【正文】 豪宅林立，濟(jì)南富人聚集區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)聚集區(qū)，扼守山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（裝標(biāo)附表） 電梯大堂 地面 普通石材 墻體 仿石材為主 天面 石膏板造型 公共走廊 地面 高級防滑瓷磚 墻身 高級乳膠漆 天花 高檔乳膠漆 衛(wèi)生間 地面 高級防滑瓷磚 墻身 復(fù)合大理石 +乳膠漆混合 天花 PVC吊頂 潔具 名牌潔具 消防樓梯 地面 水泥壓光地面 墻身 高級乳膠漆 天花 高級乳膠漆配吸頂燈 室內(nèi)空間 廚房 瓷磚到頂，墻面乳膠漆配吸頂燈 衛(wèi)生間 瓷磚到頂、高級防滑瓷磚、品牌潔具 其他 水泥壓光地面，乳膠漆墻面等 電梯大堂 地面 大理石 /花崗巖石材 墻體 大理石 /花崗巖石材為主 天面 輕鋼龍骨石膏板造型天花 公共走廊 地面 大理石 /花崗巖石材 墻身 高級乳膠漆 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 衛(wèi)生間 地面 花崗巖 墻身 復(fù)合大理石 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 間板 復(fù)合塑料板 潔具 科勒衛(wèi)生潔具，配高級水龍頭及干手器 消防樓梯 地面 耐磨防滑地磚 墻身 高級乳膠漆 天花 高級乳膠漆配吸頂燈 寫字樓 公寓 注：其中 LOFT產(chǎn)品在交房驗(yàn)收后，可根據(jù)客戶需求為其做隔層，其他同上。 按照項目 2023年 9月份推出 LOFT產(chǎn)品，并依據(jù)商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出項目LOFT產(chǎn)品推售時的均價約為： 15100元 /㎡ 。如律師事務(wù)所、廣告公司、生物科技類、醫(yī)療器械、機(jī)械電子、商貿(mào)類等。相對區(qū)域同類產(chǎn)品，本案可支付性更高。 奧體板塊均為大客戶購買，單層 1100平米以下寫字樓無供應(yīng)，大量總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈上的下游企業(yè)及實(shí)力成長型企業(yè)的辦公需求難以得到滿足，形成區(qū)域辦公新的市場空白。 代表項目有 三慶世紀(jì)財富中心、 IT總部基地、齊魯軟件園 奧體板塊當(dāng)前無在售寫字樓供應(yīng)，高新區(qū)板塊寫字樓產(chǎn)品以出租為主。 市政府東遷至奘體文単片區(qū)，政務(wù)中心隨之東秱，對老城區(qū)輻射能力較強(qiáng)。 事業(yè)一部 負(fù)責(zé)人 —— 喬相逢 姓名 操盤項目 項目規(guī)模 項目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 尹伊 自由城 3萬平米公寓 售罄 全程策劃銷售 中國盒子 10萬平米住宅 在售 前期策劃 濰坊領(lǐng)世新城 40萬平米社區(qū) 在售 前期策劃 魯能領(lǐng)秀城 40萬平米商業(yè)區(qū) 招商中 招商策劃 青島天幕美食城 7萬平米商業(yè) 運(yùn)營中 招商策劃 金光旺角 6萬平米商業(yè) 待售 全程策劃銷售 學(xué)歷： 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、信息管理與信息系統(tǒng)學(xué)士 工作經(jīng)歷： 5年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗(yàn) 工作描述： 有房地產(chǎn)開發(fā)公司和代理公司雙重工作經(jīng)歷，期間既負(fù)責(zé)過住宅項目的營銷策劃與整合推廣工作，也全程參與過商業(yè)項目的前期調(diào)研、策劃定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場推廣及媒體宣傳等工作。 市場研究 —— 薄夫利（投資顧問部總監(jiān)） 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院 市場營銷 本科 七年房地產(chǎn)市場研究工作，有著豐富的市場研究經(jīng)驗(yàn)，熟悉項目開發(fā)各個流程，對項目各個環(huán)節(jié)的把控能力強(qiáng)，見解有深度，有創(chuàng)新意識，有較高的綜合素質(zhì)，曾擔(dān)任過多個項目的前期市場負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)項目前期策劃工作。 ?北部則由亍黃河阻攔無法持續(xù)収展，今后濟(jì) 南的房地產(chǎn)開収將沿東西帶狀収展 。 平均體量 10萬平米，目前標(biāo)準(zhǔn)層面積為13001600平米。 高新區(qū)板塊入駐企業(yè)既有山東黃金、中鐵十局等企業(yè)總部，也有大量從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，覆蓋范圍廣泛。 ? 地塊整體地勢呈南高北低，東高西低，基本平整到位。因此，為使本項目的客群定位更加準(zhǔn)確，我司采用 “多維交叉客戶分析” 來確定客戶定位問題。 考慮墓地因素對本項目價格的影響，公寓正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場反應(yīng)。