【正文】 :27:5305:27Mar2319Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。招標(biāo)前應(yīng)書(shū)面 明確職責(zé)分工，要求監(jiān)理公司全面履行施 工過(guò)程的全面監(jiān)督，提高監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)要求， 對(duì)監(jiān)理公司重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序等檢驗(yàn)方 式及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等提出具體要求 ◆ 對(duì)監(jiān)理公司的報(bào)價(jià)可考慮采取成本加酬金 的方式進(jìn)行綜合報(bào)價(jià) 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 監(jiān)理公司是施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)管的主要力 量，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸 現(xiàn)代工程管理體系的破解之道 2023年 6月 30日 南京 提出工程管理瓶頸的背景 中國(guó)的工程管理缺少技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 都在管理工程質(zhì)量。對(duì)監(jiān)理 公司人員進(jìn)行月度評(píng)價(jià)考核 ◆ 對(duì)監(jiān)理公司的監(jiān)督重點(diǎn)在于其管理體系， 甲方項(xiàng)目工程部應(yīng)通過(guò)不少于 30%的施工 工序檢查檢驗(yàn)施工方及監(jiān)理方的管理體系 ◆ 工程承包方的協(xié)調(diào)、成本管理應(yīng)以甲方 管理為主 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 三、工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) 四、項(xiàng)目成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程管理定位的誤區(qū)： ◆ 房地產(chǎn)的工程管理，很多的現(xiàn)在是充當(dāng)傳 統(tǒng)施工管理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等 職能，對(duì)于工程質(zhì)量，要么自己親歷親為 的監(jiān)督，要么依賴(lài)于總承包單位的管理， 沒(méi)有充分發(fā)揮 “ 系統(tǒng)協(xié)調(diào) ” 的職能 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 影響工程質(zhì)量的主要因素（前三位） 監(jiān)理公司未有效監(jiān)管理（ 74%） 技術(shù)管理不足（ 64%） 工期過(guò)短（ 62%） 影響工程進(jìn)度的主要因素（前三位） 設(shè)計(jì)變更過(guò)多（ 72%） 施工計(jì)劃不合理（ 70%） 營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)影響（ 48%） ◆ 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員所做的問(wèn)卷調(diào)查分析 影響成本的主要因素（前三位） 設(shè)計(jì)不合理（ 67%） 設(shè)計(jì)變更過(guò)多（ 66%） 設(shè)計(jì)方案未充分論證（ 57%） 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 成品質(zhì)量 操作工人 項(xiàng)目經(jīng)理 監(jiān)理公司 甲方工程部 班組長(zhǎng) 質(zhì)檢負(fù)責(zé)人 質(zhì)檢人員 項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理 技術(shù)負(fù)責(zé)人 10萬(wàn)平方米 共計(jì) 140個(gè)班組 10萬(wàn)平方米 共計(jì) 16個(gè)質(zhì)檢 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 真正的工程質(zhì)量是在施工班組的手中實(shí)現(xiàn) 的，甲方工程管理人員的配備不可能達(dá)到 班組 ◆ 項(xiàng)目承包制下總承包單位 “ 以包帶管 ” 現(xiàn) 象嚴(yán)重，其自身質(zhì)保體系大多無(wú)法保證工 程質(zhì)量 ◆ 總承包單位 不了解也不關(guān)心房地產(chǎn)的市場(chǎng) 標(biāo)準(zhǔn)、客戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)、部品標(biāo)準(zhǔn)、成本控制要 求，無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)甲分包及甲供材 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ■ 房地產(chǎn)工程管理的定位： ◆ ， 實(shí)際結(jié)果與最終需求的 符合性，付款 提要求 審核◆ 發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、 政府部 門(mén)的理解有很大不同 ◆ 分包管理在甲方要求明確的前提下，應(yīng)主 要以總承包單位為主 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 提要求的目的： 通過(guò)提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施 工單位的管理能力，從而保證工程目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn) ◆ 提什么要求： 管理標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)保體系要求、進(jìn)度、成本控 制要求、總分包配合要求等） 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì) 量控制措施、質(zhì)量檢驗(yàn)要求等） 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 