【正文】 03:36:4403:36:4403:363/19/2023 3:36:44 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 19日星期日 上午 3時(shí) 36分 44秒 03:36: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 活動設(shè)想 租賃 23輛同一型號車輛（車輛檔次中高）統(tǒng)一扎花、噴繪，于早晚人流高峰期市區(qū)巡游，并向市民免費(fèi)派發(fā)印有項(xiàng)目 LOGO的紙巾，傳遞項(xiàng)目即將開盤的消息，廣泛傳播，引發(fā)市場關(guān)注。 2/17/2023 Code of this report | 67 大漢隆城版權(quán)所有 ?由開放的休閑空間到稍有私密性的組團(tuán)空間通過道路貫穿，以原生樹木、地面鋪裝和休閑座椅為主要元素以人行尺度為設(shè)計(jì)原則； ?充分將主景觀水系與主景觀大道相結(jié)合； ?主景觀大道入口處于要做尺度空間較大，開放性較強(qiáng)的景觀大道； ?可適當(dāng)選用少許成年植（桂花 /香樟），體現(xiàn)項(xiàng)目成熟社區(qū)形象及尊貴感，并為營銷提供說辭。 2/17/2023 Code of this report | 40 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃目的 為城市精英和向上的階層配臵各種功能區(qū)；提供交流、 活動、運(yùn)動的完整生活空間。外地人（武漢 8+1城市圈居多） 置業(yè)目的 第一圈層 :自住，為子女購買 第二圈層 :進(jìn)城、子女教育 第三圈層 :返鄉(xiāng)自住 第四圈層 :投資 職業(yè)特征 第一圈層 :生意人 /公務(wù)員 /企事業(yè)單位職工等 第二圈層 :公務(wù)員，個(gè)體經(jīng)營戶，企事業(yè)職工等 第三圈層 :外地白領(lǐng)、打工族 第四圈層 :在漢川經(jīng)商 /企業(yè)高管 核心圈層 客戶特征 2/17/2023 Code of this report | 30 大漢隆城版權(quán)所有 楊警官 職業(yè)：漢川刑警隊(duì)警員 性別：男 年齡： 38歲 家庭年收入： 10萬以上 客戶基本情況： 目前居住單位福利房約 130平三房，愛人從事服裝生意， 與父母同住，女兒在漢川一中讀書，家庭有一步車。 戶型設(shè)計(jì) 注重產(chǎn)品的功能性和舒適性的兼?zhèn)?，?chuàng)新性設(shè)計(jì)，提升性價(jià)比 漢川在售樓盤戶型創(chuàng)新性小，與客戶日益提升的生活品質(zhì)需求已經(jīng)脫軌，而新漢都做為唯一的創(chuàng)新 N+1戶型設(shè)計(jì)的樓盤，還未推出既已受到了市場的熱捧，客戶對其贊譽(yù)有加。 2023年市場競爭全面來臨 2/17/2023 Code of this report | 8 大漢隆城版權(quán)所有 福星城的品牌優(yōu)勢，平價(jià)策略掌控區(qū)域市場價(jià)格，成為 抑制項(xiàng)目價(jià)格突破的瓶頸。 2/17/2023 Code of this report | 11 大漢隆城版權(quán)所有 土地成本的提升，城市化新區(qū)開發(fā)及功能升級的前提下， 未來一年來房價(jià)標(biāo)桿樓盤售價(jià)或?qū)⑵?3000元 /平米。中高端定位截留客戶。 傳統(tǒng)家庭，生活比較簡單 。 2/17/2023 Code of this report | 44 大漢隆城版權(quán)所有 項(xiàng)目功能分區(qū) 涵閘河濱湖大道規(guī)劃的臨河路商鋪商鋪商鋪次入口主入口主景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀景觀輔線景觀輔線次入口知識區(qū) （幼兒園） 休閑區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 時(shí)尚區(qū) 時(shí)尚區(qū) ?建議項(xiàng)目地塊東南面 邊角處設(shè)立一個(gè)幼兒園 ，可增強(qiáng)小區(qū)教育資源 配套，形成后期營銷的 一個(gè)獨(dú)特賣點(diǎn)； 2/17/2023 Code of this report | 45 大漢隆城版權(quán)所有 項(xiàng)目分期建議 階段 物業(yè)類型 建面 (單位㎡ ) 建面 占比 考慮因素 一期 小高 / 高層 6萬 24% 臨路、面漢川公園，景觀佳，易于展示，稍大體量利于快速回現(xiàn) 二期 小高 / 高層 4萬 16% 濱河，景觀最佳，易于打造標(biāo)桿產(chǎn)品，拉升項(xiàng)目形象 三期 小高 / 高層 7萬 % 濱河，形象提升后形成溢價(jià)產(chǎn)品，完成開發(fā)收支平衡 四期 小高 / 高層 8萬 32% 濱河，做足容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 總計(jì) —— 25萬 100% —— 2/17/2023 Code of this report | 46 大漢隆城版權(quán)所有 建筑規(guī)劃方向 建筑總體排布建議 ——局部突破，形成錯(cuò)落有致；由北 至南逐漸走高 N S 建筑高度由低至高 ?