)品規(guī)劃較強(qiáng)。 ?奧園索克物業(yè)，專業(yè)化星級(jí)寫字樓管家，一站式辦公，標(biāo)準(zhǔn)層全部精裝修，交房就可投入辦公。 ?在政府政策指揮棒下，鄭東新區(qū) CBD獲得了較大的發(fā)展，大多項(xiàng)目已 /接近封頂、業(yè)內(nèi)人士稱，還有 10余幢寫字樓即將公開發(fā)售。 對(duì) 5A、 7H等智能化販賣，是目前主要在售樓盤的主要訴求之一 對(duì)純寫字樓，借此搶占商住樓市場(chǎng)，是目前主要在售樓盤的主要訴求之二 在鄭東新區(qū)，在售樓盤主要訴求 CBD位置和升值概念，是主要訴求之三 三大賣點(diǎn)推廣各有千秋 從個(gè)性中找尋共性 ?2023年 3月，國(guó)家首次提出“中部崛起”戰(zhàn)略，圍繞中部區(qū)域核心城市，“武漢經(jīng)濟(jì)圈”、“長(zhǎng)株譚經(jīng)濟(jì)圈”、“鄭州中部城市經(jīng)濟(jì)圈”展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。 創(chuàng)建一個(gè)新概念，從新的層面超越 在整個(gè)宏觀環(huán)境下， 我們將面對(duì)整個(gè)鄭州市場(chǎng)同類型項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，與有些項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目有著先天的不足： ?位于紫金山，不是行業(yè)認(rèn)同的經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路，不是政府主導(dǎo)的鄭東新區(qū)。 利用消費(fèi)者對(duì)毛主席像、商朝城墻遺址、交通樞紐、行政區(qū)域等認(rèn)知 找到永達(dá)國(guó)際的專屬契機(jī) 當(dāng)仁不讓的成為河南乃至中部的復(fù)合型地產(chǎn)業(yè)態(tài)的第一品牌 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 永達(dá)國(guó)際全新市場(chǎng)定位 僅僅是“中部首席”“復(fù)合式”就夠了嗎？ 在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)，無論是全國(guó)第一還是區(qū)域第一，都是很容易被超越的。 正是永達(dá)國(guó)際 最關(guān)鍵的附加值所在！ 把置業(yè)上升到創(chuàng)富觀念和心理優(yōu)越感層面 硅谷為什么能