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（電梯廳） 考慮因素： ?電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時不大堂整體效果融合； 建議要點(diǎn)： ?設(shè)計風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 銷售目標(biāo)： 六大核心體系筑就奧體核心區(qū)國際化中小企業(yè)孵化基地 六大 價值點(diǎn) 都市、城際立體快速交通樞紐 頂級市政、國際商務(wù)配套 生態(tài)辦公 環(huán)保綠色商務(wù)空間 優(yōu)越品質(zhì)靈動空間 財富軸心巨大地利 海信地產(chǎn)巨大品牌號召力 處于都市快速交通、城際快速交通中軸線，實(shí)現(xiàn)辦公跨空間快速轉(zhuǎn)換。 核心價值提煉 一、以“國際級生態(tài)商務(wù)，中小企業(yè)孵化器 ” 概念切入市場，炒作區(qū)域價值和項目的高成長性、可支付性 二、高品質(zhì)產(chǎn)品精致營造體系 三、高形象項目展示 包裝增值營銷體系 五、高效率的營銷執(zhí)行銷售組織服務(wù)體系 六、 “短、平、快”推售銷控體系 5＋ 1策略 的目標(biāo)達(dá)成體系 四、迅速聚積客戶的快速營銷 傳播體系及渠道開發(fā)體系 總體營銷推廣思路 曬品質(zhì) 重展示 突出項目小戶型創(chuàng)意空間的特點(diǎn) ,彰顯項目品質(zhì)，通過多種展示手段彌補(bǔ)沒有現(xiàn)場接待中心的不足。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 邊界處理 項目東為 玉頂山公墓，建議考慮在項目東側(cè)采用 楊樹 +桃樹 的綠植組合，盡可能減小客戶心理阻礙 ，同時形成高低錯落的天然邊界線。 根據(jù)項目商業(yè) 2023年入市考慮，商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出龍奧 9號項目底商銷售時的均價約為： 31300元 /㎡ 。 在市場中存在一大批對項目區(qū)域的發(fā)展前景極為看好的投資客戶，根據(jù)此前同區(qū)域項目積累客戶的需求分析， 200㎡ 500㎡ 的投資客戶 70%以上， 但由于目前區(qū)域內(nèi)暫無投資性寫字樓產(chǎn)品，客觀上阻礙了這一批投資客的購買行為，這為海信 〃 龍奧 9號項目提供了絕佳的市場機(jī)遇。 項目東側(cè)公墓對販房客戶產(chǎn)生心理影響； 現(xiàn)場無售樓處，影響現(xiàn)場引導(dǎo)及向客戶推介產(chǎn)品； 丌緊靠交通主干道，形象展示面丌足； 周邊生活配套設(shè)施尚待完善； 丌受限貸限販影響； 行政中心東秱，吸引諸多中小辦公客戶東遷； 區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品多數(shù)整售，本項目収售面臨機(jī)遇； 城市収展的指向性，對區(qū)域収展具有明顯推勱作用； 區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重； 丌可預(yù)知的政策性影響。 ?單位販買的主體是私營企業(yè)和行政事業(yè)單位，其行業(yè)類別以 房地產(chǎn)類、 IT類、貿(mào)易 類 為主。成交均價僅為 6900元 /平方米。 “十二亐”東部新區(qū)重點(diǎn)開収建設(shè)十大片區(qū) 高新區(qū) 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 宏觀調(diào)控政策未對濟(jì)南商務(wù)市場發(fā)展造成明顯影響。 曾服務(wù)開發(fā)商及項目 山東國華時代 青島國華大廈 山東省三名投資有限公司 濟(jì)南歷山名郡 事業(yè)一部 銷售經(jīng)理 —— 王濤 制約條件 發(fā)展目標(biāo) 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 問題界定 項目的東側(cè)為玉頂山公墓，對項目客戶的販買傾向具有明顯影響。 What’s Centaline 中原是 … 三十年的輝煌業(yè)績，中原一直致力于推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化發(fā)展 中原于 1978年在香港成立 目前已成為橫跨香港、內(nèi)地及澳門 最大的 地產(chǎn)代理集團(tuán)公司 中原為中國 70%的 大型地產(chǎn)發(fā)展商 提供專業(yè)服務(wù) 我們一直 引領(lǐng) 著中國地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的趨勢與未來 區(qū)域總部公司 （華南、華北、華東） 立足區(qū)域，布局全國 深圳中原 北京中原 上海中原 東莞中原 珠海中原 中山中原 廣州中原 佛山中原 福州中原 重慶中原 更多中原網(wǎng)絡(luò) … 截至 2023年 6月底，中原在大陸已擁有 30家分公司 中原旗下中原（中國）在大陸有龐大的全國性網(wǎng)絡(luò) 在內(nèi)地市場實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的增長與領(lǐng)跑 2023 