【正文】 一月 2112:02:2023:02Jan2128Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。三．對(duì)銷售部后臺(tái)按照公司運(yùn)營(yíng)部要求，進(jìn)行了責(zé)任落實(shí)到人、重新編制、重新調(diào)整，完成了電子檔案的建立、與甲方關(guān)于《商品房買賣合同》提交和打印權(quán)的交接。（賣點(diǎn)）資源再梳理：類別 項(xiàng) 目 對(duì) 08年度 項(xiàng) 目的意 義 賣 點(diǎn) 級(jí)別 現(xiàn)有資源天然水系，自然生態(tài) 東 有灞河，西有 浐 河，同 時(shí)為 廣運(yùn)潭與 綠 化 帶環(huán)繞 ，極大 滿 足大多數(shù)西北人的 “親水自然 ”情 結(jié)○○○○○歐 亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址該 會(huì)址的落成、宣 傳 以及本年度會(huì) 議 的召開，都會(huì) 給該項(xiàng) 目的宣 傳 、 銷 售造成直接的 積 極影響○○○○凱賓 斯基酒店 08年重新開放，必將大肆推廣，能 夠 提高 項(xiàng) 目整體形象 ○○○浐 灞足球 隊(duì) 繼續(xù) 足球 營(yíng)銷 ， 擴(kuò) 大 項(xiàng) 目影響力 ○○中新會(huì) 營(yíng) 造獨(dú)特的社區(qū)生活，提供生活方式的 轉(zhuǎn)變 ○○未來的資源廣運(yùn)潭 2萬 畝 國(guó)家 級(jí) 濕地公園，是 “西部第一水城 ”的生 態(tài) 核心；將成 為 中國(guó)獨(dú)特的國(guó)家 級(jí)城市濕地公園，具有生 態(tài) 性、 歷 史性、文化性和 諧統(tǒng) 一的灞上明珠。?該 數(shù)據(jù)比例從 側(cè) 面 說 明， 報(bào)紙 廣告和 戶 外宣 傳對(duì)項(xiàng) 目的推廣起到了至關(guān)重要的作用。?南郊客戶占 18%，相對(duì)于北郊 14%的比例，投資比重較大。2023年 8月，中新 112月西安市各區(qū)域住宅成交量與成交均價(jià)格對(duì)比區(qū)域 成交量㎡ 成交均價(jià)元 /㎡城東 1445058 3363城西 699300 3614城南 2516582 4181城北 2023996 3302高新 2040759 4038城內(nèi) 159528 4286 總計(jì) 8879293 3772二、全市熱點(diǎn)樓盤網(wǎng)上備案成交前 30名分析（截至 12月 31日）排名 項(xiàng) 目名稱 區(qū)域 板 塊 成交面 積 (㎡ ) 成交套數(shù) 成交均價(jià) (元 /㎡ )1 中新 一方面，社會(huì)自發(fā)團(tuán)購約 100余套（實(shí)際上為小團(tuán)隊(duì)拼湊而成），但其力量不容小覷，而且這部分客戶相對(duì)較好控制； 另一方面內(nèi)部及各方關(guān)系的內(nèi)部關(guān)系團(tuán)購，因其層面較高，影響力更強(qiáng)，利用得好，其雪球效應(yīng)極為明顯，但同時(shí)又難以控制，在房源不均的情況下，會(huì)直接影響到我們銷售時(shí)的局面——08 年度如何更好地挖掘利用、控制此類客戶是我們另一個(gè)課題?！? 10月 1日 7日 …… 開始二批次認(rèn)籌，實(shí)際四天認(rèn)籌超 1100組。 8月 7日 ………………… 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝一次開放★ 8月 8日 8月 17日 ……… 累計(jì)認(rèn)籌 2500余組★ 8月 18日 ………………… 當(dāng)日直接成交 1300余套，其它內(nèi)部認(rèn)購達(dá) 600套， 至 10月 15日一期 2652套基本售罄。—— 應(yīng)該看到 07年只是邁出了第一步， 08年的成功才可能使項(xiàng)目真正進(jìn)入成熟收獲期。 PART2: 站在新視野解讀 2023 ■市場(chǎng) ■客群 ■產(chǎn)品說 明 :2023年 112月份全市住宅成交 總 量已 經(jīng) 達(dá)到 ㎡，比上年同比增 長(zhǎng) 49% 。因此 ,無 論 是響 應(yīng) 國(guó)家 “ 號(hào)召 ” ， 還 是 優(yōu) 化市 場(chǎng) 供應(yīng)結(jié) 構(gòu)，西安在 調(diào) 整住房 結(jié) 構(gòu) 問題 上都會(huì)加大力度。 