【正文】 0,000 3,360,000 ?9 ? 甲級商務(wù)樓的分布情況 – 上海市的甲級商務(wù)樓匯集在以南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場為中心的六大商業(yè)圈內(nèi)，以及部分副中心城區(qū)內(nèi)，如中山公園，浦東竹園商業(yè)區(qū)等。而且，商務(wù)樓的建設(shè)周期較長，資金回收慢?！靶绿斓亍倍诮ǔ珊螅摰囟螌⒊蔀槠治饕?guī)模最大的中央商務(wù)區(qū)。過去徐家匯商圈以商業(yè)為主，高檔寫字樓不多；按照“世界級城市副中心”的規(guī)劃，除已啟動的 12萬平方米的港匯商務(wù)樓外，徐家匯還將建設(shè)大宇基地、廣元路基地、新上海國際商城、太平洋廣場二期等高等級商務(wù)樓。 第１章 上海市甲級商務(wù)樓投資環(huán)境研究 ?3 ? “三區(qū)兩路”概況 上海市目前發(fā)展商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)可以歸納為“三區(qū)兩路”，即小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)和南京西路、淮海路 。上海已成為跨國公司投資中國的首選地，越來越多的跨國公司開始入駐上?；驍U(kuò)大原有機(jī)構(gòu)，促進(jìn)了商務(wù)樓市場需求的增長。為了更好的利用上海的資源，許多外省市企業(yè)把總部遷入上海，或在上海設(shè)立分部，增加了上海商務(wù)樓市場的需求。 – 召開 APEC會議 亞洲和太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)會議在上海的召開，提高了上海的知名度，給商務(wù)樓市場帶來更多新的需求。 第１章 上海市甲級商務(wù)樓投資環(huán)境研究 上海市發(fā)展甲級商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)研究 ?4 ? “三區(qū)兩路”概況 – 虹橋開發(fā)區(qū) 虹橋開發(fā)區(qū)成立至今已 10年，是上海最早開發(fā)的商務(wù)區(qū)，是長寧區(qū)的重點(diǎn)商圈。 – 淮海中路 淮海中路商務(wù)區(qū)集中在西藏路 成都路高架一段，一公里不到的地區(qū)集中了二十棟寫字樓。 一幢 40層的供出租的甲級商務(wù)樓的資金回收期通常為 12－ 15年。開發(fā)商能否在盡量短的時(shí)間內(nèi)招攬到足夠的客戶，較大影響商務(wù)樓的人氣和利潤收入，甚至盈虧情況。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?10 ? 甲級商務(wù)樓的供應(yīng)量變化 – 上海甲級商務(wù)樓的供應(yīng)量于 1997年達(dá)到最高峰。 圖 2－ 3 1996－ 2023年甲級商務(wù)樓的空置率 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?15 ? 總體情況 一直以來，上海市甲級商務(wù)樓市場是以租為主的。 – 租用商務(wù)樓的外資企業(yè)主要來自于美國、加拿大、歐洲、日本和香港。與此同時(shí)，出租率繼續(xù)上揚(yáng)， 2023年底上升到 ％。 – 商務(wù)樓對于商鋪功能的考慮 為了提高樓宇品質(zhì)，商務(wù)樓需要選擇不同行業(yè)的商鋪?zhàn)鈶簦允股虅?wù)樓得到的服務(wù)更加全面。 – 從客戶方面來看 甲級商務(wù)樓的租金水平不斷上漲，同時(shí)銀行利率較低，讓各企業(yè)，特別是一些金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)和貿(mào)易公司認(rèn)為投資甲級商務(wù)樓有利可圖，于是紛紛轉(zhuǎn)租為買。 – 2023年和 2023年，外灘中心、萬都中心等幾個(gè)大型商務(wù)樓相繼上市，從而供應(yīng)量增長的幅度超過需求量的增長幅度，使得供應(yīng)量和需求量基本持平。是否擁有區(qū)位優(yōu)勢，包括交通的便利程度和行業(yè)積聚效應(yīng)的大小等，將影響商務(wù)樓價(jià)格的高低。 ? 上海本地企業(yè) 隨著上海企業(yè)綜合實(shí)力提高，對企業(yè)形象也更為重視，大批上海本地企業(yè)紛紛通過擴(kuò)租、搬遷等方式，尋求更為高檔、寬松的辦公環(huán)境。 這類商務(wù)樓不僅 啟用完善先進(jìn)的 5A智能系統(tǒng) ， 實(shí)現(xiàn)樓宇 、 辦公 、 通訊 、 消防 、 保安自動化 ， 通常 還設(shè)有 GPRS／ WLAN無線寬頻上網(wǎng)服務(wù) ， 被稱為第四代商務(wù)樓 。如金茂大廈、匯豐大廈、上海國際貿(mào)易中心等。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 前景預(yù)測 ?35 ? 市場前景預(yù)測（ 1） – 預(yù)計(jì)市場供應(yīng)量 ? 