總體規(guī)劃錯(cuò)落有致，形成一個(gè)整體，給人視覺的沖擊感強(qiáng)烈； ?建筑排布總體遵循有北至南依次走高的原則，實(shí)現(xiàn)所用樓棟景觀的均好性。 ? 讓這幾段路成為城市風(fēng)景線。 階段推廣主題 —— 一座城和一群人的方向 2/17/2023 Code of this report | 92 大漢隆城版權(quán)所有 市場引爆點(diǎn) 4—— 持續(xù)熱銷，回饋業(yè)主 《星雨城邦中秋感恩業(yè)主聯(lián)席會》 活動名稱 :《星雨城邦中秋感恩業(yè)主聯(lián)席會》 活動時(shí)間 : 中秋前夕、售樓部 活動目的： 成交業(yè)主資源的深度挖掘 活動設(shè)想： 邀請前期成交客戶參加業(yè)主聯(lián)席茶話會（送禮品），開發(fā)公司傾聽業(yè)主對項(xiàng)目的發(fā)展建議（好的建議給予一定獎勵(lì)），同時(shí)發(fā)放業(yè)主權(quán)利卡，帶客成功老業(yè)主即送一年物業(yè)費(fèi)，新客戶享受一定購房優(yōu)惠。 , March 19, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 19日星期日 上午 3時(shí) 36分 44秒 03:36: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , March 19, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2/17/2023 Code of this report | 79 大漢隆城版權(quán)所有 設(shè)計(jì)社區(qū)會所，為業(yè)主提供棋牌 /就餐 /KTV等服務(wù) 配套提升建議 ?通過配套小區(qū)會所，為業(yè)主提供棋牌 /餐飲 /KTV等國際化的潮流彰顯項(xiàng)目國際化的生活方式，拔升項(xiàng)目的整體形象； ?會所前期亦可設(shè)臵為售樓部，用于日常的接待、體驗(yàn)與銷售。 戶型配比建議 2/17/2023 Code of this report | 58 大漢隆城版權(quán)所有 漢川各類戶型主流供應(yīng)面積段 房 型 面 積（單位：平方米） 2/2/1（舒適兩房） 90100 3/2/1(小三房 ) 110120 3/2/2（標(biāo)準(zhǔn)三房） 125135 4/2/2（闊綽四房） 140145 戶型配比建議 2/17/2023 Code of this report | 59 大漢隆城版權(quán)所有 房型 單位面積 配比 總面積 2/2/1 90100㎡ 15% 3/2/1 105115㎡ 25% 3/2/2 120130㎡ 30% 4/2/2(平層 ) 135145㎡ 25% 頂層復(fù)式 （ 4/2/2） 160200㎡ 5% ?大盤開發(fā)時(shí)間較長，未來市場存在較多不確定因素，因此本戶型配比建議僅針對 項(xiàng)目一期； ?此戶型配比僅站在純市場情況下考慮，未考慮項(xiàng)目的建筑排布等因素，實(shí)際開發(fā) 中應(yīng)考慮建筑層數(shù)及排布等并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整； 戶型配比建議 2/17/2023 Code of this report | 60 大漢隆城版權(quán)所有 建筑立面風(fēng)格建議 房地產(chǎn)立面風(fēng)格的發(fā)展階段 無風(fēng)格階段 新古典風(fēng)格階段 現(xiàn)代風(fēng)格階段 歐式風(fēng)格階段 漢川房地產(chǎn)立面風(fēng)格已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代風(fēng)格階段，根據(jù)一般城市的房地產(chǎn)風(fēng)格的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，未來 35年內(nèi)，新古典的立面風(fēng)格必將風(fēng)靡漢川市場，因此我們建議選擇 新古典的立面風(fēng)格 ，確保產(chǎn)品外立面的領(lǐng)先趨勢。 目標(biāo)客群定位 2/17/2023 Code of this report | 34 大漢隆城版權(quán)所有 目標(biāo)客群定位 他們也許沒能力購買別墅豪宅，他們有追求享受的心理； 他們也許離不開城市繁華，他們更向往健康、休閑、安靜、自然的居住環(huán)境。 