【正文】 15:43:5515:43:5515:433/9/2023 3:43:55 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 9日星期四 下午 3時(shí) 43分 55秒 15:43: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。而上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、 FDI的持續(xù)上升將促使甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)的需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。 上海甲級(jí)商務(wù)樓的總供應(yīng)量在 2023年將趕上新加坡和香港，達(dá)到 750萬平方米左右。 – 高于 /平方米 ?天 這部分商務(wù)樓屬于甲級(jí)商務(wù)樓中的高檔品，占 9％。 他們不僅通過在上海設(shè)立總部或銷售處來擴(kuò)展企業(yè)業(yè)務(wù)，提升企業(yè)形象，更將商務(wù)樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。 – 從 1998年起，甲級(jí)商務(wù)樓每年的新增供應(yīng)量開始保持較低水平，而新增需求量隨著上海經(jīng)濟(jì)的高速增長逐年上升，直到 2023年出現(xiàn)市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)高于供給量的局面。 – 商務(wù)樓所處地區(qū)的人氣 相對(duì)旺盛的人氣將給商鋪帶來更大的利潤，租金也將高于其他地區(qū)的商鋪?zhàn)饨稹？梢姡庥眉准?jí)商務(wù)樓的中資企業(yè)大量增加，包括許多外省市企業(yè)到上海設(shè)立總部、分支機(jī)構(gòu)等，以及私營企業(yè)的入駐。這種分布情況帶來行業(yè)的積聚效應(yīng)，即由于產(chǎn)業(yè)在空間上的集中與協(xié)作，租戶可以獲得某些外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如共享信息和基礎(chǔ)設(shè)施從而減少運(yùn)作成本等。 ? 行業(yè)利潤研究 商務(wù)樓開發(fā)的平均凈利潤率約為 15％左右，最高可達(dá)到 30％以上。目前，環(huán)球金融中心已經(jīng)復(fù)工，招商銀行大樓也已簽約啟動(dòng)。根據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國城市競爭力調(diào)查報(bào)告》，上海在城市綜合競爭力、資本力和科技力的排名中，均居全國首位。其中，南京西路、淮海路和小陸家嘴是中央商務(wù)區(qū)。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 ?6 ? 行業(yè)發(fā)展?jié)摿ρ芯? 商務(wù)樓行業(yè)的發(fā)展與外部經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)。其中，陸家嘴的甲級(jí)商務(wù)樓建筑面積約占總供應(yīng)量的 31％，長寧區(qū)占 21％，黃浦區(qū)占 17％，靜安區(qū)占 13％，盧灣區(qū)占 12％，徐匯區(qū)占 6％。 一方面是因?yàn)?023年 3月以前外資企業(yè)沒有購買商務(wù)樓的權(quán)限；另一方面，租用商務(wù)樓可方便外企根據(jù)企業(yè)發(fā)展策略擴(kuò)充、遷移或撤銷辦公地點(diǎn)。 圖 2－ 7 1996－ 2023年第一季度甲級(jí)商務(wù)樓的租金 （單位：美元 /平方米 ?天） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 01Q1/96 Q3/96 Q1/97 Q3/97 Q1/98 Q3/98 Q1/99 Q3/99 Q1/00 Q3/00 Q1/01 Q3/01 Q1/02 Q3/02 Q1/03浦西平均租金 浦東平均租金?21 ? 甲級(jí)商務(wù)樓內(nèi)商鋪的租金水平 上海甲級(jí)商務(wù)樓內(nèi)商鋪的租金一般要高于辦公區(qū)域的租金。 2023年至 2023年上半年上海甲級(jí)商務(wù)樓的平均售價(jià)如下表所示： 表 2－ 5 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的平均售價(jià) （單位：美元 /平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 時(shí)間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 銷售價(jià)格 2,368 2,542 2,459 2,681 2,675 2,558 ?25 ? 供應(yīng)量、吸納量與空置率分析 – 1997年，上海甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)達(dá)到供應(yīng)量的高峰，大大超過吸納量，使得空置率也達(dá)到最高點(diǎn)，超過 40％。目前，已有 44個(gè)國家和地區(qū)的 778家企業(yè)及國際組織在滬設(shè)立代表機(jī)構(gòu)。