【正文】 ? 視頻監(jiān)控 對(duì)小區(qū)出入口、小區(qū)道路、單元出入口、車(chē)庫(kù)出入口、電梯內(nèi)、停車(chē)場(chǎng)、圍墻等安防關(guān)鍵部位進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。 本案公寓精裝建議 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 衛(wèi)生間效果示意 花灑 采購(gòu)價(jià)： 5000元 /套 坐便器 斯達(dá)克 2系列 采購(gòu)價(jià)： 5000余元 /套 洗面盆 斯達(dá)克 1 系列 臺(tái)上盆 采購(gòu)價(jià)： 2500余元 /套 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 廚衛(wèi)高端品牌示意 廚房水槽 /龍頭 精密細(xì)壓紋系列 采購(gòu)價(jià)： 2500余元 /套 浴缸 斯達(dá)克 3系列 采購(gòu)價(jià)： 5000余元 /套 建議全部二居及部分一居戶型 廚衛(wèi)高端品牌示意 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 功能區(qū) 部位 裝修建議 起居室 地面： 石材。 書(shū)房 地面： 實(shí)木復(fù)合地板。 廚房 地面： 石材。 ?在 非重點(diǎn)部位則以國(guó)際知名品牌或國(guó)內(nèi)一線品牌搭配中端建材 為主，注重視覺(jué)感受和質(zhì)感，在保證高質(zhì)量和實(shí)用前提下，應(yīng)用在門(mén)、瓷磚、乳膠漆、地板等方面； 本案公寓精裝策略 仁恒采用（ 700元 /個(gè)） 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 1 2 3 凸顯品質(zhì)區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域 一般區(qū)域 配臵標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)際一線品牌配高端建材 策略 : 與競(jìng)品項(xiàng)目在硬件對(duì)比上增加賣(mài)點(diǎn)，支撐本項(xiàng)目高價(jià)值，成為產(chǎn)品亮點(diǎn) 以國(guó)際一線品牌中的實(shí)用型產(chǎn)品為主 配臵標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)際一線品牌或國(guó)際知名品牌，配中高端建材 策略 :突出配臵與國(guó)際一線品牌屬于同等的水平。 （ 3）頂棚：部分乳膠漆；部分輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 浴缸：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶 (VB)或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次品牌。 客廳： 地面：實(shí)木復(fù)合地板。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 各功能模塊細(xì)節(jié)拆分 —— 客廳、玄關(guān) 、書(shū)房 威斯汀尚品公寓 123160㎡ ?采用以 暖色調(diào)為主 的裝修風(fēng)格，米色系的墻面、壁紙、地毯襯托酒紅色的木門(mén)、沙發(fā)及窗簾營(yíng)造出溫馨、舒適的居住感受 。 項(xiàng)目 KPI梳理 地段、地標(biāo)、頂級(jí)酒店、頂級(jí)產(chǎn)品打造 『 戶型配比建議 』 案例啟示 高端豪華公寓在天津市場(chǎng)具有較大的發(fā)展空間； 70120平米區(qū)間產(chǎn)品具備較好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 頂級(jí)產(chǎn)品打造需要最優(yōu)質(zhì)資源的集中與整合。 『 戶型配比建議 』 可類(lèi)比案例參考 以?shī)W林匹克大廈、泰達(dá)國(guó)際會(huì)館以及利順德酒店為例說(shuō)明天津市服務(wù)式公寓的產(chǎn)品特征 類(lèi)別 天津泰達(dá)國(guó)際公寓 天津奧林匹克大廈 天津利順德大廈 主力戶型 戶型 面積 二居 146㎡ 、三居 161202㎡ 、躍層244349㎡ 一室： 70101㎡ ；二室： 116121㎡ （一衛(wèi)），130152㎡ （二衛(wèi)）；三室： 18 20 234㎡ ，復(fù)式： 234322㎡ 共 84套房間，一室一廳（使用面積）： 58㎡ 、 77㎡ ；二室一廳： 85㎡ ；三室一廳： 155㎡ 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理 Ⅱ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 公寓價(jià)值 『 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 』 地段 都市綜合體 關(guān)鍵詞： 『 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 』 地段 【 陸路交通核 】 「京、津、濱商務(wù)中轉(zhuǎn)站」 「 CBD拓展區(qū)」 城際列車(chē)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)帶 天津站陸路交通樞紐 東進(jìn)西移，三城聯(lián)動(dòng) 地鐵 9號(hào)線輻射網(wǎng) 東縱快速、密集路網(wǎng) 以后廣場(chǎng)為核心的海河商圈 『 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 』 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他 具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì) ，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系， 延展城市的空間價(jià)值 。 