【正文】 其宣傳渠道主要是采用當(dāng)?shù)貦?quán)威性強(qiáng)的媒介加以宣傳；同時(shí)，北京、上海、濟(jì)南等地每年均有大型的房展會(huì)，所以可以通過(guò)這些大型的房展會(huì)，對(duì)本項(xiàng)目加以宣傳！ 以 “ 韓國(guó) 、 日本為基點(diǎn) ” 的國(guó)外市場(chǎng)銷售模式 。 □ Inter網(wǎng)絡(luò)推介 隨著電腦的普及 ， 利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行項(xiàng)目推介也是一種投資少 、見(jiàn)效快的銷售方式 ， 可以考慮的做法如下： ※ 直接建立項(xiàng)目網(wǎng)站 。 —— 如商務(wù)需求型的買家 ， 根據(jù)其購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析 ， 建議發(fā)展商為其在社區(qū)會(huì)所內(nèi)設(shè)置幾個(gè)可容納不同人數(shù)的現(xiàn)代商務(wù)洽談會(huì)所 ， 以滿足其在會(huì)客 、 洽談所需 。在這里我司建議以“ 海濱置業(yè)休閑一日游 ” 的形式接待前來(lái)看房的客戶。 投資型： 這部分客戶群體主要以江浙、溫州一帶的人群，以及少量的本地客戶組成。 所以我司建議在局部地塊開(kāi)發(fā)前 ， 首先確定樹(shù)立項(xiàng)目的整體市場(chǎng)形象定位 。 三、一期項(xiàng)目主題概念及市場(chǎng)形象定位 （一）項(xiàng)目主題概念提出的依據(jù) 石島灣項(xiàng)目一期 A區(qū)是以西班牙建筑風(fēng)格為主進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，所以其案名以及主體概念都應(yīng)該多多少少的與這種西班牙建筑風(fēng)格保持一致，而且要盡量與整個(gè)項(xiàng)目 “ 國(guó)際濱海泛生活特區(qū) ” 的主題概念相符。 北臨規(guī)劃公路 —— “ 鳳凰湖路 ” ， 其東 、 南兩方向?yàn)轫?xiàng)目后期規(guī) 劃用地 。 而 “ 海風(fēng)花園 ” 緊鄰海岸線，加之良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)和專業(yè)公司的營(yíng)銷推廣，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成了良好的口碑，將會(huì)是本項(xiàng)目一期最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！ 從戶型配比上分析： 從樓盤(pán)戶型的配比上看，多層建筑主要以兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d為主，其面積在 80120㎡之間；其情景花園洋房和四層公寓的建筑主要以三房?jī)蓮d和四方兩廳為主，其面積一般在 110160㎡之間；而聯(lián)體別墅和單體別墅的戶型組成一般在六房三廳以上。親海花園、海風(fēng)花園等外銷趨勢(shì)更加明顯，其中豐薈 作為一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)以及營(yíng)銷推廣是層層遞進(jìn)，不斷提升的，最終實(shí)現(xiàn)品牌、價(jià)值最大化。 （ 5） 對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行良好的統(tǒng)籌規(guī)劃 。 2023年 05月 30日 09:03 克林頓悄悄地來(lái)到了 “ 碧海云天 ” ，經(jīng)過(guò)兩個(gè)小時(shí)旋風(fēng)式的深圳演說(shuō)后，又悄悄地走了。 而石島灣項(xiàng) 目是在雙方政府引導(dǎo)下的官方合作 ， 信任度自然就高出許多 。 （二）炒作要點(diǎn) 新聞公關(guān)是許多樓盤(pán)進(jìn)行營(yíng)銷造勢(shì)時(shí)經(jīng)常使用的一種方式。合作學(xué)?？梢栽诠潭ǖ臅r(shí)間派 部分學(xué)生到石島灣項(xiàng)目進(jìn)行寫(xiě)生和學(xué)習(xí)，一方面可以提升 本項(xiàng)目的形象，另一方面也可以在高校之中（包括講師以及 學(xué)生家長(zhǎng)）產(chǎn)生一定的目標(biāo)客戶群。 “ 歡樂(lè)東海岸 ” 為主題的游樂(lè)場(chǎng)所，并向本案所有的業(yè)主免費(fèi)開(kāi)放。 另外還可以考慮杭州宋城集團(tuán)、廣州奧林匹克花園、廣州碧桂園等具有較高知名度的樓盤(pán)的物業(yè)管理執(zhí)行公司。 （ 2） 寓意和諧祥和的生活狀態(tài)： 領(lǐng)海 ?融天下 ，其樂(lè)融融！ ※ 天下： （ 1） 石島灣 —— 濃縮的世界 ， 世界的濃縮 。 ，并投入了 ，供本項(xiàng)目可以整合 的資源十分豐富。 （ 2） 廣義地產(chǎn)的市場(chǎng)基礎(chǔ) 對(duì)于郊區(qū)大面積的土地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō) ， 幾百萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā) ， 等于擁有了幾萬(wàn)人甚至是十幾萬(wàn)人的絕對(duì)市場(chǎng)控制權(quán) ， 就具有了無(wú)以倫比的商業(yè)機(jī)會(huì) 。其次，大盤(pán)的消費(fèi)者群體較中小項(xiàng)目要復(fù)雜，消費(fèi)者層次跨度大，既有普通的工薪階層，又有相對(duì)成功的“財(cái)智”一族，所以在消費(fèi)者的定位上應(yīng)以各細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)容量為變量，而不僅僅以市場(chǎng)的絕對(duì)消費(fèi)能力作為衡量市場(chǎng)消費(fèi)能力的唯一尺度。 所以當(dāng)我們面對(duì)的消費(fèi)者具備這樣的消費(fèi)特征時(shí)，僅靠單個(gè)的主題概念去滿足或迎合消費(fèi)者追求的生活方式的某一面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 所以說(shuō)泛地產(chǎn)的直接意義在于，既能滿足住房的基本需求，也能滿足人們對(duì)體育、教育、休閑等多重生理與精神的需求，它的核心則是創(chuàng)新與整合！ 二、石島灣項(xiàng)目營(yíng)銷策劃要點(diǎn) 從策劃的角度上看 ， 復(fù)合主題概念的支撐元素涵蓋了項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃 、 戶型設(shè)計(jì) 、 配套設(shè)施以及物業(yè)管理服務(wù)等眾多方面 ，我們可以這樣講 ， 提煉復(fù)合主題概念本身就是一個(gè)項(xiàng)目整合過(guò)程的縮影 。 （二） 主題概念提煉 １ . 主體概念提出的原則 ※ 深度： 主體概念的內(nèi)涵要有足夠的深度 ， 才能充分挖掘出源源不 斷地題材吸引買家 。 所能涵蓋世界的除了天下 （ 國(guó)際 ） ， 還是天下 （ 國(guó)際 ） 。 為使開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，在兼顧開(kāi)發(fā)公司利益的條件下，更多的為業(yè)主生活質(zhì)量和便利考慮，同時(shí)實(shí)現(xiàn)與樓盤(pán)的營(yíng)銷推廣進(jìn)行互動(dòng)，本項(xiàng)目物業(yè)管理最好在項(xiàng)目銷售工作正式啟動(dòng)之前不久介入。 ，從而以此為契機(jī)組建石島灣高空旅游娛樂(lè)通道。 （ 3）可以利用本案得天獨(dú)厚的旅游資源，和國(guó)內(nèi)比較有知名度的 旅游學(xué)校合作，建立一個(gè)以 “ 旅游 ” 為主題的高等學(xué)校。作為位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的大盤(pán)，更需要通過(guò)營(yíng)銷造勢(shì)來(lái)建立項(xiàng)目的知名度，吸引客戶前來(lái)。 ※ 合作對(duì)象 —— 石島管委 石島管理區(qū)成立于 2023年 1月 1日，撤鎮(zhèn)劃區(qū)后的新石島財(cái)政獨(dú)立，下轄六個(gè)街道辦事處，總?cè)丝谶_(dá)到 。京基地產(chǎn) 25萬(wàn)美元買來(lái) “ 克林頓 2小時(shí)深圳行 ” ，然而就是這短短的兩小時(shí)來(lái)訪，給京基帶來(lái)了難以估量的雙重效應(yīng)。 （ 6） 加緊吹海造田進(jìn)度 ， 對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的包裝與設(shè)計(jì) 。對(duì)于一期項(xiàng)目而言，它的營(yíng)銷推廣是建立在項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路的基礎(chǔ)之上的，簡(jiǎn)言之，就是在完成整個(gè)項(xiàng)目前期造勢(shì)和炒作的前提下，結(jié)合項(xiàng)目總體特質(zhì)，重點(diǎn)挖掘一期項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)資源，通過(guò)恰當(dāng)?shù)男麄骱蜖I(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)銷售。親?；▓@在淄博、濟(jì)南、大慶、邯鄲等四個(gè)地區(qū)設(shè)立了代理商；海風(fēng)花園在濟(jì)南、淄博、東營(yíng)、青島等四個(gè)地區(qū)設(shè)立了銷售中心 。其建筑面積一般在 220300㎡之間。 項(xiàng)目東面為石島新區(qū) 。 