【正文】 出生于六、七十年代，處于事業(yè)的上升期，工作壓力比較重。 三種洋房產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 產(chǎn)品類型 優(yōu)勢 劣勢 3+1戶型 舒適度高 。 面積 整體空間 4＋ 1花園洋房戶型小結(jié) 戶型小結(jié) 3 42 本報告是嚴格保密的。 4＋ 1花園洋房：萬科水晶城 1層 庭院入戶，一樓贈送 40㎡花園庭院 一樓陽光房，創(chuàng)造悠閑自在的生活空間 主臥朝南，欣賞花園景觀 8米南向氣派橫廳 水晶城 3 34 本報告是嚴格保密的。大眾型的項目將很難得到市場的青睞， 獨特性、稀缺性、唯一性、不可復(fù)制性等特點才更具有競爭優(yōu)勢。普通的住房檔次太低，別墅又高高在上，而情景洋房較好的滿足需求 ?消費心理上滿足崇洋和顯闊之需 中國人向來有崇洋和顯闊的心理特征，處于中間體的廣大中產(chǎn)們這種意識更為強烈。鄰里間可以通過在露臺交流各種興趣和心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此間的距離。 產(chǎn)品解讀 1 在建筑物向陽面有層層退臺的合狀結(jié)構(gòu)，以退臺空間規(guī)劃露臺，一層陽光房的側(cè)面和單元側(cè)面形成半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位臵上退臺，形成一個景觀露臺，三層、四層、五層同樣也是在下一層的基礎(chǔ)上進行退臺； 7 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 解讀一：層層退臺 ?露臺相對于陽臺更有花園感。 10 本報告是嚴格保密的。 情景 提供生動的界面跟城市開放空間對話 讓居住者盡可能的接近自然與鄰里 洋房 與西方某種傳統(tǒng)居住方式相似，空 間感強，舒適度高 中軸線 理念模型 2 建立在生動而開放的空間上，提供與外界對話的可能 17 本報告是嚴格保密的。 比如時下東南沿海一帶比較流行的主題式情景洋房，情景型花園洋房，度假型、尊貴型的情景洋房等等，選擇余地的擴大，產(chǎn)品品質(zhì)的提高無疑更能打動消費者。 整體空間 面積 戶型小結(jié) 3 31 本報告是嚴格保密的。 理想 0769 3 4＋ 1花園洋房：理想 0769 送 3個超大露臺，附加值高 6米挑高客廳設(shè)計，豪華氣派 送地下室，且有電梯直達 豪華主臥設(shè)計，配觀景露臺 上下功能分區(qū)合理，套內(nèi)實用率 110% 41 本報告是嚴格保密的。 ?底層、頂層面積大；中間層面積較小； ?1－ 2層面積為 230～ 290㎡； ?3－ 4層面積為 130－ 160㎡； ?5\6層面積為 190－ 225㎡。 樓層不同，附加值不同，價格差別很多。 情景洋房目前在東莞方興未艾，大規(guī)模高檔樓盤都有不同貨量的排布 ?目前東莞情景洋房一般以 4+1形式為主，大部分不帶電梯； ?帶電梯洋房和不帶電梯洋房價值實現(xiàn)不同。 身份和面積。 5+1價值梳理 3 43 本報告是嚴格保密的。 4\5層復(fù)式 頂層主臥配有南北雙露臺 專屬主人層，盡顯私密舒適 8米橫廳，公共空間開闊氣派 主臥、衛(wèi)生間、更衣室布局方正實用 主臥套主衛(wèi)，方便衛(wèi)生 四層橫廳退 4＋ 1花園洋房：萬科水晶城 水晶城 3 37 本報告是嚴格保密的。 23 本報告是嚴格保密的。 市場競爭加劇，價格穩(wěn)中有升 發(fā)展趨勢 2 ?由于中產(chǎn)消費群體的龐大需求，會繼續(xù)刺激增量市場的不斷增加，情景洋房比較時代已經(jīng)來臨，隨著消費者對產(chǎn)品的不斷了解及消費理性回歸 ， 情景洋房產(chǎn)品會同時面臨同類產(chǎn)品和替代產(chǎn)品的雙重競爭，競爭激烈程度有增無減。 通過此表格，更加直觀的了解情景洋房與傳統(tǒng)多層、疊拼 /聯(lián)排別墅類產(chǎn)品的優(yōu)缺點 產(chǎn)品對比 1 建筑形式 傳統(tǒng)多層 情景花園洋房 疊拼別墅 聯(lián)排別墅 外觀 外立面形式單一 層次較多，風(fēng)格多變 層次較多，風(fēng)格多變 層次較多，風(fēng)格多變 面積 面積較小，常在 135平米以下 面積 100200平米左右 通常面積 150250左右 通常面積 200300左右 私密性 弱 較弱 較好 較好 舒適度 較舒適 舒適 舒適 舒適 功能 具有基本功能 增加庭院、陽光房、露臺等功能面積 增加車庫、疊下私家花園、疊上閣樓等面積 增加車庫、私家花園、閣樓等功能面積 環(huán)境 自然環(huán)境一般，高密度，主要依靠小區(qū)內(nèi)部景觀 自然環(huán)境較好，密度較高，小區(qū)景觀塑造以及自身露臺、庭院景觀 自然景觀較好，低密度，疊下有前后花園，疊上有露臺 自然景觀較好，低密度，有前后花園 位置 城市內(nèi)部 城市邊緣，市郊 城市邊緣，市郊 城市邊緣，市郊 交通 主要依靠城市公交系統(tǒng) 城市公交系統(tǒng)，公交車 私家車 私家車 車位 車位出租或獨立產(chǎn)權(quán) 獨立產(chǎn)權(quán) 獨立產(chǎn)權(quán) 獨立產(chǎn)權(quán) 周邊配套設(shè)施 配套齊全，衣食住行方便 隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全 配套不完善，需社區(qū)內(nèi)部提供補充 配套不完善，需依靠社區(qū)內(nèi)部作為補充 居所定位 第一居所 第一居所 第一居所或第二居所 第一居所或第二居所 居住人群 中低收入人群，兼顧工作和生活 城市中產(chǎn)階級，要求一定生活品質(zhì) 收入較高的中產(chǎn)階級，要求較高生活品質(zhì) 收入較高的中產(chǎn)階級，要求較高生活品質(zhì) 居住模式 實在、便利 便利舒適 個性化 個性化 價格 低 適中 較高 較高 12 本報告是嚴格保密的。 ?優(yōu)雅的入戶方式讓住戶在進家門前就可以體驗到情景交融的感覺，同時確保了私密性，使居住者多了一份回家的快樂與愉悅，更有歸屬感。進，是張揚。同時，它以一種開放的姿態(tài)，拉近人與人之間的距離，使居住者的鄰里溝通更加順暢，鄰里生活更加和諧溫馨。其功能可根