浐 灞半 島 311000 3047 沁水新城 7948 5227 水岸 東 方 133618 3385 水岸清城 43300 3093 紫薇家天下 23390 3342 四、解讀市場(chǎng)，結(jié)論與分析 08年西安整體市場(chǎng)依然看好； 政策性風(fēng)險(xiǎn)依然存在，將會(huì)降低市場(chǎng)整體上升的速度，但不會(huì)阻礙前進(jìn)的步伐； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升，成為西安主流板塊地位不可動(dòng)搖； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，但廣泛意義上的競(jìng)爭(zhēng)者仍為全市開發(fā)的熱銷樓盤以及城東區(qū)域的少數(shù)大盤； 中新 ?另外， 較為 重要的 認(rèn) 知渠道有：路 過項(xiàng) 目 現(xiàn)場(chǎng) 、 戶 外及朋友介 紹 。一、 營(yíng)銷戰(zhàn) 略思想立足西安，強(qiáng)化和鞏固區(qū)域及周邊主力客群 的傳播力度，適當(dāng)擴(kuò)大傳播范圍的廣度長(zhǎng)期蓄水、發(fā)力引爆的暴力營(yíng)銷繼續(xù)強(qiáng)化銷售力、執(zhí)行力 08年究竟賣什么？◆ 07年賣的水、環(huán)境、區(qū)域價(jià)值 —— 資源◆ 08年還是賣資源，只是題材不同并且應(yīng)該更有說服力二、 營(yíng)銷 策略總體營(yíng)銷思路： ◆ 整合挖掘現(xiàn)有項(xiàng)目資源，尋找創(chuàng)造新資源，并通過整合營(yíng)銷策略，轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目品牌。引發(fā) 2期首批次主力購房客群 (2房群體 )的共鳴 ,用于現(xiàn)場(chǎng)售樓處演示和電視廣告使用，制作周期通常要一個(gè)月左右 .4月 10日必須確定此事宜； 道具物料的品質(zhì)提升? 配合 2期蓄水及銷售全程的海報(bào)及形象手冊(cè)及戶型單頁將在 1期的基礎(chǔ) 上調(diào)性、風(fēng)格整體提升，以高觀感的道具系統(tǒng)輔助進(jìn)行二期產(chǎn)品形象的拔升，8. 媒介公關(guān)類? 構(gòu)建與媒體的深層協(xié)作關(guān)系? 加大戶外投放力度，在機(jī)場(chǎng)、西安各高速路入口、市內(nèi)適當(dāng)增強(qiáng)；? 加大與華商報(bào)的合作力量，在項(xiàng)目的引導(dǎo)性及和新聞即時(shí)報(bào)道上給與大力協(xié)助；? 加大與西安電視臺(tái)的合作深度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度報(bào)道；? 同時(shí)，對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)性主流媒體，給予其他形式的適當(dāng) “補(bǔ)償 ”，平衡媒體關(guān)系，將其唱反調(diào)的可能減到最低；? 并且，對(duì)于相應(yīng)重要地段的戶外廣告位、重要媒介的熱點(diǎn)時(shí)間、版面作好提前購買，保證屆時(shí)充分的火力支持；9. 開發(fā)及入市設(shè)想：? 配合工程進(jìn)度，以 A6（ 9) ）、 A15( 10)為蓄水先發(fā)；? 遵循開發(fā)進(jìn)度， A10地塊、 A15地塊剩余房源、 A14地塊順勢(shì)入市；? 目前亟需落實(shí)房源供應(yīng)量及準(zhǔn)確的工程進(jìn)度以準(zhǔn)確調(diào)整現(xiàn)有的蓄水房源方向；我們相信， 08年度我們會(huì)再創(chuàng)輝煌！謝謝附：中新第一季度工作小結(jié)策劃推廣一 .策略制定部分① 年度營(yíng)銷推廣方案的制定及提交② 46月階段性推廣方案的制定及提交③ 2023年度足球營(yíng)銷方案的制定及提交④ A6商業(yè)營(yíng)銷策劃報(bào)告的制定及提交⑤ 2023年交房方案的前期籌劃及準(zhǔn)備二 .