西班牙弗拉門(mén)哥文化 西班牙文化里最有影響，最有歷史的文化也許就是弗拉門(mén)哥文化了。 在確定整體市場(chǎng)形象定位后 ，結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)局部各階段進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)形象定位 。其主要用于房產(chǎn)投資，從中贏取相關(guān)利潤(rùn)。其主要是利用開(kāi)發(fā)商良好的旅游資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮復(fù)合地產(chǎn)概念魅力，通過(guò)項(xiàng)目周邊環(huán)境、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造的生活氛圍、項(xiàng)目整體形象以及相關(guān)配套的展示，讓買家在看房的同時(shí)，感觸到超級(jí)大盤(pán)帶來(lái)的心理和視覺(jué)上的震撼力！ 意外的驚喜是購(gòu)買的催化劑 。 —— 如居住養(yǎng)生型的買家，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要是為了養(yǎng)老居住，（極少部分作為投資）所以，應(yīng)該在項(xiàng)目的周邊生活配套上、社區(qū)園林景觀上等多方面作到細(xì)微設(shè)計(jì)。 ※ 在威海房地產(chǎn)網(wǎng)（ ） 或外地房地產(chǎn)網(wǎng)（煙臺(tái)、東 營(yíng)、淄博、溫州）做廣告或做網(wǎng)站鏈接。 該銷售模式主要是以來(lái)威公干的日韓人士為主，其消費(fèi)動(dòng)機(jī)主要是以商務(wù)需求型為主。 上述 3點(diǎn)的銷售渠道及宣傳渠道，主要是采用在異地設(shè)立售樓處和展點(diǎn)的方式進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目銷售。在進(jìn)行這種銷售時(shí)，一方面要為已成交客戶提供超值服務(wù)，另一方面可推出相應(yīng)的優(yōu)惠或獎(jiǎng)勵(lì)措施來(lái)最大限度的帶動(dòng)老客戶介紹新客戶的積極性。 深刻理解買家的生活 ， 才能促進(jìn)購(gòu)買 本項(xiàng)目的置業(yè)群體主要由商務(wù)需求型、投資型、居住養(yǎng)生型和旅游度假型四種動(dòng)機(jī)組成，如何滿足其購(gòu)買動(dòng)機(jī)，如何讓其感受到日后人性化生活需求設(shè)計(jì)？成為促使買家進(jìn)行購(gòu)買的一大重點(diǎn)！在此，經(jīng)過(guò)我司專業(yè)人士的相關(guān)研究分析總結(jié)，建議發(fā)展商將本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式的理解，真正滲入到開(kāi)發(fā)的每一個(gè)細(xì)微之處。本項(xiàng)目總體銷售策略如下： ※ 多角度 、 體驗(yàn)式營(yíng)銷新模式 該營(yíng)銷模式主要是以全新的現(xiàn)場(chǎng)直觀感受，來(lái)向目標(biāo)群體展示項(xiàng)目特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及周邊環(huán)境等。 ※ 40歲以上 ， 思想成熟 ， 事業(yè)有所成就； ※ 社會(huì)圈子十分廣泛； ※ 有孩子的家庭 ， 太太在家全職照顧孩子； ※ 注重品牌 ， 講究生活品質(zhì) ， 懂得享受生活； ※ 對(duì)于 CEO來(lái)說(shuō) ， 單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大； ※ 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所 （ 如高爾夫球會(huì) 、 高級(jí)食肆 、 夜總會(huì) 等 ） ； ※ 需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、 興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家 庭幸福的生活之地。 （三）項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 本項(xiàng)目的規(guī)模屬超級(jí)大盤(pán)類型 ， 不能在短期內(nèi)完全開(kāi)發(fā)完成 ，顧會(huì)分階段逐一開(kāi)發(fā) 。 （ 5）因項(xiàng)目規(guī)模比較龐大，本地消費(fèi)群體難以支撐。 