【正文】 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 ? 進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算。 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 四、電梯系統(tǒng) （一）種類 ? 按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯； ? 按拖動(dòng)方式有直流電梯、交流電梯和液壓電梯； ? 按控制方式分有單機(jī)控制、集選控制等。 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 二、共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制 （一）訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng) ? 在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致 ? 在合同中應(yīng)明確因設(shè)備設(shè)施故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失 ? 應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) ? 委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 （二）外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題 ? 建立對(duì)承包方檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施 ? 建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題 ? 建立定期效果評(píng)估制度 ? 定期對(duì)承包方基本情況全面更新 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 第五節(jié) 幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理 一、供配電系統(tǒng) 二、給排水系統(tǒng) 三、消防系統(tǒng) 四、電梯系統(tǒng) 五、空調(diào)系統(tǒng) 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 一、供配電系統(tǒng) （一）種類 ? 按供電方式分為高壓供電和低壓供電； ? 按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電； ? 按備用電源情況分為無(wú)自備電源和有自備電源； ? 按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電。 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng) ? 維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)后領(lǐng)用或采購(gòu)。 c．緊急搶修 —— 是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見(jiàn)性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。 ? 開(kāi)展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 （二）維修保養(yǎng) ? 對(duì)房屋和設(shè)備設(shè)施進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；損耗或故障時(shí)的維修；必要情況下專業(yè)測(cè)試；無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等。 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 3．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù) ? 房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期 ? 房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo) ? 安全與環(huán)境保護(hù)的要求 ? 房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài) 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 4．編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題 ? 物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其它系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)備設(shè)施應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理； ? 應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行； ? 應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)工作時(shí)間； 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 ? 應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)； ? 計(jì)劃最后確定前，資金一定要落實(shí)； ? 制訂計(jì)劃時(shí)應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗(yàn)程序，使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性； ? 對(duì)物業(yè)使用或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修。 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 第三節(jié) 共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理 一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃 二、配備合格的運(yùn)行管理人員 三、提供良好的工作環(huán)境 四、建立健全必要的規(guī)章制度 五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理 六、節(jié)能管理 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃 ? 包括開(kāi)關(guān)機(jī)時(shí)間和維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間，使用的條件和要求等。 ? 制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。 ? 確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。 ? 空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 （二）管理工作主要內(nèi)容 ? 配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員。 ? 北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。 （四）設(shè)備故障診斷技術(shù) 在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來(lái)狀態(tài)的一種技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。 ? 實(shí)行 24小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)。 第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院 （六）工量具和維修用