2/17/2023 Code of this report | 26 大漢隆城版權(quán)所有 一切從客戶需求出發(fā) …… 2/17/2023 Code of this report | 27 大漢隆城版權(quán)所有 客群定位 ?漢川中高端客戶是怎樣的一個(gè)圈層？ ?我們的客戶是誰？ ?他們對物業(yè)的偏好是什么？ 2/17/2023 Code of this report | 28 大漢隆城版權(quán)所有 主要在售樓盤客戶圈層情況分析 項(xiàng)目名稱 客群來源 置業(yè)目的 職業(yè)特征 福星城 ? 城區(qū)客戶 55% ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 35% ? 返鄉(xiāng)打工者 10% ? 外地客戶 5% ? 首次置業(yè)或改善性置業(yè) ? 首次置業(yè)主導(dǎo) ? 首次置業(yè)主導(dǎo) ? 投資主導(dǎo) ? 生意人 /個(gè)體工商戶 /公務(wù)員 /企事業(yè)單位職工約占 60% ? 外出務(wù)工人員 /進(jìn)城族 /少量投資客約占40% 新漢都 ? 城區(qū)客戶 40% ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 45% ? 返鄉(xiāng)打工者 5% ? 外地客戶 10% ? 改善性置業(yè)為主 ? 首次置業(yè)主導(dǎo) ? 首次置業(yè)主導(dǎo) ? 投資主導(dǎo) ? 開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位職工 /公務(wù)員 /教師約占 40% ? 外出務(wù)工人員 /新富農(nóng)民 /少量投資客，30% 本地泛公務(wù)員、個(gè)體工商戶、企事業(yè)單位職工 /本地客 戶為主，改善型自住與首次臵業(yè)主導(dǎo)。 對目標(biāo)的深度梳理 2100 25002800 3000 漢川各檔次物業(yè) 2023年價(jià)格至高線 低價(jià)樓盤：永鑫嘉園 /博發(fā)北苑 /都市華庭 城中價(jià)格標(biāo)桿個(gè)盤： CBD中心城 價(jià)值標(biāo)桿個(gè)盤：新漢都 普通樓盤：西湖華庭 稀缺資源 /明星產(chǎn)品：福星城 /文化世紀(jì)城 本項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格： 3000元 /平米左右 2300 2/17/2023 Code of this report | 16 大漢隆城版權(quán)所有 從客戶價(jià)值出發(fā)，依托外部資源和自身產(chǎn)品，打造項(xiàng)目的核心競爭力 ——服務(wù)和生活方式 城市資源價(jià)值 自然資源價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 生活方式 項(xiàng)目競爭力高 項(xiàng)目競爭力低 市場競爭弱 市場競爭強(qiáng) 產(chǎn)品競爭力模型 機(jī)會市場 相對競爭市場 完全競爭市場 提升價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 現(xiàn)有價(jià)值 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 價(jià)值方式 對目標(biāo)的深度梳理 2/17/2023 Code of this report | 17 大漢隆城版權(quán)所有 第一部分：項(xiàng)目面臨的問題和機(jī)會 第二部分：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措 第四部分：營銷推廣思路及推售計(jì)劃 報(bào)告核心內(nèi)容 第三部分：項(xiàng)目整體定位 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展方向 2/17/2023 Code of this report | 18 大漢隆城版權(quán)所有 ？ R1 R2 —— S＝政策由松到緊、價(jià)值消減、低成本項(xiàng)目競爭、豪宅 KPI不足 —— R1=實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值，陷入周邊樓盤競爭 —— R2=沖擊市場價(jià)格天花板 從 R1到 R2，我們的通路在哪里？ S C Q 分 析 法 R1：某一特定情境導(dǎo)致的某一特定結(jié)果，我們稱之為非期望結(jié)果。2/17/2023 Code of this report | 1 大漢隆城版權(quán)所有 漢川市 G（ 2023） 038號地塊 《產(chǎn)品策劃及營銷推廣報(bào)告》 武漢大漢隆成物業(yè)機(jī)構(gòu)榮譽(yù)出品 2023年 8月 10日 謹(jǐn)呈：仙桃聯(lián)美臵業(yè) 2/17/2023 Code of this report