【正文】 門檻相對較高：對于資產(chǎn)質(zhì)量、產(chǎn)品方案、物業(yè)持有人背景以及發(fā)行模式等有非常嚴(yán)格的要求和規(guī)定；u? 　　REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀(jì)60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。原本生活就有些拮據(jù)的李老師一家，在3月底收到了一份名為《梁山縣信托理財產(chǎn)品明白紙》的文件，就是這份文件讓他們一家人如坐針氈。”編制預(yù)算時，明確新債務(wù)的使用范圍，除預(yù)算或批準(zhǔn)的新建設(shè)項(xiàng)目外，先用于償還、消化老債務(wù)。如皋開發(fā)區(qū)四年四次公眾集資? 擔(dān)保：要求融資方對其還本付息義務(wù)提供一定擔(dān)保。 ? 租金及支付方式：等額租金后付法，租金每三個月支付一期，按月息 ? ‰計(jì)算。案例融資成本分析?不考慮交易后各年利潤變化對所得稅影響的情況下，沈陽機(jī)床支付的融資成本可以約等于交銀租賃的內(nèi)部收益率。金融租賃公司不得接受已設(shè)置任何抵押、權(quán)屬存在爭議或已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或其所有權(quán)存在任何其他瑕疵的財產(chǎn)作為售后回租業(yè)務(wù)的標(biāo)的物。企業(yè)通常偏好發(fā)行長期限的債券，因?yàn)橐@得長時間的資金使用，但當(dāng)投資者預(yù)期未來利率上漲時，往往縮短債券持有期，兩者需求不一致，可能導(dǎo)致較高的發(fā)行風(fēng)險。發(fā) 行 主 體 條 件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級以上）發(fā)行市場 銀行間市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國銀行間市場交易商協(xié)會——注冊制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊期限注冊有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須完成首次發(fā)行。相對于銀行貸款：企業(yè)債券的綜合融資成本低于同期銀行貸款成本企業(yè)債券的優(yōu)勢n 準(zhǔn)確把握報批流程：多年債券審批報批經(jīng)驗(yàn)，對整個流程準(zhǔn)確把握，確?？焖佾@得注冊。 聯(lián)系擔(dān)保機(jī)構(gòu)，就擔(dān)保事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商（如需）；聯(lián)系選擇債券受托管理人；252。債券方案設(shè)計(jì)時考慮的主要因素有： ）分別達(dá)到44％和146％，較09拓寬融資渠道 搭建融資平臺地方打折賣地成風(fēng) 底價成交成常態(tài)成交量溢價率話語權(quán)3融資平臺的宏觀形勢回顧 年（% %）都有所下降，且仍保持在國際較低水平，即使將政策性銀行和鐵道部等政府隱性債務(wù)也算上，政府債務(wù)的系統(tǒng)性風(fēng)險依然可控。市 市l(wèi) 主承銷商配合發(fā)行人制作發(fā)行申請文件初稿。n 爭取有利債券發(fā)行政策：與主管部門保持了比較有效的溝通，精通相關(guān)政策。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。3：有利于豐富債券市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)售后回租的相關(guān)法規(guī)第三十三條售后回租業(yè)務(wù)中，金融租賃公司對標(biāo)的物的買入價格應(yīng)有合理的、不違反會計(jì)準(zhǔn)則的定價依據(jù)作為參考，不得低值高買。交銀租賃公司交易現(xiàn)金流情況表（萬元）　0 1—15 16現(xiàn)金流入 1800 1412 1412現(xiàn)金流出 20230 0 1400凈現(xiàn)金 18200 1412 12各期凈現(xiàn)值 182001412*（P/A, ? 租賃設(shè)備所有權(quán)：在租賃期間設(shè)備所有權(quán)歸華融租賃公司所有；自租賃合同 ? 履行完畢之日起，流波公司按名義貨價支付款項(xiàng)后，租賃設(shè)備所有權(quán)歸還流波公司。? 退出渠道：融資方到期回購國開金融公司持有的股權(quán)。”如皋財政局一篇名為《建立債務(wù)償還機(jī)制強(qiáng)化債務(wù)總量控制》文章提出了控制風(fēng)險的方案。無錫的建設(shè)用地占無錫市的總面積接近30%，這個比例是聯(lián)合國研究機(jī)構(gòu)的一個警戒線，當(dāng)一個地方建設(shè)用地超過30%，這個地方的生態(tài)將會受到一定的影響，而通過萬頃良田，經(jīng)過統(tǒng)籌手段可以不增加占比，卻擴(kuò)大了建設(shè)用地的面積。? 　　按照學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的要求，學(xué)校的每個職工都必須“自愿”購買一份由縣總工會發(fā)售的一萬元的理財產(chǎn)品。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實(shí)時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。 u? 　　強(qiáng)制集資?? 　　北京廣衡律師事務(wù)所主任律師趙三平認(rèn)為，政府部門在理財產(chǎn)品發(fā)售的過程中存在變相強(qiáng)制購買的行為，這已經(jīng)構(gòu)成了對購買人員權(quán)益的侵犯?？h里的總工會為什么能夠向職工發(fā)售理財產(chǎn)品？發(fā)售理財產(chǎn)品籌集的錢又是作何用途？? 　　購買指標(biāo) 在編機(jī)關(guān)職工每人一萬? 　　