2023 2023 1 中原（中國） 2 3 4 5 易居中國 世聯(lián)地產(chǎn) 合富輝煌 上海天地行 易居中國 世聯(lián)地產(chǎn) 合富輝煌 偉業(yè)顧問 易居中國 世聯(lián)地產(chǎn) 合富輝煌 偉業(yè)顧問 中原（中國） 中原（中國） Source： 各上市公司年報 中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)代理公司 中原地產(chǎn) 偉業(yè)顧問 易居中國 EJ. NYE 合富輝煌 世聯(lián)地產(chǎn) 國內(nèi)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域主要公司 2023年營收對比 發(fā)展顧問 戰(zhàn)略顧問 品牌顧問 住宅全程顧問 工商全程顧問 策劃代理 全程營銷策劃 銷售代理 物業(yè)評估 房地產(chǎn)評估 土地評估 拆遷評估 金融按揭 按揭代理 合同公證 房產(chǎn)擔(dān)保、保險 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 租賃委托代理 產(chǎn)權(quán)變更、產(chǎn)權(quán)查冊 按揭樓宇轉(zhuǎn)讓 代辦相關(guān)證件 為客戶提供綜合性的專業(yè)地產(chǎn)服務(wù) 累計代理近 700個樓盤 成交單位近 13萬套 成交面積近 1300萬平米 年均 增長率超過 40% 深圳中原業(yè)績 連續(xù)九年市場占有率第一 Source： Centaline Research 在南中國重點(diǎn)城市連續(xù)九年保持二級市場占有率第一 Centaline Group | 10 How can we do it 我們?nèi)绾巫龅降? Centaline Group | 11 我們對市場始終保持極高的敏感度 中原銷售系統(tǒng) CCES 項目前線銷售 項目后臺策劃 市場監(jiān)測系統(tǒng) MMS 市場一手信息 媒體二手信息 外部信息發(fā)布 內(nèi)部信息發(fā)布 中原數(shù)據(jù)處理中心 CDPC 每周樓市周報 中原內(nèi)參 中原景氣指數(shù) 專題研究 土地開發(fā)評估 其他分析結(jié)果 … 我們對終端客戶始終保持深入的洞察 消費(fèi)者研究 Consumer Research 消費(fèi)者統(tǒng)計特征研究 片區(qū)消費(fèi)者特征研究 品牌消費(fèi)者特征研究 面積段消費(fèi)者特征研究 消費(fèi)者行為特性研究 Consumer Diary 消費(fèi)者日記 Consumer Observation 行為觀察 Key Person Interview 關(guān)鍵人物訪談 AdTrace 廣告有效度追蹤 消費(fèi)者心理特征研究 Preference Test 偏好測試 Personality Scale 個性量表 Cluster Analysis 聚類分析 AdTest 廣告效果測試 我們在研究上始終與強(qiáng)者同行 研究合作伙伴 資本流向研究 中原強(qiáng)大的三級市場網(wǎng)絡(luò)使我們可以洞察到資本 在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的流向，往往是市場變化的動因 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)研究 對客戶資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的研究是衡量整個經(jīng)濟(jì)體系抗風(fēng) 險能力的重要途徑之一 客戶預(yù)期研究 我們對客戶行為和心理的研究為銀行的貨幣調(diào)控 提供決策依據(jù) 我們在洞察上始終保持國際視野 《 domus》 于 1928年在米蘭創(chuàng)刊 已成為全球范圍內(nèi)最具影響力的 專業(yè)建筑雜志 《 Wallpaper》 最早于 1996年在 倫敦發(fā)行 從建筑室內(nèi)設(shè)計到全面的時尚品 味 《 Wallpaper》 都一直在引導(dǎo) 潮流 傳播領(lǐng)域內(nèi)的戰(zhàn)略合作 中原以更加專業(yè)的姿態(tài)加入到全球范 圍內(nèi)的建筑研究 通過傳播領(lǐng)域內(nèi)的合作，中原開始洞 察建筑研究和設(shè)計發(fā)展潮流 通過廣泛的接觸和訪談， 中原對高端 、時尚客戶的把握能力也不斷增強(qiáng) How can we help our clients 我們?nèi)绾螏椭蛻? 我們知道如何解決客戶生意成長每一步所面臨的問題 中原戰(zhàn)略合作伙伴之一 八年時間里，我們陪伴客戶成長 我們幫助客戶建立自己的營銷體系 我們幫助客戶實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式的復(fù)制 我們幫助客戶開拓多元化的產(chǎn)品線 99 00 01 02 03 04 05 06 07 公司成立 第一個郊區(qū)大盤項目發(fā)售 第二個郊區(qū)大盤項目發(fā)售 第一個爛尾樓改造項目發(fā)售 08 開始進(jìn)軍 外地市場 第一個豪宅 項目發(fā)售 外地郊區(qū)大盤 項目發(fā)售 香港 澳門 大陸 香港是中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最成 熟的地方，中原在香港三十年