某科技園評估報告(完整版)
【正文】 34層 1000－ 3600㎡ ） 軌道交通 M2號線廣蘭路站，張江有軌電車 目前報價（元 /㎡ ） 租： /㎡ /天 售： 2500030000 元 /㎡ 去化情況 05年 7月 12日項目首次開盤，推出 98套房源，截止 2023年 11月 24日已累計去化 88套，月均去化， 2023年 6月至今去化 2套；主力成交為16012023㎡ 戶型，成交均價 10007元 /㎡ ；目前以租為主； 開發(fā)商 上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司 近期開盤時間 2023628 張江集電港 面積段 成交套數(shù) 成交面積 占比 成交均價 10011200 34 % 10443 13011400 14 % 9991 14011600 15 % 11188 16012023 25 % 10007 27013700 4 12055 % 9775 合計 92 100% 面積段分布 張江集電港二期 典型案例 二 ?2023年 7月 12開盤共推出 98套房源，至今還有 6套在售，月均去化 1套，成交均價 / ㎡ ，主力成交面積段為 10011200、 16012023㎡ 的戶型； ?2023年至今成交 2套，月均去化 ，成交均價 21578元 / ㎡ ；網(wǎng)上又推出一批辦公房，只租不售，租釐 /平方米 /天，物業(yè)費 /平方米 /月，只提供給從事科技園區(qū)的公司。本案地處第三代國際社區(qū) ——新江灣城正座釐門戶， 。 區(qū)域市場 項目地址 寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)長逸路 158號 建筑面積 6400平方米 占地面積 3200平方米 容積率 用地性質(zhì) 商辦 物業(yè)類型 1層為商鋪； 2層 8層為層高為 LOFT辦公， 910層為 軌道交通 距離軌交 3號線長江南路站步行約 10分鐘 目前報價（元 /㎡ ） 25000 去化情況 2023年 5月 4日至今分共推出 92套房源，已去化 39套，月均去化 開發(fā)商 上海名府置業(yè)有限公司 近期開盤時間 202354 主力供求面積段為 5865㎡的 LOFT，均價 22023元 /㎡ 面積段 成交套數(shù) 成交面積 占比 成交均價 5560 20 % 19283 6165 19 % 19185 合計 39 100% 19232 區(qū)域市場 重點案例二 逸隆自由度 ?2023年 5月 4日開盤至今共推出 92套房源，至今還有 51套在售，月均去化 ，成交均價19232元 / ㎡ ，主力成交面積段為 5865㎡ 的小戶型； ?2023年至今成交 17套，月均去化 ，成交均價 20234元 / ㎡ 。買一層，享二層。 中環(huán)天地 典型案例 三 項目地址 寶山區(qū)環(huán)鎮(zhèn)南路 858弄 /中外環(huán)間 建筑面積 90,000萬㎡（二期） 占地面積 50,000平方米 容積率 用地性質(zhì) 辦公 物業(yè)類型 分為三期開發(fā)。 新江灣城板塊 政立路 地塊價值分析 板塊劃分為 6大主體功能板塊，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運動休閑等為一體 區(qū)域規(guī)劃 主體功能劃分 本案 板塊劃分 功能 江灣天地 直面黃埔江，建立一個以 觀水、聽水、戲水、游水 為特色，集休閑、商業(yè)、居住、觀光為一體的濱水休閑區(qū)，同時是上海游艇產(chǎn)業(yè)的重要節(jié)點之一，濱江休閑板塊分休閑娛樂區(qū)、濱江運勱區(qū)、休閑度假區(qū)。規(guī)劃范圍內(nèi)總居住建筑面積控制在 370萬平方米內(nèi)，公建建筑面積約 40萬平方米。 張江集電港二期 典型案例 二 ?年收入 20萬元以上 : 個人所得給予地稅部分 100% 補貼 ?人才公寓 : 兩年內(nèi)給予每人每月 200元 補貼。步行 200米即達 10號線三門路站，與原生態(tài)濕地公園隔窗相望，美國高端物業(yè)鐵獅門一路之隔，地段絕佳，生態(tài)住區(qū)。 潛在可租 /售量總計約 18萬方，未來競爭激烈 未來競爭預(yù)判 在租 /售項目盤點 區(qū)域市場 項目名稱 容積率 總體量（萬㎡） 物業(yè)類型 存量主力戶型（㎡） 可租 /售量（萬㎡ ） 三湘未來海岸 6 商辦、辦公 255305 逸隆自由度 辦公 5865 復(fù)旦科技園長逸路基地 2 商辦 智慧商務(wù)樓 /楊浦都市工業(yè)園區(qū) 3 辦公 50400 3 合計 —— —— —— 未來上市量總計約 150萬方，未來競爭激烈 未來競爭預(yù)判 規(guī)劃及在建項目 區(qū)域市場 地塊名 出讓面積（萬㎡） 容積率 總建筑面積 （萬㎡） 用地性質(zhì) 開發(fā)商 土地總價 （萬元） 樓板價 （元 /㎡ ） 尚浦領(lǐng)世 （商辦 72） 綜合商業(yè)、辦公 美國鐵獅門房地產(chǎn)公司 675170 7424 嘉譽灣 （商辦 ） 公寓 ，商辦用地 富力地產(chǎn)、合景泰富 336800 12400 君庨廣場 （商辦 ） 公寓 ，商辦用地 上海君庨置業(yè)有限公司 55000 11150 復(fù)旦科技園長逸路基地 55 教育科研用地 復(fù)旦復(fù)華科技股份 有限公司 —— —— 合計 —— （商辦 ） —— —— —— —— 竟品項目分布 區(qū)域市場 復(fù)旦科技園長逸路基地 逸隆自由度 三湘未來海岸 智慧商務(wù)樓 本案 嘉譽灣 尚浦領(lǐng)世 君庭廣場
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