西至新開(kāi)路 南至華昌道 西側(cè)地塊南側(cè)臨嘉華國(guó)際商業(yè)體 北至華捷道 東至東縱快速 （新泰路） 項(xiàng)目南北兩側(cè)為次干路華捷道及華昌道。（ 3號(hào)線計(jì)劃 2023年 8月試通車(chē)） 隨著天津站后廣場(chǎng)改造工程完畢；天津站交通樞紐與新開(kāi)路傳統(tǒng)商貿(mào)帶之間的資源共享和互補(bǔ)將更加緊密；區(qū)域發(fā)展將迎來(lái)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)。 昆侖中心 嘉里中心 中信城市廣場(chǎng) 富力中心 中糧大悅城 潛在項(xiàng)目 已入市項(xiàng)目 津?yàn)硰V場(chǎng) 津門(mén)津塔 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 保利香檳國(guó)際 東北角藝術(shù)公寓 瑞景名郡 中糧大道 老城廂、南站 CBD是主要供給源 區(qū)域市場(chǎng)主要公寓項(xiàng)目信息列表 項(xiàng)目名稱(chēng) 樓盤(pán)地址 建筑面積 容積率 產(chǎn)權(quán)年限 裝修狀況 建筑形式 公寓物業(yè) 體量 公寓當(dāng)前 存量 瑞景名郡 和平區(qū)南京路經(jīng)聯(lián)大廈東側(cè) 50年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 1500元 /平米 LOFT（ ） 大都會(huì) 和平福安大街與榮業(yè)大街交口 86萬(wàn) 50年 精裝修 平層 / / 津塔公寓 大沽橋與興安路交匯處 60萬(wàn)平米 70年 精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn) 3500元 /平米 平層 4萬(wàn) 昆侖中心 河西區(qū)友誼路樂(lè)購(gòu)超市北側(cè) 19萬(wàn) 50年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 4500元 /平米 平層 天津公館 解放南路與紹興道交口 6萬(wàn) 6 50年 精裝修 平層 天津中心 和平南京路 219號(hào) 15萬(wàn) 40年 精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /平米 平層 仁恒海河廣場(chǎng) 南開(kāi)東馬路 131號(hào) 50萬(wàn) 70年 精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 平層 東北角藝術(shù)公寓 老城廂內(nèi)南城街與城廂東路交接的新隆軒 19號(hào) 29萬(wàn) 50年 毛坯 平層 29萬(wàn) 12萬(wàn) 保利香檳國(guó)際 和平路與慎益大街交口處（緊鄰南市食品街） 5 40年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 平層 部分 LOFT（ ） 4萬(wàn) 富力中心 河西區(qū)合肥道與南昌路交口 15萬(wàn) 40年 精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /平米 平層 6萬(wàn) 都會(huì)軒 南京路營(yíng)口地道鐵上 264000 居住型公寓 70年 毛坯 平層 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)公寓存量約 40萬(wàn)平米 項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 二居 三居及以上 總套數(shù) 面積 比例 面積 比例 面積 比例 仁恒海河廣場(chǎng) ㎡ 34% 33% ㎡ 1% 273套 ㎡ 33% 富力城華庭 77㎡ % 76㎡ 114㎡ 71% 161㎡ % 210套 富力中心 76— 80 ㎡ 18% 90— 117 ㎡ 54% 160187 ㎡ 28% 561套 保利香檳國(guó)際 5165 ㎡ 約 25% 6378 ㎡ 約 50% 90— 105 約 25% 286套 津門(mén)津塔 6070 ㎡ 約 75% 90120 ㎡ 約 20% 138 ㎡ 約 5% 645套 昆侖中心 50— 79 ㎡ 85% 96 ㎡ 15% 待定 東北角藝術(shù)公寓 3058 ㎡ 45% 7590 ㎡ 35% 95100 ㎡ 20% 1710套 戶型面積及配比 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況 公寓競(jìng)品項(xiàng)目戶型供應(yīng)以居住功能較強(qiáng)的一居室、一居半、兩室戶型為主，其中，富力城華庭、富力中心兩室戶型占絕對(duì)主力供應(yīng)；保利香檳國(guó)際 3公寓樓 3— 12層為平層， 13— 24層為 LOFT公寓產(chǎn)品，主要以 63— 78平米兩室戶型為主； 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 5070平米一室、 90110平米兩室是供應(yīng)主力 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 當(dāng)前價(jià)格 精裝標(biāo)準(zhǔn) 燃?xì)? 水 電 仁恒海河廣場(chǎng) 24000元 /平米 26000元 /平米 2500元 /平米 有 民用 民用 津門(mén)津塔 18000元 /平米 28000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力城華庭 2202324000元 /平米 2202324000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力中心 23000元 /平米 23000元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 保利香檳國(guó)際 2023年 11月底 目前對(duì)外報(bào)價(jià)： 21000元 /平米 待定 15002023元 /平米 部分有 未定 民用 昆侖中心 2023021500元 /平米 2023021500元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 區(qū)域公寓物業(yè)均價(jià)水平在 2023025000元 /平米區(qū)間 精裝修、燃?xì)?