【正文】 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 ? 進行空調用電用水計量和空調運行成本核算。 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 四、電梯系統(tǒng) （一）種類 ? 按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯； ? 按拖動方式有直流電梯、交流電梯和液壓電梯； ? 按控制方式分有單機控制、集選控制等。 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 二、共用設備設施外包管理合同的簽署和外包控制 （一）訂立外包管理合同應注意的事項 ? 在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致 ? 在合同中應明確因設備設施故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失 ? 應在合同中明確服務的技術指標標準 ? 委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 （二）外包管理合同實施應注意的問題 ? 建立對承包方檢查監(jiān)控制度并落實專人負責實施 ? 建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題 ? 建立定期效果評估制度 ? 定期對承包方基本情況全面更新 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 第五節(jié) 幾種典型設備設施的管理 一、供配電系統(tǒng) 二、給排水系統(tǒng) 三、消防系統(tǒng) 四、電梯系統(tǒng) 五、空調系統(tǒng) 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 一、供配電系統(tǒng) （一）種類 ? 按供電方式分為高壓供電和低壓供電； ? 按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電； ? 按備用電源情況分為無自備電源和有自備電源； ? 按供電性質分為長期供電和臨時供電。 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 七、更換材料、設備的供應 ? 維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設備經(jīng)批準后領用或采購。 c．緊急搶修 —— 是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。 ? 開展技術更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設備設施狀態(tài)。 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 （二）維修保養(yǎng) ? 對房屋和設備設施進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等。 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 3．維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù) ? 房屋及設備設施的修理周期與修理間隔期 ? 房屋及設備設施的使用要求和管理目標 ? 安全與環(huán)境保護的要求 ? 房屋及設備設施的技術狀態(tài) 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 4．編制維修養(yǎng)護計劃時應考慮的問題 ? 物業(yè)使用或運行急需的、影響其它系統(tǒng)使用的、關鍵性的設備設施應重點提前安排修理； ? 應考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行； ? 應充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間； 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 ? 應切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)； ? 計劃最后確定前，資金一定要落實； ? 制訂計劃時應該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性； ? 對物業(yè)使用或運行有較大影響的關鍵設備，應盡可能安排在非高峰期檢修。 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 第三節(jié) 共用設備設施的運行管理 一、制訂合理的運行計劃 二、配備合格的運行管理人員 三、提供良好的工作環(huán)境 四、建立健全必要的規(guī)章制度 五、設備設施的狀態(tài)管理 六、節(jié)能管理 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 一、制訂合理的運行計劃 ? 包括開關機時間和維護保養(yǎng)時間，使用的條件和要求等。 ? 制定供水計劃，保證供水的水壓、水質。 ? 確定電梯的服務時間和清潔保養(yǎng)時間。 ? 空調噪聲的測量、評估、減小等工作不應被空調管理人員所忽視。 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 （二）管理工作主要內(nèi)容 ? 配備足夠符合要求的專業(yè)技術人員。 ? 北方地區(qū)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。 （四）設備故障診斷技術 在設備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術掌握設備運行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預測、預報設備未來狀態(tài)的一種技術，稱為故障診斷技術。 ? 實行 24小時值班制度，對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復。 第七章 房屋及設備設施管理 版權所有：山東省青年管理干部學院 （六）工量具和維修用