近兩年內(nèi)市場總供應(yīng)量不會出現(xiàn)大幅上升。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?36 ? 市場前景預(yù)測（ 2） – 預(yù)計(jì)市場吸納量 預(yù)計(jì) 2023年的吸納量為 69萬平方米， 2023年為 77萬平方米。 – 銷售價(jià)格變化趨勢 目前，上海甲級商務(wù)樓平均售價(jià)為 1,600－ 2,600美金／平方米，而香港同等規(guī)格的甲級商務(wù)樓平均售價(jià)為 4,000－ 5,000美金／平方米，可見上海甲級商務(wù)樓還有升值余地。 預(yù)計(jì)未來 10年以內(nèi)，上海商務(wù)樓市場將出現(xiàn)供需兩旺的局面。品質(zhì)較差（包括自動化程度低、污染指數(shù)高、外觀不雅等）以及物業(yè)、餐飲等服務(wù)水平低下的商務(wù)樓最終將被淘汰。 。 :43:5515:43:55March 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :43:5515:43Mar239Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 9日星期四 3時(shí) 43分 55秒 15:43:559 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , March 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :43:5515:43Mar239Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :43:5515:43:55March 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。同為上海的 CBD，這三個(gè)地區(qū)之間的差距在逐漸縮小，從而未來的甲級商務(wù)樓的區(qū)位優(yōu)勢也將減少。 2023年以后，大量新的商務(wù)樓將集中上市，供應(yīng)量大幅增加。 預(yù)計(jì)今后 5年，上海市甲級商務(wù)樓的租金水平將上漲 10％～ 15％。受良好的市場需求驅(qū)動，房產(chǎn)商紛紛計(jì)劃新項(xiàng)目或擴(kuò)展原有項(xiàng)目，并都在近兩年內(nèi)開始動工，比如港匯廣場二期，總建筑面積達(dá) 94,940平方米；環(huán)球金融中心，總建筑面積達(dá) 330,000平方米；還有新鴻基在浦東剛剛啟動的項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到 418,000等 ? 預(yù)計(jì)至 2023年新推出的甲級商務(wù)樓累計(jì)約為 410萬平方米。 ? 陸家嘴為國內(nèi)率先允許外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的地區(qū)； ? 外資或中外合資的保險(xiǎn)公司經(jīng)批準(zhǔn)可以在區(qū)內(nèi)開展各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)； ? 中外合資的外貿(mào)公司將獲準(zhǔn)在區(qū)內(nèi)經(jīng)營； ? 允許符合條件的中國對外貿(mào)易公司和擁有外貿(mào)經(jīng)營權(quán)的企業(yè)在區(qū)內(nèi)設(shè)立子公司。 – ～ /平方米 ?天 在甲級寫字樓中，樓宇品質(zhì)較高和交通可達(dá)性較強(qiáng)的部分的租金要達(dá)到 /平方米 ?天以上，如中區(qū)廣場的租金為 /平方米 ?天，香港廣場為 ～ /平方米 ?天，中環(huán)廣場為 /平方米 ?天，這部分商務(wù)樓約占 30％。如微軟公司為在上海成立全球技術(shù)中心，合并所有在滬辦事處，從美羅大廈搬遷至淮海路附近，成交單元超過 1萬平方米。 ? 民營企業(yè) 近幾年來，民營企業(yè)對甲級商務(wù)樓的需求越來越強(qiáng)。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（體現(xiàn)在 GDP或 FDI的增長等方面），以及在全國和國際上的經(jīng)濟(jì)地位，較大影響其對跨國公司和國內(nèi)企業(yè)的吸引力，從而影響該地區(qū)商務(wù)樓的市場需求，進(jìn)而影響價(jià)格水平。 圖 2－ 8 上海市甲級商務(wù)樓的新增 供應(yīng)量、吸納量和空置率 （單位：萬平方米） 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 綜合分析 010203040506070801996 1997 1998 1999 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應(yīng)量 吸納量 空置率?26 ? 