李先生是梁山縣一所小學(xué)的語文老師，每個月兩千元的教師工資是家里最重要的經(jīng)濟(jì)來源。盤活的10萬頃土地可以直接用于城鎮(zhèn)建設(shè)用途，而能夠?yàn)榈胤秸絹碓揭靶牟男鲁且?guī)劃提供土地，因此這也得到了地方的支持。償債能力分析如皋港區(qū)開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務(wù)控制指標(biāo)表項(xiàng)目2023年 2023年增長率2023年增長率2023年增長率債務(wù)余額 % % %財政收入 % % 10 58%GDP % % 85 %債務(wù)率(%)1068 736 438 349負(fù)債率(%) 41償債能力分析如皋港區(qū)的開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務(wù)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2023年底余額 2023年底余額 2023年底余額 2023年11月余額銀行借款34780 34850 76500 68640工程欠款15528 129129 83560 170812拆遷補(bǔ)償欠款14161 925 49000 17020內(nèi)部融資款7436 10284 20761 24100其他借款6000 23533 47735 68227合計(jì)77905 198721 277556 348799償債能力分析正如皋官方新聞網(wǎng)站上，一條新聞明確提出，“2023年以來，如皋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高點(diǎn)定位，自我加壓，形成了‘大拆遷、大建設(shè)、大招商、大投入’開發(fā)高潮?！皣?yán)格控制新增債務(wù)，要確立借新債先還老債的觀點(diǎn)，保證資金的循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。? 投資期：可長可短，協(xié)商確定。 ? 租賃保證金及服務(wù)費(fèi)：租賃保證金 455 萬元，租賃服務(wù)費(fèi) 175 萬元。此外，沈陽機(jī)床還需支付400萬元的租賃服務(wù)費(fèi)和1400萬元的租賃保證金。企業(yè)所得稅第三十二條售后回租業(yè)務(wù)的標(biāo)的物必須由承租人真實(shí)擁有并有權(quán)處分。目標(biāo)條件：v 信用資質(zhì)優(yōu)良；v 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；v 近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形；v 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。保險機(jī)構(gòu)財務(wù)公司貨幣及債券基金商業(yè)銀行債券發(fā)行方式：主要在銀行間市場面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，也可通過交易所網(wǎng)上發(fā)行社?；鹜顿Y者證監(jiān)會會簽人民銀行會簽承銷商銷售債券信用社個人投資者拓寬融資來源降低融資成本樹立市場形象完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)某省高速公路公司某大型電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)國內(nèi)大型航空集團(tuán)某省中小企業(yè)集合票據(jù)某省產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)債券融資五大優(yōu)點(diǎn)發(fā)行人關(guān)注的幾個問題——企業(yè)為什么要發(fā)債企業(yè)發(fā)債融資基本優(yōu)點(diǎn)——降低融資成本　 企業(yè)債券融資 商業(yè)銀行貸款融資主動權(quán) 期限、利率、總量均由發(fā)行人控制 期限、利率、總量均由銀行控制融資成本 平均水平大約低于商業(yè)銀行貸款20％ 平均水平大約高于債券融資20％支付壓力 按年支付利息，到期一次性還本付息 按季度支付利息，現(xiàn)金壓力突出利率風(fēng)險 可以在利率低時鎖定融資成本 銀行保有隨時浮動的權(quán)利資金使用 用途由發(fā)行人控制，相對比較靈活 用途受到商業(yè)銀行的嚴(yán)格控制 主承銷商協(xié)助發(fā)行人選擇評級機(jī)構(gòu)、律師等中介機(jī)構(gòu)；252。債券發(fā)行方案的設(shè)計(jì)要緊密圍繞債券的發(fā)行目標(biāo)，以保證債券順利發(fā)行，滿足發(fā)行人的資金需求為最基本前提，在此基礎(chǔ)上追求債券發(fā)行成本的最小化。券 券年政府負(fù)債率和債務(wù)率（前者等于政府債務(wù)/GDP，后者等于政府債務(wù)/財政收入。地方政府債務(wù)目前面臨的主要風(fēng)險是再融資風(fēng)險，未來3年，2023年就需支付，而銀監(jiān)會今年明確禁止借新還舊，使得融資平臺的短期債務(wù)展期出現(xiàn)困難。 公司自身的具體情況，包括凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤、業(yè)績增長趨勢等，以判斷公司的債券發(fā)行規(guī)模和債券信用情況；l 252。n 發(fā)行品種靈活：可根據(jù)市場情況、投資人需求設(shè)計(jì)最適合發(fā)行人的債券品種。發(fā)行利率 簿記建檔，公開招標(biāo)，市場化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式 依靠發(fā)行人自身信用，無需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu) 銀行的投行部承銷方式 余額包銷短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素中期票據(jù)產(chǎn)品要素發(fā)行人 具有法人資格的非金融企業(yè)