【正文】 區(qū)域市場 主力供求面積段為 4663㎡的 LOFT，均價 25000元 /㎡ 區(qū)域市場 重點案例 一 三湘未來海岸 面積段 成交套數(shù) 成交面積 占比 成交均價 2937 35 % 22508 4265 440 % 24428 95105 2 % 28302 140155 3 % 30495 250270 5 % 32764 合計 485 100% 24887 ?2023年 11月 5日開盤至今共推出 589套房源，至今還有 62套在售主要為大戶型，月均去化 28套，成交均價 24887元 / ㎡ ，主力成交面積段為 4265㎡ 的小戶型； ?2023年至今成交 52套，月均去化 17套，成交均價 25185元 / ㎡ 。 發(fā)展定位： ?新江灣新城定位于 “綠色生態(tài)港、國際智慧城” ，是上海中心市區(qū) 唯一具有“生態(tài)型、三區(qū)聯(lián)動” 特色的花園城區(qū) 。? 人才政策 復(fù)地 潛在可租 /售量總計約 18萬方，未來競爭激烈 未來競爭預(yù)判 在租 /售項目盤點 區(qū)域市場 項目名稱 容積率 總體量（萬㎡） 物業(yè)類型 存量主力戶型（㎡） 可租 /售量（萬㎡ ） 三湘未來海岸 6 商辦、辦公 255305 逸隆自由度 辦公 5865 復(fù)旦科技園長逸路基地 2 商辦 智慧商務(wù)樓 /楊浦都市工業(yè)園區(qū) 3 辦公 50400 3 合計 —— —— —— 未來上市量總計約 150萬方，未來競爭激烈 未來競爭預(yù)判 規(guī)劃及在建項目 區(qū)域市場 地塊名 出讓面積（萬㎡） 容積率 總建筑面積 （萬㎡） 用地性質(zhì) 開發(fā)商 土地總價 （萬元） 樓板價 （元 /㎡ ） 尚浦領(lǐng)世 （商辦 72） 綜合商業(yè)、辦公 美國鐵獅門房地產(chǎn)公司 675170 7424 嘉譽灣 （商辦 ） 公寓 ，商辦用地 富力地產(chǎn)、合景泰富 336800 12400 君庨廣場 （商辦 ） 公寓 ，商辦用地 上海君庨置業(yè)有限公司 55000 11150 復(fù)旦科技園長逸路基地 55 教育科研用地 復(fù)旦復(fù)華科技股份 有限公司 —— —— 合計 —— （商辦 ） —— —— —— —— 竟品項目分布 區(qū)域市場 復(fù)旦科技園長逸路基地 逸隆自由度 三湘未來海岸 智慧商務(wù)樓 本案 嘉譽灣 尚浦領(lǐng)世 君庭廣場 區(qū)域價值梳理 項目價格定位 區(qū)域市場解讀 項目土地價格評估 價格定位 采用市場比較法，選取直接競爭項目及板塊內(nèi)熱銷項目迚行類比 ?定價方法：市場比較法 ?類比項目選取原則 區(qū)域具有 代表性的、去化速度快成交表現(xiàn)較好 的項目 ?根據(jù)以上原則，本案類比項目為 ?逸隆自由度 —距離本案較近， 直接競爭干擾 ，月均去化 10套以上，取權(quán)重40% ?三湘未來海岸 —離本案有一定距離， 板塊內(nèi)大型城市綜合體 ，去化速度較快，綜合配套成熟，取權(quán)重 50% 灣谷價格定位 逸隆自由度 三湘未來海岸 本案 價格定位 灣谷價格定位 類比項目 細(xì)項標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 三湘未來海岸 逸隆自由度 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 板塊條件（ 60%） 區(qū)位價值 8 105 98 生活配套 12 105 110 交通條件 8 110 105 板塊形象 8 110 98 環(huán)境資源 9 110 95 基礎(chǔ)設(shè)施 7 110 110 規(guī)劃利好 8 105 98 產(chǎn)品（ 40%） 產(chǎn)品品質(zhì) 40 98 95 38 合計 100 三湘未來海岸 逸隆自由度 近期成交均價 （元 /㎡ ) 24887 19232 權(quán)重系數(shù) 實際參考價格（元 /㎡ ) 本項目參考價格（元 /㎡ ) 依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出： 本地塊商辦目前毖坯合理入市價格為： /㎡ 灣谷目前合理入市價格約為 /㎡ 價格定位 灣谷價格增長率預(yù)估 項目增值 7% 年均增長率 3% ?近距離五角場城市副中心，新江灣城板塊將充分享受到城市副中心完善配套帶來的便利； ?依托 10號線北延伸段的建設(shè)和國帄路何家灣車站段的打通，板塊商務(wù)便捷度得以全面提升，板塊商務(wù)氛圍將日趨成熟； ?板塊內(nèi)豐富的高校教育資源，政策對產(chǎn)學(xué)研互動轉(zhuǎn)化的大力支持和上海良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境等為未來幾年板塊價值提升奠定了堅實基礎(chǔ)； ?預(yù)計調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松， 13年一季度后逐步平穩(wěn)；預(yù)計 13年四季 度后價格開始小幅增長，但難以出現(xiàn) 09年時的報復(fù)性增長； ?區(qū)域辦公類物業(yè)未來市場上市量較大，市場競爭激烈。 張江集電港二期 典型案例 二 ?年收入 20萬元以上 : 個人所得給予地稅部分 100% 補貼 ?人才公寓 : 兩年內(nèi)給予每人每月 200元 補貼。 新江灣城板塊 政立路 地塊價值分析 板塊劃分為 6大主體功能板塊，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運動休閑等為一體 區(qū)域規(guī)劃 主體功能劃分 本案 板塊劃分 功能 江灣天地 直面黃埔江