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?33 ? 市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)分類 根據(jù)對(duì)上海市各個(gè)地區(qū)共 130家甲級(jí)商務(wù)樓盤進(jìn)行的調(diào)查，上海甲級(jí)商務(wù)樓的租金水平主要集中在以下幾個(gè)層次上： – 低于 /平方米 ?天 這部分商務(wù)樓基本上處于非中心地段；或者建成較早，雖具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但樓宇品質(zhì)落后于現(xiàn)代平均水平。預(yù)計(jì) 2023年上市的項(xiàng)目包括新昌路的天安中心，供應(yīng)面積為 36,534平方米；長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)，為85,350平方米和陸家嘴的上海銀行大廈，為 85,000平方米。但是由于商務(wù)樓的建設(shè)周期較長，近兩年內(nèi)供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)太大的變化。 :43:5515:43Mar239Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 9日星期四 3時(shí) 43分 55秒 15:43:559 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 9日星期四 3時(shí) 43分 55秒 15:43:559 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。預(yù)計(jì)這部分商務(wù)樓于 2023年以后上市，特別是陸家嘴地區(qū)將出現(xiàn)高密集的甲級(jí)商務(wù)樓供應(yīng)，商務(wù)樓之間的競爭將更加激烈。 – 空置率變化趨勢(shì) 2023年初，甲級(jí)商務(wù)樓的新增供給量有限，而市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致空置率達(dá)到歷史低水平，下降到 10％以下。這使得商務(wù)樓的銷售市場(chǎng)擴(kuò)大，開發(fā)和買賣商務(wù)樓都更加便利，促使更多開發(fā)商投資可供出售的商務(wù)樓。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?31 ? 客戶需求變化研究（ 2） – 所需面積 ? 從商務(wù)樓的供給來看，由于浦西的甲級(jí)商務(wù)樓出租率基本上均達(dá)到 90％以上，較難租到租用面積較大的商務(wù)樓；而浦東雖然相繼有新樓盤推出，但還不能完全滿足市場(chǎng)上對(duì)租用面積較大的商務(wù)樓的強(qiáng)大需求。所以，近兩年內(nèi)上海甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?22 ? 總體情況 從 2023年起，甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)出現(xiàn)由租轉(zhuǎn)買的趨勢(shì)，銷售市場(chǎng)日趨活躍。各中心地區(qū)的租金情況和出租率見下圖： 圖 2－ 6 上海市主要地區(qū)甲級(jí)商務(wù)樓的平均租金和出租率 美元 /平方米 ?天 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 80 . 9南京西路 徐匯區(qū) 虹橋 人民廣場(chǎng) 淮海中路 小陸家嘴 浦東其他商業(yè)區(qū)74%76%78%80%82%84%86%88%90%92%94%96%平均租金 出租率?19 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的租金變化（ 1） – 上海甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)起步于 90年代初。由于上海市政府自 1997年起控制商務(wù)樓用地的審批 ,再加上近年來世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑 ,開發(fā)商變得更加理性和謹(jǐn)慎 ,使得近幾年甲級(jí)商務(wù)樓的新增供應(yīng)量始終有限。一幢高度約為 200米 (40層左右 )的甲級(jí)商務(wù)樓每平方米的建筑工程造價(jià)約為 8,500元，而一幢 300米以上的超高甲級(jí)商務(wù)樓每平方米的建筑工程造價(jià)則達(dá)到 10,000元以上。 – 徐家匯 徐家匯范圍北至淮海路，東到岳陽路 楓林路，南至中山環(huán)路，西到凱旋路。上海市政府的近期目標(biāo)是將上海發(fā)展成為集國際金融中心，國際經(jīng)濟(jì)中心，國際航運(yùn)中心等為一體的國際大都市。比如， 微軟和惠普與上海分別簽訂協(xié)議，將它們?cè)谏虾５募夹g(shù)中心升級(jí)為世界級(jí)的全球技術(shù)中心，把上海的研發(fā)中心提升為全球研發(fā)基地 ，從而需要擴(kuò)展大量的辦公面積。主要的甲級(jí)寫字樓有瑞安廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)以及香港新世界大廈等，形成了一個(gè)商務(wù)黃金區(qū)。