【正文】 (4) 銷售成本 、 經(jīng)營(yíng)成本估算 。 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容體系 8 項(xiàng)目二次營(yíng)銷策劃 7 項(xiàng)目服務(wù)策劃 6 項(xiàng)目銷售實(shí)施與管理策劃 5 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃 4 項(xiàng)目形象策劃 3 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 1. 項(xiàng)目市場(chǎng)策劃 0. 項(xiàng)目概況 9. 項(xiàng)目投資策劃 0. 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 土地ＳＷＯＴ分析 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1 項(xiàng)目市場(chǎng)策劃 市場(chǎng)調(diào)查與分析 ⑴ 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ★ 地理位置 ★ 地質(zhì)地貌狀況 ★ 土地面積及其紅線圖 ★ 七通一平現(xiàn)狀 ⑵ 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ★ 地塊周邊的建筑物 ★ 綠化景觀 ★ 自然景觀 ★ 歷史人文景觀 ★ 環(huán)境污染狀況 ⑶ 地塊交通條件調(diào)查 ★ 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀 、 遠(yuǎn)景規(guī)劃 ★ 項(xiàng)目對(duì)外水 、 陸 、 空交通狀況 ★ 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ⑷ 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ★ 購(gòu)物場(chǎng)所 ★ 文化教育 ★ 醫(yī)療衛(wèi)生 ★ 金融服務(wù) ★ 娛樂(lè) 、 餐飲 、 運(yùn)動(dòng) ★ 生活服務(wù) ★ 游樂(lè)休憩設(shè)施 ★ 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ★ 歷史人文區(qū)位影響 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 ⑴ 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況 ① 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ★ 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ★ 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ★ 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ★ 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 ② 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數(shù) ③ 國(guó)家宏觀金融政策 ★ 貨幣政策 ★ 利率 ★ 房地產(chǎn)按揭政策 ④ 固定資產(chǎn)投資總額 ★ 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 ★ 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 ⑤ 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ⑥ 商品零售價(jià)格指數(shù) ★ 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) ★ 商品住宅價(jià)格指數(shù) ⑦ 中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 ⑵ 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) ★ 項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 ★ 政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) ★ 政府關(guān)于商品住宅在金融 、 市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) ★ 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 ⑶ 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 ⑷ 項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 ⑸ 項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) ⑹ 商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 ★ 各種檔次商品住宅客戶分析 ★ 商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析 ⑴ 商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 —— 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 ① 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 1） 選擇可類比項(xiàng)目 2） 確定該類樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 3） 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 4） 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 5） 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) ② 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素 1） 類比土地價(jià)值：地段資源差異 ★ 市政交通及直入交通的便利性的差異 ★ 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異 ， 包括 —— 周邊自然和綠化景觀的差異 —— 教育 、 人文景觀的差異 —— 各種污染程度的差異 —— 周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ★ 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 2） 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 ★ 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì) 、 材質(zhì) ★ 單體戶型設(shè)計(jì) ★ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ★ 小區(qū)配套和物業(yè)管理 ★ 形象包裝和營(yíng)銷策劃 ★ 發(fā)展商品牌和實(shí)力 3） 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 ★ 經(jīng)濟(jì)因素 ★ 政策因素 ⑵ 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 ① 類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià) ② 項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析 1） 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 2）項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 類比因素 本案 A項(xiàng)目 B項(xiàng)目 C項(xiàng)目 說(shuō)明 地段資源綜合 地理位置 自然環(huán)境 人文環(huán)境 交通條件 地塊規(guī)模 市政配套 不可控制污染 、干擾因素 …… 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ⑴ 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 ★ 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料 ★ 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 ★ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 ★ 綜合評(píng)判 ⑵ 項(xiàng)目定位 ★ 市場(chǎng)定位 1) 目標(biāo)客戶群定位 2) 產(chǎn)品定位 3) 價(jià)格定位 第六章 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 ⑴ 影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素 ★ 政策法規(guī)因素 ★ 地塊狀況因素 ★ 發(fā)展商操作水平因素 ★ 資金投放量及資金回收要求 ★ 銷售策略 、 銷售政策及價(jià)格控制因素 ★ 市場(chǎng)供求因素 ★ 上市時(shí)間要求 ⑵ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) ★ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟 ★ 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 ★ 結(jié)論 2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo) 主力戶型選擇 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 總體規(guī)劃 第七章 ：房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 ⑴ 項(xiàng)目地塊概述 ★ 項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ★ 項(xiàng)目臨界四周狀況 ★ 項(xiàng)目地貌狀況 ⑵ 項(xiàng)目地塊情況分析 ★ 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 ★ 影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 ★ 土地 SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 ★