【正文】 剛性需求、家庭杠桿空間、 風(fēng)險偏好三者共同作用于成交量和價格。今后將加大合作方式拿地。經(jīng)濟下行時，去杠桿進程中企 業(yè)債權(quán)融資失效的結(jié)果是股權(quán)融資，且其主動收縮會加劇經(jīng)濟下行 壓力，反過來推升企業(yè)杠桿，形成惡性循環(huán)。 仸何人使用本報告，視為同意以上聲明。即，走勢包含一切信息。但龍頭 房企低于行業(yè)平均水平，財務(wù)較為穩(wěn)健 龍頭房企資產(chǎn)負債率丌上市房企平均資產(chǎn)負債率 136家上市房企平均資產(chǎn)負債率 萬保招金平均資產(chǎn)負債率 % % % % % % % % % % % % % % 35% 45% 40% 55% 50% 60% 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 剔除預(yù)收賬款后龍頭房企資產(chǎn)負債率丌上市房企平均資產(chǎn)負債率 136家上市房企平均資產(chǎn)負債率 (剔除預(yù)收賬款） 萬保招金平均資產(chǎn)負債率（剔除預(yù)收賬款） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 0% 3% 9% % 6% 12% 15% 18% 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 內(nèi)地 136家上市房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率（ ROE）下降，萬保招金平均 ROE好于行業(yè)平均水平 龍頭房企平均 ROE優(yōu)于行業(yè)平均水平 136家上市房企平均 ROE 萬保招金平均 ROE 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 行業(yè)短期金融性負債 /現(xiàn)金 萬保招金短期金融性負債 /現(xiàn)金 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 1季報數(shù)據(jù)顯示，房企償付能力仍堪憂。房企數(shù)據(jù)主要包括萬科、保利、招商、金科、榮盛 40 20 0 60 80 120 80 40 0 160 200 華北區(qū)域 華東區(qū)域 華南區(qū)域 華中區(qū)域 西南區(qū)域 山東區(qū)域 二三線城市成為土地市場出讓的主力。 中國家庭資產(chǎn)配置情況 販房人口仍處高位，家庭結(jié)構(gòu)嬗變帶杢新需求 2023年， 2555歲購房適齡人口總數(shù)仍處于高位。 擁有較強的融資渠道。 去杠桿 龍頭房企以價換量的策略效果明顯 開發(fā)商名稱 2023年上半年 銷售金額 2023年目標 12年目標 完成率 開發(fā)商名稱 2023年上半年 銷售金額 2023年目標 2023年目標 完成率 萬科 621 1300 % 福星 32 70 % 保利 800 % 嘉凱城 20 60 % 金地 310 % 金融街 46 136 % 招商 159 250 % 華發(fā) 29 60 % 首開 70 135 % 棲霞建設(shè) 20 30 % 金科 55 160 % 中天 30 50 % 榮盛 65 150 % 世茂 34 70 % 中南 63 100 % 億城 18 40 % 陽光城 30 70 % 蘇寧環(huán)球 38 50 % 冠城大通 22 40 % 北京城建 70 % 新湖中寶 22 70 % 華僑城 70 165 % 濱江 47 70 % 內(nèi)地上市龍頭房企業(yè)績表現(xiàn)亮麗，以價換量的效果明顯 數(shù)據(jù)來源：申銀萬國、世聯(lián)研究 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 16000 12023 8000 4000 0 20230 40 30 20 10 0 50 銷售面積（萬平米） 銷售均價（元） 龍頭房企萬科、保利、金地、世茂以價換量，高周轉(zhuǎn)策略效果明顯 12023 8000 4000 0 16000 150 120 90 60 30 0 180 萬科銷售量價情況 銷售面積（萬平米） 銷售均價（元） 12023 8000 4000 0 16000 100 80 60 40 20 0 120 保利銷售量價情況 銷售面積（萬平米） 銷售均價（元） 13500 9000 4500 0 18000 50 40 30 20 10 0 60 金地銷售量價情況 銷售面積（萬平米） 銷售均價（元） 世茂銷售量價情況 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 202306 202309 202312 202303 202306 202309 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202309 202312 202303 202306 202309 202312 202303 202306 202308 202310 202306 202303 202312 202312 202302 202304 202310 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202307 202310 202301 202304 202307 202310 202301 202304 202307 202310 202301 202304 202307 202310 202301 202304 中海外、綠城以價換量，恒大、融創(chuàng)銷售回暖，價格企穩(wěn) 25000 20230 15000 10000 5000 0 90 75 60 45 30 15 0 中海外銷售量價情況 銷售面積（萬平米） 銷售均價（元） 35000 28000 21000 14000 7000 0 60 50 40 30 20 10 0 綠城銷售量價情況 銷售面積（萬平米） 銷售均價（元） 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2023 1000 0 9000 160 120 80 40 0 200 恒大銷售量價情況 銷售面積（萬平米） 銷售均價（元） 20230 15000 10000 5000 0 25000 16 12 8 4 0 20 融創(chuàng)銷售量價情況 銷售面積（萬平米） 銷售均價（元） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 行業(yè)償付能力趨好，龍頭房企財務(wù)更穩(wěn)健 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 202306 202308 202310 202312 202302 202304 調(diào)控下，房企資金偏緊，自籌資金增長明顯 全國房地產(chǎn)投資資金杢源情況 國內(nèi)貸款（億元） 自籌資金（億元） 其他資金（億元） 利用外資（億元） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 5% 0% 10% 20% 15% 25% 30% 35% 2023 2023 2023 2023 2023 2023 開發(fā)商銀行貸款 個人按揭貸款 開發(fā)商非銀行金融機構(gòu)貸款 房地產(chǎn)市場貸款占銀行信貸比重（右軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 調(diào)控下，房地產(chǎn)各類貸款得到有效控制 房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款情況 30 54 57 56 37 500 0 1000 2023 1500 2500 3000 3500 10 0 20 30 40 50 60 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 幵販數(shù)量 幵販金額（披露數(shù)據(jù)）：百萬美元 ,右軸 數(shù)據(jù)來源：清科數(shù)據(jù)中心，世聯(lián)研究 最近兩年來行業(yè)并購高潮迭起，集中度呈現(xiàn)提升的趨勢，也是去杠桿 下股權(quán)融資的需要。 反過來，走勢也一定是市場各方合力的最終結(jié)果。 關(guān)于市場，我們已經(jīng)探討過頗多。 企業(yè)創(chuàng)造著市場，市場也創(chuàng)造著企業(yè)，這些都是當(dāng)下的，也是 模式化的。 采取謹慎的拿地策略，對于總價低的 地塊選擇獨自競拍，總價較高的地塊 則傾向于其他開發(fā)商合作競拍。 加杠桿 家庭資產(chǎn)負債表可加杠桿，資產(chǎn)配置以房產(chǎn)為主 1980 1999 2023 1978 1979 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 52% 60% 50% 40% 中國儲蓄率偏高 中國儲蓄率仍處高位，普通家庭資產(chǎn)負債表比較健康，其加杠桿空間 較大。 市場有很多指標來度量其需求和健康程度，例如房價租金比、 戶均套數(shù)、空置率、人均住宅更新率等等。拿地方向主要集 中在中心城市，丌僅僅是一線城市。 500 0 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 202301 202301 202303 202305 202307 202309 202311 20