二、石島灣一期項(xiàng)目特質(zhì)分析 （一）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 229729㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅建筑面積： ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 會(huì)所建筑面積： ㎡ 幼兒園建筑面積： ㎡ 不計(jì)容積率建筑面積： ㎡ 半地下車庫(kù)建筑面積： ㎡ 住宅總戶數(shù)： 1641戶 建筑密度： 24% 1 容積率： 1 綠化率： 38% 1 停車位：地上室外停車： 1150輛 、 半地下汽車庫(kù) 538輛 （二）項(xiàng)目地塊描述 項(xiàng)目西臨黃海北路和石島鎮(zhèn)政府 ， 與斥山自然園林相望 ， 黃海 北路為石島南北主干道之一 。銘仕海岸 ” 和 “ 曙光小區(qū) ” 兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)較好 ， 同時(shí)擁有不錯(cuò)的海岸線資源 ， 但現(xiàn)在所剩房源不多 ， 對(duì)本項(xiàng)目威脅不大 。海景景觀較好的中高檔樓盤(pán)如曙光小區(qū)，豐薈 第二部分：石島灣一期項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 依據(jù)我們對(duì)石島灣項(xiàng)目的總體描述，石島灣項(xiàng)目集中體現(xiàn)了人們對(duì) “ 和平、和諧、友愛(ài)、平等、公正、團(tuán)結(jié) ” 等美好愿望的追求，同時(shí)我們提出了泛地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）的概念，希望整個(gè)項(xiàng)目的居住文化與漁家文化、休閑文化、旅游文化、民俗文化之間恰當(dāng)?shù)募藿?、移? 。 （ 4） 讓石島灣國(guó)際海水浴場(chǎng)的改造工程和本案的一期運(yùn)作并駕齊驅(qū) ， “ 大盤(pán)未動(dòng) ， 景觀先行 ” ， 乃大盤(pán)操作之良策 。 ※ 參考案例 —— 克林頓為 “ 碧海云天 ” 作秀 。 Ｂ 、 到目前為止 ， 威海幾乎所有的外銷項(xiàng)目都是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)與 外地開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作 ， 其合作屬于營(yíng)利性的民間合作 ， 這對(duì) 外地客戶而言可以說(shuō)根本沒(méi)有可靠的依托屏障 。我們將通過(guò)多種傳播手段的訴求，構(gòu)造本項(xiàng)目鮮明的品牌價(jià)值，從而打消部分客戶對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展前景的疑慮狀態(tài)。 （ 2）與山東大學(xué)，青島大學(xué)山東工藝美院、中央美術(shù)學(xué)院等在省 內(nèi)國(guó)內(nèi)比較有名的美術(shù)學(xué)校合作，以石島灣的山海魅力為平 臺(tái)，打造中國(guó)美術(shù)教育基地。從而以此為主題打造一個(gè)國(guó)際海上體育運(yùn)動(dòng)中心。 可以考慮合作先進(jìn)的物業(yè)管理公司如下： 深圳華僑城物業(yè)、深圳中海物業(yè)、深圳萬(wàn)科物業(yè)、深圳中航物業(yè)、香港招商局物業(yè)等。 山海融合： 這里有柔情的石島灣，石島灣國(guó)際海水浴場(chǎng)，也有雄偉的赤 山旅游度假區(qū)，鐵槎山； 東西融合： 這里有中國(guó)的佛教也有韓國(guó)民族英雄張保皋； 這里有來(lái)自中國(guó)各地的華人業(yè)主 ， 也有來(lái)自韓 、 美 、 東南亞以及 歐洲各國(guó)的海外移民； 這里有中國(guó)的江南水鄉(xiāng) 、 也有西班牙 、 意大利 、 英國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn) … 南北融合： 這里有來(lái)自上海 、 溫州 、 深圳 、 廣州的南方業(yè)主 ， 也有來(lái)自 內(nèi)蒙 、 東北 、 華北等地的北方業(yè)主； 這里有南方的江南小鎮(zhèn) ， 也有北方的四合院； 這里有杏花春雨江南，也有駿馬秋風(fēng)冀北．．．．．． 文化融合： 這里有中國(guó)的茶道 ， 也有西方的咖啡； 這里有中國(guó)的佛教 ， 也有西方的基督教 ， 伊斯蘭教； 這里有中國(guó)的孫子兵法 ， 也有法國(guó)的拿破侖； 這里有中國(guó)的象棋 ， 也有西方的國(guó)際象棋； 這里有中國(guó)的川菜 、 魯菜 、 粵菜 ， 也有西方的炸薯?xiàng)l 、 煎牛排 … . 建筑與藝術(shù)融合： 這里有西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn) 、 意大利風(fēng)情小鎮(zhèn) ， 澳大利亞風(fēng)情小鎮(zhèn)； 這里的風(fēng)情小鎮(zhèn)都是建筑與藝術(shù)的和諧統(tǒng)一 ， 置身其中仿佛身臨其境； 旅游與生活融合： 在這里可以在旅游中生活；更可以在生活中旅游； 在這里近在咫尺的石島灣國(guó)際海水