、民用水電已成為主? 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目?jī)r(jià)格及其他特征 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 科目 一室 二室 三室 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 仁恒海河廣場(chǎng) 52 93 22 132136萬(wàn) 24% 95 239 30 234258萬(wàn) 13% 132132 3 3 300310萬(wàn) 100% 富力城華庭 77 10 9 170185萬(wàn) 90% 90110 58 23 200240萬(wàn) 40% 160 2 1 350360萬(wàn) 50% 富力中心 7680 18 12 150160萬(wàn) 70% 90120 44 15 200230萬(wàn) 34% 160190 5 1 300350萬(wàn) 20% 津門(mén)津塔 67 539 531 160180萬(wàn) 99% 8992 2 1 220240萬(wàn) 50% 130140 102 59 310360萬(wàn) 55% 東北角藝術(shù)公寓 4658 878 704 7388萬(wàn) 80% 82 358 189 156164 53% 99107 474 215 167183萬(wàn) 45% 天津中心 4488 250 250 140180萬(wàn) 100% 132 98 32 300320萬(wàn) 33% 174 19 2 420500萬(wàn) 11% 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目產(chǎn)品轉(zhuǎn)化情況 房款 180萬(wàn)以下一室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率超過(guò) 85% 房款 240萬(wàn)以下兩室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率約 40% 房款超過(guò)300萬(wàn)的三室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率不足30% 房款超過(guò)400萬(wàn)產(chǎn)品滯銷(xiāo)嚴(yán)重 房款在 180萬(wàn)以下產(chǎn)品市場(chǎng)轉(zhuǎn)化率最高 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域公寓物業(yè)放量集中期； 10年區(qū)域公寓物業(yè)放量有所緩和； 2023年隨著幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目相繼入市將再次推高供應(yīng)； 2023年后隨著區(qū)域可開(kāi)發(fā)量減少，公寓物業(yè)供應(yīng)量將持續(xù)回落。由此可見(jiàn)，天津市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)尚處于發(fā)展的初期階段。 『 戶型配比建議 』 可類(lèi)比案例參考 地段價(jià)值 地理位置：位于 CBD核心區(qū) 黃金地段，地理位置優(yōu)越，無(wú)與倫比； 項(xiàng)目形象： CBD核心地標(biāo)建筑， 長(zhǎng)安街第一高 。 設(shè)施設(shè)備 ? 中央洗塵 ：美國(guó)碧慕（ BEAM）中央洗塵系統(tǒng) ； ? 供水 ：冷水采用日本積水（ Sekisui）銅塑復(fù)合管，熱水采用 304不銹鋼管 空調(diào)：日本大金（ DAKIN） VRV II 戶式中央空調(diào) ； ? 電器：法國(guó)海格（ Hager）住戶配電箱 ，采用進(jìn)口德國(guó) ABB公司 EIB系統(tǒng) ； ? 視訊裝臵：來(lái)邦（ Lonbon）緊急對(duì)講系統(tǒng) 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 參考案例 君隆廣場(chǎng) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位臵 和平區(qū)內(nèi)環(huán)線南京路與河北路交口 開(kāi)發(fā)商 御道津旅（天津）發(fā)展有限公司 占地面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 180000 容積率 總戶數(shù) 950套 產(chǎn)品類(lèi)型 38層精裝公寓 戶型 70200平米 目前報(bào)價(jià) 均價(jià) 25000元 /平米 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 目前寫(xiě)字樓已經(jīng)售罄，瞰景精裝公寓余房還有 2套大戶型余房在售，附贈(zèng)部分家具家電 38F精裝公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修標(biāo)準(zhǔn)：威斯汀 經(jīng)典公寓、威斯汀尚品公寓裝修標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /平方米，威斯汀公館 40006000元 /平方米 裝修風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格，少數(shù)戶型融入中式風(fēng) 裝修色調(diào)： 以黑、白、紅為主色調(diào) 主力戶型： 7689㎡ 一居、 123160㎡ 兩居、 180300㎡ 三室 （主力戶型） 裝修風(fēng)格示意圖：現(xiàn)代 威斯汀公館 180300㎡ 威斯汀經(jīng)典公寓 7689㎡ 威斯汀尚品公寓123160㎡ 參考案例 君隆廣場(chǎng) 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 —— 君隆廣場(chǎng)威斯汀經(jīng)典公寓 威斯汀公寓 7689㎡ 經(jīng)典公寓 模塊細(xì)節(jié)拆分 —— 客廳