供求關(guān)系分析 – 199 1997年的房產(chǎn)泡沫中，上海市新建了大量甲級商務(wù)樓，新增供應(yīng)量很大，而亞洲金融危機(jī)爆發(fā)等因素造成新增的需求量很小，導(dǎo)致供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量，空置率接近 60％ 。另外，海外開發(fā)商為了加大投資力度，考慮出售部分寫字樓物業(yè)以回籠資金、分散風(fēng)險(xiǎn)。影響租金變化的因素包括： – 商鋪實(shí)際使用的公用面積的大小 由于商鋪?zhàn)鈶魧τ谏虅?wù)樓內(nèi)的走廊、大廳等公用場地的使用率要比其他租戶高，在分?jǐn)偟墓妹娣e不變的情況下，就必須適當(dāng)?shù)恼{(diào)高單位面積的租金。從 2023年第二季度到 2023年第二季度都保持在 /平方米 ?天左右。 圖 2－ 4 甲級商務(wù)樓出租面積按行業(yè)分類 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 制造及工程業(yè)18%金融機(jī)構(gòu)12%高科技及IT17%專業(yè)咨詢20%貿(mào)易11%運(yùn)輸及物流6%房地產(chǎn)3%其他13%?17 ? 甲級商務(wù)樓出租面積按地區(qū)分類的比例 – 中資企業(yè)的租用面積所占比例從 2023年的 8％上升到 27％。而非中央商務(wù)區(qū)的空置率都在 10％～ 12％之間。如陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓的租戶以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路商務(wù)樓的租戶則以咨詢業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。這些都要求開發(fā)商擁有先進(jìn)技術(shù)或能夠借助其他的技術(shù)資源。就上海目前的情況而言， GDP的持續(xù)增長、經(jīng)濟(jì)和國際地位的不斷提升帶來商務(wù)樓的強(qiáng)勁需求；越來越多的跨國企業(yè)的入駐，外省市企業(yè)的遷入和本地企業(yè)的擴(kuò)展，都表明商務(wù)樓市場的潛力無限。梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場等三棟相鄰的甲級寫字樓構(gòu)成了南京西路“金三角”，以高品質(zhì)、高租金、高出租率而著稱。匯豐大廈、招商局大廈、證券大廈、中國保險(xiǎn)大廈等的入駐率均超過 90%。 世界《財(cái)富》 500強(qiáng)企業(yè)中已有 256家跨國公司在上海投資，許多跨國公司將自己的中國總部甚至亞太總部設(shè)在上海，促進(jìn)了商務(wù)樓市場的發(fā)展。 ? 經(jīng)濟(jì)地位 – 國內(nèi)地位 上海已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。 – 外商直接投資（ FDI） 上海市吸收的外商直接投資額連年上升， 2023年合同吸收外資額達(dá)到 ，為歷史最高水平。 – 小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) 浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，現(xiàn)有 500多棟高檔寫字樓，匯聚了 證券、期貨、產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)、人才等 要素市場、 130多家中外金融機(jī)構(gòu) (包括 60多家外資金融機(jī)構(gòu) )、4,000多家貿(mào)易或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。其中，甲級寫字樓 8幢。經(jīng)濟(jì)越繁榮，企業(yè)發(fā)展越好，對商務(wù)樓的需求就越高。 – 技術(shù) 為滿足高技術(shù)含量的全球化經(jīng)濟(jì)的需求，現(xiàn)代商務(wù)樓必須配備高科技的樓宇、通訊、消防、保安系統(tǒng)，并能進(jìn)行智能化的運(yùn)作和管理。 – 甲級商務(wù)樓的分布有一個(gè)明顯特征：同一地區(qū)的商務(wù)樓，其租戶所從事的行業(yè)往往相同或相關(guān)。其中 ,南京西路的空置率最低，只有 6％；其次是小陸家嘴和浦東其他地區(qū)，為8％；淮海中路由于新世界大廈剛剛上市，空置率暫時(shí)保持在 ％。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 上海市甲級商務(wù)樓租賃市場 ?16 ? 甲級商務(wù)樓出租面積按行業(yè)分類的比例 – 上海甲級商務(wù)樓的租戶中 ,以從事專業(yè)咨詢、制造及工程業(yè)和高科技行業(yè)的為主，其租用面積分別占整體租用面積的 20％、 18％和 17％。 – 從 2023