【正文】 假如只提供四房、三房、兩房產(chǎn)品，則消費者主力需求結構如上表戶型 面積（平米） 比例四房兩廳兩衛(wèi) 140 4%三房兩廳兩衛(wèi) 120 29%100 23%三房兩廳一衛(wèi) 100 9%兩房兩廳兩衛(wèi) 100 15%120 8%兩房兩廳一衛(wèi) 80 12%合計 100%消費者總價承受能力216。 就本案一期來說，目標客戶群的家庭年收入應在 45,000元以上216。n (3)產(chǎn)品專業(yè)化 指企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品。 n 行政區(qū) : 青羊區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等n （ 3）根據(jù) 心理特征 細分定位n 購買動機：自住的需求偏好？改善居住條件？資產(chǎn)保值？休閑度假？n 個性：消費者個人的性格特征，影響對住宅式樣、裝修、室內(nèi)布局、區(qū)位環(huán)境、社區(qū)文化的心理偏好n 內(nèi)向、外向、沖動型、理智型、合群型、獨斷型、野心型 …… 等。同時企業(yè)通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，能提高經(jīng)濟效益。采用這種營銷方式，由于成本的增加，一般要求消費者愿意支付較高的價格。 可以是質量、價格、功能、特色、造型定位要點： 市場化 適銷對路 差異化 變通和優(yōu)化、對市場的引領 前瞻性 推理和預測n 產(chǎn)品定位點？（ 1）定位于使用功能奧林匹克花園：運動就在家門口 n 光大花園：大榕樹下，健康人家（ 2）定位于檔次王府花園：頂級生活的體驗（ 3）定位于情感n 華潤翡翠城： “ 一城美善 一家人 ” （ 4）定位于個性麗景灣：水邊的香格里拉 現(xiàn)代城：你準備 SOHO了嗎？鑫苑： “ 非主流，因為公園才建房、開寶馬的我不睬、不說自己比較貴、人人都是運動員 ” （ 5）定位于文化、生活方式白云高爾夫：尋常人家的高爾夫生態(tài)園n (6)屬性、利益定位n SOHO—— 城市年輕百領階層（廣告設計師、經(jīng)濟人、軟件工程師、自由職業(yè)者） n 工作中生活、生活中工作n 老齡公寓 —— 老人生活的屬性特征n （ 7）價格、性能定位n 華陽濱河花園：讓杜甫買得起，讓陶淵明看得見n （ 8）競爭者定位確定產(chǎn)品定位方案n 以區(qū)位環(huán)境景觀或配套設施進行定位 n 項目所處商業(yè)區(qū)域 —— 商業(yè)或商業(yè)服務類定位n 學校附近 —— 學習類或學生公寓類n 風景園林區(qū)域 —— 生態(tài)居住類n 山、水區(qū)域 —— 旅游產(chǎn)品n 南湖國際廣場 “ 永不落幕的風景， 100平方米南湖碧波，一生的珍藏 ”n 以項目本身的規(guī)劃設計、建筑風格作為產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位關鍵？n 房地產(chǎn)品定位關鍵：戶型策劃問題　n 戶型策劃即是根據(jù)項目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結合目標消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應占多少比例？ 　（二）、戶型策劃的內(nèi)容n 戶型配比 (產(chǎn)品定位的核心 )n 戶型面積設定n 戶型類別分布n 戶型功能配置戶型配比的理解n 所謂戶型配比，是指不同戶型在一個樓盤中所占的比例 n 戶型配比對產(chǎn)品的成本與收益影響不大n 但戶型合理與否直接影響消費者最終購買決策n 因此，戶型安配比合理與否，直接反應產(chǎn)品適應市場的程度n 市場的問題不能依賴設計單位實現(xiàn)，必須靠策劃師的指導完成戶型配比得出的方法n 競爭樓盤的戶型配比n 競爭樓盤消化速度最快的戶型n 消費者需求最多的戶型 根據(jù)以上各因素，來確定自己項目的戶型配比 競爭樓盤戶型比例樓盤名稱 指標細項 第一主力 第二主力 第三主力博瑞都市花園 面積（平米） 135 115 180戶型比例 40% 20% 1