提要求的時(shí)間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開(kāi)始，到 招標(biāo)文件，招標(biāo)答疑、回標(biāo)質(zhì)詢(xún)、評(píng)標(biāo)定 標(biāo)的全過(guò)程 ◆ 提要求的方式： 招標(biāo)文件、合約文件、考察評(píng)標(biāo) 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ■ 工程質(zhì)量不是只由現(xiàn)場(chǎng)施工管理決定的 ◆ 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工的細(xì)化，開(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快 讓工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過(guò)程呈現(xiàn)多專(zhuān)業(yè)、多部 門(mén)協(xié)同流水作業(yè)的形態(tài) 投資分析 工程施工 產(chǎn)品定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 客戶(hù)服務(wù) 物業(yè)服務(wù) 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 設(shè)計(jì)階段很少考慮工程質(zhì)量通病的防治， 傳統(tǒng)理念大多集中在嚴(yán)格按施工規(guī)范、 按施工工藝規(guī)程施工就能夠保證工程質(zhì)量 沒(méi)有考慮到工程質(zhì)量的遞減和手工操作的 偏差，沒(méi)有通過(guò)設(shè)計(jì)上的強(qiáng)化設(shè)計(jì)保證工 程質(zhì)量 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 設(shè)計(jì)對(duì)一些構(gòu)造形式復(fù)雜的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，往 往采用引注方式。 2023年 3月 上午 5時(shí) 27分 :27March 19, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 05:27:5305:27:5305:27Sunday, March 19, 2023 1知人者智，自知者明。 05:27:5305:27:5305:273/19/2023 5:27:53 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 19日星期日 上午 5時(shí) 27分 53秒 05:27: 1比不了得就不比，得不到的就不要。評(píng)標(biāo)時(shí) 應(yīng)對(duì)監(jiān)理公司人員進(jìn)行考核（總監(jiān)考試、 總監(jiān)資格認(rèn)定等） 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 清晰工作范圍，明確責(zé)任。為什么還會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題？ 甲方工程部 監(jiān)理公司 施工單位 提出工程管理瓶頸的背景 對(duì)國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者進(jìn)行走訪，以及部分媒體所做的市場(chǎng)反饋調(diào)查。如詳見(jiàn) 《 ＊＊ 標(biāo)準(zhǔn)圖集 》 P＊＊頁(yè)或參見(jiàn)＊＊做法。 2023年 3月 19日星期日 5時(shí) 27分 53秒 05:27:5319 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 19, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :27:5305:27:53March 19, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。其價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn) 成本的影響較小 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 監(jiān)理公司選擇對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理的效果對(duì)工程質(zhì)量影響較大，監(jiān)理 公司責(zé)任是提供工程監(jiān)督，資源主要是 專(zhuān)業(yè)人員，監(jiān)理單位的素質(zhì)和管理能力 直接影響工程實(shí)體質(zhì)量 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理公司的選擇策略 ： ◆ 資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系 ◆ 招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場(chǎng)的人員數(shù)量及資質(zhì)要求?？蛻?hù)對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的滿(mǎn)意度，是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程三大業(yè)務(wù)體系中最低的 房地產(chǎn)工程管理面臨的主要問(wèn)題 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求 三、外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主的投訴及索賠 ◆ 萬(wàn)科 “ 金色雅筑 ” 項(xiàng)目的 “ 漏水門(mén) ” 和 “ 隔 音門(mén) ” 事件 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主的投訴及索賠 ◆ 中海 “ 文華熙岸 ” 項(xiàng)目被政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén) 列入 “ 黑名單 ” 事件 ◆ 保利 “ 西子灣 ” 項(xiàng)目的 “ 拒收門(mén) ” 事件 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程進(jìn)度滯后引起的延期開(kāi)盤(pán)及交付 ◆ 金地 “