【正文】 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項目的盈虧平衡價格為 4750 元 /平方米時，項目即可保本。房產(chǎn)銷售采取預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合的方式。 項目經(jīng)營管理 本項目建成后，項目的經(jīng)營由項目法人負(fù)責(zé)，并委托專業(yè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。 第四章 市政配套、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 市政配套 給水 中國最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 19 頁 本項目的日最大用水量約為 937m3，消防水量 20L/s。消防用水按基地內(nèi)最大一幢建筑考慮，室內(nèi)消火栓用水量為 20l/s，室外消火栓用水量 15L/s，消防用水直接從市政網(wǎng)中抽吸。 中國最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 19 頁 小區(qū)內(nèi)多、高層住宅相結(jié)合，形成高低起伏的建筑群落，小區(qū)內(nèi)設(shè)置大型的 集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。如今人們買房走的是“先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房價高低”的三部曲，特別是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的主要標(biāo)志，而識別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷幕竟?。各類房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，住宅市場已進(jìn)入新的景氣發(fā)展階段，上海的房價將在牢靠扎實的基礎(chǔ)上穩(wěn)中趨升，物有所值。 項目法人 上海中迪置業(yè)有限公司 法人代表：朱勝杰 注冊地址：上海市浦東新區(qū)南泉路 1315 號 222 室 注冊資金：人民幣貳仟萬元 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 上海中迪置業(yè)有限公司是由中華企業(yè)股份有限公司、上海古北（集團(tuán)）有限公司、上海民辦前進(jìn)進(jìn)修學(xué)院合作成立 的房地產(chǎn)開發(fā)公司。項目建議書已于 2001 年 9 月 16 日經(jīng)上海市浦東新區(qū)發(fā)展計劃局“浦計投（ 2001） 991號文”批復(fù)同意；項目選址意見書于 2001 年 月 日經(jīng)上海市浦東新區(qū)規(guī)劃局“ （ 2001） 號文”批復(fù)同意。以 2001 年 9 月為折現(xiàn)時點，按 7%的折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 6204萬元，靜態(tài)投資回收期為 年（含 2年建設(shè)期），動態(tài)投資回收期為 年（含 2年建設(shè)期），項目在財務(wù)上是可行的。在住宅的城市建設(shè)配套方面，近 10 年來上海的城市現(xiàn)代化進(jìn)程為世界城市史上罕見，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設(shè)投資通 過城市地租成為住宅的外部轉(zhuǎn)移成本。 目標(biāo)客戶及購買力分析 地段、交通、環(huán)境及各項配套設(shè)施的優(yōu)勢將對收入較高的私 營業(yè)主、律師、港澳臺在滬人員及在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)及部分外高橋保稅區(qū)的收入較高的白領(lǐng)產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。多層頂部 3層的弧形玻璃面和高層大面積的落地門窗及大膽漏空、 挑板，使得立面造型豐富而有層次，統(tǒng)一而不乏變化，結(jié)合屋頂綠化與平臺（陽臺）綠化，讓人宛如在一組組的現(xiàn)代雕塑中穿行，其樂無窮。本工程住宅每戶設(shè)電視終端 2 個，商場，會所根據(jù)具體情況設(shè)置電視終端若干個。 廢水治理與排放 廚房灶頭設(shè)油煙過濾排氣罩，煙氣經(jīng)過濾后高空排放。 資本金及資金籌措 根據(jù)項目實行資本金制度的規(guī) 定和項目的實際情況，本項目的資本金約為3000 萬元。 土地增值稅 本項目屬普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可免交土地增值稅。 中國最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 19 頁 附表一 建設(shè)投資匡算表 序號 內(nèi) 容 建筑面積 (m2) 單位面積造價 (元 / m2) 總 計 (萬元 ) 1 前期開發(fā)費： 設(shè)計、勘察、審照、 配套征詢、招投標(biāo)： 108480 35 25 10 379 271 108 2 土建及 設(shè)備安裝： 住宅部分（含電梯）： 公建部分： 智能化配套費用： 108480 100560 7920 108480 1300 1000 30 14189 13072 792 325 3 街坊配套及總體工程： 108480 250 2712 4 維修基金： 100560 5 管理費： 400 6 預(yù)備費： 425 合 計 18595 附表二 經(jīng)營收入預(yù)測表 單位（萬元） 項目 合計 計算期 中國最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 19 頁 2002年 2020年 2020年 一．售房收入 55308 2002年預(yù)售 25% 13827 13827 2020年預(yù)售 65% 35950 35950 2020年銷售 10% 5531 5531 二．車位銷售收入 4700 2002年預(yù)售 60% 2820 2820 2020年銷售 40% 1880 1880 合 計 60008 13827 38770 7411 附表三 總成本費用預(yù)測表 單位（萬元） 2001年 2002年 2020年 2020年 22283 10000 12283 18595 379 6706 9018 2492 1200 138 85