企劃推廣部分① 平面推廣類 :二期形象海報(bào)已交付使用 \二期形象手冊(cè)設(shè)計(jì)并已交付流轉(zhuǎn)中 \商業(yè)手冊(cè)設(shè)計(jì)交付 \階報(bào)紙稿 \效果圖制作 8張 (配合報(bào)紙 6張 ,共 9000元 )② 現(xiàn)場(chǎng)包裝類 :完成現(xiàn)場(chǎng)工地圍檔及商業(yè)圍檔的更換，完成整體包裝方案已交付流轉(zhuǎn) ,同步完成室內(nèi)掛旗 \裝置藝術(shù) \雙面屏等的報(bào)價(jià)執(zhí)行策劃推廣③ 3月 28日房展會(huì)的準(zhǔn)備與執(zhí)行 :展會(huì)方案設(shè)計(jì) \展會(huì)搭建 \展會(huì)人員組織 \展會(huì)銷售執(zhí)行④ 銷售物料配合 :商業(yè)模型已交付使用 ,大沙盤同步配合 A1地塊及 A7地塊的補(bǔ)強(qiáng)渲染 \ 概念模型的維護(hù)清理及 A1地塊及 A7地塊的補(bǔ)強(qiáng)渲染⑤ 3月媒體的鋪墊 :3月 11日全城戶外廣告的內(nèi)容更換 ,以 ”把世界裝進(jìn)浐灞 ”概念傳播 ,　　　　　　　　與戶外廣告公司０８年合同續(xù)約及０７年合作良好的各家媒介的　　　　　　　　商務(wù)洽談； 800J網(wǎng)頁的內(nèi)容同步更替 ,金樓市免費(fèi)網(wǎng)頁的更替 ,房展　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　會(huì)新聞通稿發(fā)布 銷售組織一．現(xiàn)場(chǎng)部分人員的崗位的調(diào)整：本著能者上、庸者下，多勞多得、少勞少得的原則對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的工作人員崗位進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，對(duì)不適合崗位要求的人員進(jìn)行了合理的調(diào)配，經(jīng)過條件篩選、民主選舉產(chǎn)生了 2位代理主管，為公司的發(fā)展培養(yǎng)人才，把浐灞半島銷售部作為易居中國(guó)陜西分公司的銷售人才的輸送基地。 12:02:2023:02:2023:02Thursday, January 28, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 12:02:20 下午 12:02 下午 12:02:20一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 2112:02:2023:02:20January 28, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12:02:20 下午 12:02 下午 12:02:20一月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。避免了在工作過程中出現(xiàn)重復(fù)性工作和無效性的工作。5500套房源6875張 2萬元卡(1: )34375張 200元誠意金(1:5辦理 2萬元卡轉(zhuǎn)化率 )137500次意向來客(1:4辦理 200元卡轉(zhuǎn)化率 )以上市量 55萬㎡ .戶均面積 100 ㎡ ,即上市套數(shù) 5500戶計(jì) ,依照 07年各階段的銷售轉(zhuǎn)化率大致推算 ,要完成 08年銷售目標(biāo) 5500套 ,需蓄 2萬元卡 6875組 ,200元誠意金 34375萬組 ,現(xiàn)場(chǎng) 13萬次意向來客 .◆ 累計(jì)售卡量超過 6000張推導(dǎo)思考；概念傳播主要圍繞解決以下問題進(jìn)行 :◆ 企業(yè)信心 中新會(huì)品牌落地三、 08年 概 念 傳 播主 線迅速補(bǔ)位銀卡會(huì)員積極拓展藍(lán)卡會(huì)員4月 20日前完成已購中新浐灞半島的一期所有客戶中新會(huì)銀卡的發(fā)放及整理工作 ,為交房與足球營(yíng)銷鋪墊通過二期產(chǎn)品蓄水 ,積極拓展藍(lán)卡會(huì)員 ,爭(zhēng)取拓展 10000組 ,為蓄水作資源準(zhǔn)備聯(lián)動(dòng)足球營(yíng)銷 通過面向中新會(huì)銀卡客戶贈(zèng)送主場(chǎng)球票，聯(lián)動(dòng)足球營(yíng)銷，全面展開中新會(huì)品牌落地工作 ,深化優(yōu)化中新會(huì)附加價(jià)值◆ 項(xiàng)目信心? — 一個(gè)全新居住板塊的崛起 ——