【正文】 ? 遵循持續(xù)保護(hù)原則。 現(xiàn)場有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 返回目錄 六、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）管理 ? 房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)質(zhì)量管理方面積累了不少可行的經(jīng)驗(yàn)，建立了基本的工作流程，為規(guī)范設(shè)計(jì)質(zhì)量管理奠下基礎(chǔ)；例如樣板先行的有效執(zhí)行，是糾正設(shè)計(jì)缺陷的最后一道關(guān)卡，為質(zhì)量管理立下汗馬功勞； ? 但是更有效的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理應(yīng)該發(fā)生在施工之前，例如戶型設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃、景觀風(fēng)格等，這些方案的最優(yōu)確定，才可以從源頭上避免先天不足！ ? 根據(jù)設(shè)計(jì)管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）的有效管理： 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：經(jīng)過精心優(yōu)化的前期可行性研究報(bào)告、市場調(diào)研、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；而咨詢公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)；案例（從化項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整） 混亂的規(guī)劃 : 施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 ? 施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來后患無窮。 返回目錄 四、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量概述 ? 房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量是一個(gè)廣義上的全過程“質(zhì)量”，包括項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量、售后服務(wù)質(zhì)量等。客廳樓板設(shè)計(jì)厚度應(yīng)是 12厘米，其他區(qū)域 10厘米。 ：成都“樓歪歪” 事件概況： 09年 7月中旬，成都市“校園春天”小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房微微傾斜，靠在了一起。房地產(chǎn)開發(fā) 質(zhì)量管理 部門：工程管理部 耕海地產(chǎn)房地產(chǎn)公司 一些業(yè)主家里墻面出現(xiàn)細(xì)微裂痕、房門變形。 ：南京“樓沉沉” 事件概況：房子周邊地表下沉，最深處達(dá) 12厘米；負(fù)一層衛(wèi)生間墻根處出現(xiàn)長達(dá) 3米的裂縫，最寬處達(dá) 1厘米，幾乎橫切整面墻，類似的裂縫還出現(xiàn)在房內(nèi)的各個(gè)角落，多達(dá)上百條！ 原因調(diào)查：江寧建筑質(zhì)量安裝工程監(jiān)督站站長說施工存在質(zhì)量問題，土沒有夯實(shí)，但不存在結(jié)構(gòu)安全問題。 ? 由于項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。 現(xiàn)場管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序。 ? 成品保護(hù)措施應(yīng)在移交物 業(yè)前切實(shí)可靠。 ? 遵循先檢查后保護(hù)的原則。 施工階段的質(zhì)量控制。 評審是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期工 作質(zhì)量的重要手段，同時(shí)吸取更多 專家的知識和智慧，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題， 優(yōu)化前期工作成果。 上圖為入戶門保護(hù)作法； 下圖為撞傷的門框。 原因調(diào)查：桐鄉(xiāng)市建設(shè)局質(zhì)檢站測得樓板厚度，客廳中心僅為 7． 9厘米。在建造過程中主管部門曾兩次下達(dá)停工通知，但房子還是做起來了。員工學(xué)堂 房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理 原因調(diào)查：主要是沒有把排水工作做到位，居民質(zhì)疑是旁邊在建小區(qū)“德馨苑”基坑距離 3棟住宅樓較近引起鄰近土體的沉降，加寬了已有裂縫，并加大了住宅樓的傾斜量。結(jié)構(gòu)工程師稱尚無法判斷結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)問題，需進(jìn)一步檢測。 四 .房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量概述 ? 在質(zhì)量管理過程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。 ? 要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求： 一要合理空間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風(fēng)格的藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。 重視成品保護(hù)。 ? 成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法！ 八、房地產(chǎn)開發(fā)售后質(zhì)