【正文】 項(xiàng)目選址既充分發(fā)揮了 WALMART 商業(yè)特點(diǎn)，周邊 公里沒有較強(qiáng)競爭對手，避免了與 METRO、 PRICEMART、 CARROFOUR、 TRUSTMART等大型零售商業(yè)的正面競爭。這些舉措對于項(xiàng)目開展將產(chǎn)生嚴(yán)重影響。 中外合資 公司 乙 方在商業(yè)中心的招商優(yōu)勢 ， 通過與沃爾瑪?shù)暮献?、引薦，將同時(shí)引入其他的世界知名企業(yè)加入項(xiàng)目進(jìn)駐經(jīng)營。公司實(shí)力雄厚，主要從事在全國范圍 內(nèi)開發(fā)商用地產(chǎn)，建設(shè)大型購物的“深國投商業(yè)中心”。 12 三 、順德房地產(chǎn) 市場發(fā)展概述 房地產(chǎn)發(fā)展速度加快 順德區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，其 GDP 在佛山五區(qū)中穩(wěn)坐頭把交椅。 順德國內(nèi)生產(chǎn)總值 順德歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值單位：億元60150916501002003004005006007001992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年資料來源：順德統(tǒng)計(jì)年鑒 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年順德實(shí)現(xiàn)本地生產(chǎn)總值 億元，同比增長 ％； 20xx年一季度，順德全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 ％；商品銷售總額 123 億元，增長 18％。 民營經(jīng)濟(jì)占主流， 順德晉身全球富裕區(qū) 目前，順德民營經(jīng)濟(jì)已占順德 GDP 總量 %，上繳稅收（未含海關(guān)代征）占全區(qū) %。民營企業(yè)產(chǎn)品出口 億美元，占全區(qū)出口總額 30%；擁 有出口權(quán)的民營企業(yè) 175 家，占全區(qū)有出口經(jīng)營權(quán)的 %，其中有 4 家民營企業(yè)進(jìn)入全國出口 200 強(qiáng)。這充分表明了順德居民強(qiáng)大的消費(fèi)能力，表明了大型商業(yè)設(shè)施在順德的發(fā)展?jié)摿褪袌隹臻g。使得順德房地產(chǎn)交易量在佛山樓市中所占份量遽然加大。 14 項(xiàng)目市場定位 為消費(fèi)者提供一個(gè)具有招領(lǐng)性的，集購物、休閑、舒適、觀景、娛樂、餐飲為一體的、具有現(xiàn)代都市生活品質(zhì)的品牌商業(yè)中心。 16 銷售收入測算 價(jià)格推算匯總表 樓層 營業(yè)面積 租金 月租金收入 （平方米） （元 /M2月） （元 /月） 負(fù)一層 19,611 88 1725794 一層 14,523 165 2396328 二層 11,166 99 1105464 二 層 夾層 560 99 55440 三 層 11,349 66 合計(jì) /平均值 57,209 105 6032034 按十年期租金計(jì)算銷售價(jià)格， 順德 項(xiàng)目收入總計(jì)為 72,384萬元 。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必 18 須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。 根據(jù)上述成本分析和銷售方案， 不考慮營運(yùn)期間各種稅費(fèi)的影響， 順德 項(xiàng)目十年的 預(yù)計(jì) 毛 利潤為 43,904 萬元 ； 考慮稅 費(fèi)影響， 在 40 年的總經(jīng)營期內(nèi)，累計(jì)凈利潤為 122,067 萬元， NPV 為 16,015 萬元。 商業(yè)地產(chǎn)的功能與城市的文化、藝術(shù)相結(jié)合，才經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，形成具有城市特色的商業(yè)氛圍。 對策：一是緊密結(jié)合沃爾瑪?shù)膶?shí)際需要，建設(shè)具有自身特色的物業(yè)，與周邊同類物業(yè)開 展差別化競爭，并以沃爾瑪?shù)钠放婆c服務(wù)作為賣點(diǎn)。 合營公司乙方股東作為沃爾瑪?shù)墓蓶|，對與沃爾瑪?shù)拈L期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系起到了穩(wěn)定的保障作用。凱德置地?fù)碛幸慌軐H理念和本地經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過整合其在房地產(chǎn) 各領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢，積極參與中國的房地產(chǎn)建設(shè)。 20xx年及 20xx 年分別比上年增長 %、 %。順德每百戶擁有汽車數(shù)量，已經(jīng)超過國際通行的每百戶 10 輛的汽車普及標(biāo)準(zhǔn)。 1 順德深國投商業(yè)中心（沃爾瑪購物廣場） 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 佛山市順德區(qū)深國投商用置業(yè)有限公司 二 00六年六月十三日 2 順德 項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告 一、 概要 廣東順德位于珠江三角洲平原的中部，面積為 806 平方公里 .與廣州接壤，毗鄰港澳，距廣州 32 公里，香港 127 公里（ 69 海里），澳門 80 公里，有旅外華僑和港澳同胞 40 多萬人。 至 20xx 年 12 月底，順德每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有 27 輛汽車（即 戶有一輛汽車），比 20xx 年增長 %，大大超過全省全國的水平，僅次于東莞（ 32輛），位居全 廣東 省第二位，高于深圳（ 輛）、佛山 (7 輛 )、珠海（ 6 輛）、廣州（ 4 輛）。 8 順德城市居民消費(fèi)支出 順德城市居民消費(fèi)支出單位：元4027574685029196103951512517072122831204211530870610478882702