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?8 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量 – 截止到 2023年 6月份，上海市甲級(jí)商務(wù)樓的總供應(yīng)量達(dá)到 336萬平方米，但還不能完全滿足市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求。 – 從開發(fā)商方面來看 甲級(jí)商務(wù)樓的開發(fā)商大多來自香港、臺(tái)灣以及東南亞，資金實(shí)力比較強(qiáng)，追求更大的遠(yuǎn)期收益。 – 在強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下， 2023年租金比上年增長了 7％，達(dá)到 /平方米 ?天，出租率上升到90％以上。同時(shí)， 2023年 3月 1日開始實(shí)施的上海市非居住用房內(nèi)外銷并軌政策對(duì)甲級(jí)商務(wù)樓銷售市場(chǎng)也起到了一定的促進(jìn)作用。 – 樓宇品質(zhì) 樓宇品質(zhì)是影響商務(wù)樓價(jià)格的固有的內(nèi)在因素，其重要性僅次于區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 這代商務(wù)樓 強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心 ， 旨在提供低成本 、 高效率的商務(wù)平臺(tái) ， 提倡人性化的溝通與交流 ， 注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高 ， 引導(dǎo)智能化 ， 強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念 ， 以及滿足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要 ， 從而達(dá)到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn) 。預(yù)計(jì) 2023年和 2023年甲級(jí)商務(wù)樓的年均新增供應(yīng)量為 244,000平方米，僅為前五年年均新增供應(yīng)量的一半。所以，隨著甲級(jí)寫字樓買賣市場(chǎng)的日益活躍，銷售價(jià)格在今后 5年將呈上升趨勢(shì)。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?41 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 9日星期四 下午 3時(shí) 43分 55秒 15:43: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 3時(shí) 43分 :43March 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:43:5515:43:5515:433/9/2023 3:43:55 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 – 區(qū)位優(yōu)勢(shì)差距縮小 預(yù)計(jì)未來上市的甲級(jí)商務(wù)樓仍將集中在南京西路、淮海路和小陸家嘴地區(qū)。但是甲級(jí)商務(wù)樓的租期較長，租金水平的上升具有滯后效應(yīng)，因此上升趨勢(shì)將比較平穩(wěn)。這些政策在吸引了金融、貿(mào)易機(jī)構(gòu)入住方面發(fā)揮了重要作用。 另外，隨著國內(nèi)業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，一部分跨國公司和國內(nèi)企業(yè)為擴(kuò)充辦公面積，紛紛尋找租用面積較大的商務(wù)樓。上海甲級(jí)商務(wù)樓歷年的供求關(guān)系和租金水平對(duì)比如下： 圖 2－ 10 供求關(guān)系和租金水平分析 （單位：萬平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 4 0 0 , 0 0 0 3 0 0 , 0 0 0 2 0 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 001 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 05 0 0 , 0 0 01996 1997 1998 1999 2023 2023 202300 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4供求關(guān)系 租金水平?29 ? 影響價(jià)格變化的主要因素 – 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是間接影響市場(chǎng)價(jià)格的外在因素。開發(fā)商的多樣化使得市場(chǎng)上爭取短期回報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目增多。 – 從 2023年起，上海甲級(jí)商務(wù)樓的租金就趨于平穩(wěn)。其中 ,南京西路的空置率最低，只有 6％；其次是小陸家嘴和浦東其他地區(qū)，為8％；淮海中路由于新世界大廈剛剛上市，空置率暫時(shí)保持在 ％。 –