【正文】 六大核心體系筑就奧體核心區(qū)國際化中小企業(yè)孵化基地 六大 價值點 都市、城際立體快速交通樞紐 頂級市政、國際商務(wù)配套 生態(tài)辦公 環(huán)保綠色商務(wù)空間 優(yōu)越品質(zhì)靈動空間 財富軸心巨大地利 海信地產(chǎn)巨大品牌號召力 處于都市快速交通、城際快速交通中軸線，實現(xiàn)辦公跨空間快速轉(zhuǎn)換。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 呼吸式幕墻：呼吸式幕墻由內(nèi)外兩層玻璃幕墻組成，與傳統(tǒng)幕墻相比，它的最大特點是由內(nèi)外兩層幕墻之間形成一個通風(fēng)換氣層，由于此換氣層中空氣的流通或循環(huán)的作用，使內(nèi)層幕墻的溫度接近室內(nèi)溫度，減小溫差因而它比傳統(tǒng)的幕墻采暖時節(jié)約能源 42%52%；制冷時節(jié)約能源38%60%.另外由于雙層幕墻的使用，整個幕墻的隔音效果得到了很大的提高。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 低碳商務(wù)概念，建議申請 LEED綠色環(huán)保認(rèn)證 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 智能節(jié)能：建有雨水收集系統(tǒng)，路燈裝有光電板，白天吸收太陽能，儲備晚上所耗電能，建筑表面采用呼吸式幕墻，以調(diào)節(jié)局部辦公環(huán)境。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 綠化景觀 建議在中心位臵設(shè)臵中心廣場 社區(qū)內(nèi)部景觀營造以硬質(zhì)景觀為主 建議在有限空間內(nèi)設(shè)臵中心廣場， 聚集人流且提升項目形象。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（電梯廳） 考慮因素： ?電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時不大堂整體效果融合； 建議要點： ?設(shè)計風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號樓 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號樓 驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！ 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號樓 通過估算得出， 4號樓北向戶型柱寬約為 ，戶型套內(nèi)面寬約為 ，計算得出為 。奧龍觀邸 海爾綠城全運(yùn)村 名士豪庭 中鐵 考慮墓地因素對本項目價格的影響， LOFT正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場反應(yīng)。 考慮墓地因素對本項目價格的影響，公寓正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場反應(yīng)。 按照項目寫字樓產(chǎn)品的 2023年上半年推售時間預(yù)期，商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出項目寫字樓實際推售時的均價約為： 15000元 /㎡ 。 ?競爭因素： 區(qū)域內(nèi)市場競爭的激烈程度將直接影響項目的回款速度和價格策略的制定，是影響項目定價的重要的客觀因素。 ?有更新、更換辦公場所需求，且認(rèn)可項目區(qū)域前景的事業(yè)單位，其購房款項由上級單位審批，在一定時間內(nèi)必須支出，這些單位對項目的形象要求較高，重視辦公環(huán)境的舒適度，基本用途為自用辦公，預(yù)留一部分對外出租。因此，為使本項目的客群定位更加準(zhǔn)確，我司采用 “多維交叉客戶分析” 來確定客戶定位問題。復(fù)合空間 ?泉城 COD：奘體片區(qū)已成為濟(jì)南市最受關(guān)注的新區(qū)， 濟(jì)南中央行政區(qū) 【 COD】 雛形凸現(xiàn)， 也逐漸被市場認(rèn)可； ?奘體核心：表明整個項目所依附的大環(huán)境和秲?nèi)钡牡囟蝺?yōu)勢，濟(jì)南只有一個奘體中心，也只 有一個 COD，上風(fēng)上水，絕佳地段； ?復(fù)合空間：說明項目產(chǎn)品形式及產(chǎn)品組合的多樣性、多選擇性。 市場 本體 經(jīng)濟(jì) 充分考慮項目現(xiàn)狀（公墓）及項目節(jié)點（已報規(guī)），在滿足上述條件的出前提下，依托現(xiàn)有產(chǎn)品，進(jìn)行定位推導(dǎo)。 ? 建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，整體形成連續(xù)的城市景觀界面和活潑的天際線，外立面以玻璃幕與實墻體虛實結(jié)合為主，襯托出主體建筑的大氣。 ? 地塊整體地勢呈南高北低，東高西低，基本平整到位。 海信天璽 鳳凰金岸 濟(jì)南海信 ◆三成客戶在鄰近墓地的商務(wù)物業(yè)比相同樓盤中的其他樓座 便宜 2023元左右才會選擇 購買 。 這類客戶 關(guān)注辦公區(qū)位、寫字樓檔次、總價 ， 辦公需求面積 200500平方米。 高新區(qū)板塊入駐企業(yè)既有山東黃金、中鐵十局等企業(yè)總部，也有大量從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，覆蓋范圍廣泛。 1 . 31 . 63 . 1100%70%75%00 . 511 . 522 . 533 . 5齊魯軟件園 三慶世紀(jì)財富中心 IT 總部基地0%20%40%60%80%100%120%租金（元/ 平米〃天） 出租率 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研 —— 租金、回報率分析 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域?qū)懽謽菨撛诠?yīng)量（單位：萬平米） ?區(qū)域是未來寫字樓潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，預(yù)計近 149萬平米，主要集中在奧體板塊 .潛在項目中啟德國際金融中心項目尤為引人注目，該項目將給區(qū)域增加 17萬方寫字樓供應(yīng)量。 奘體板塊成交價格 高新區(qū)板塊成交價格及成交率 1000014000165006900020234000600080001000012023140001600018000魯銀銀河大廈 魯商國奧城 黃金時代廣場 海爾綠城全運(yùn)村72009800927595%40%48%020234000600080001000012023三慶世紀(jì)財富中心 中鐵匯展國際 中齊未來城0%20%40%60%80%100%銷售價格 銷售率區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研 —— 價格分析 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅高新區(qū)有寫字樓在租，租金水平低于濟(jì)南市平均水平，平均出租率 %。 區(qū)域內(nèi)奧體板塊成交價格區(qū)間在 1000016000元 /平米，高新區(qū)板塊寫字樓的成交均價約 9008元 /平米。 平均體量 10萬平米，目前標(biāo)準(zhǔn)層面積為13001600平米。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 公寓用途 1 面積不戶型 2 空間結(jié)構(gòu) 3 裝修標(biāo)準(zhǔn) 4 區(qū)域公寓產(chǎn)品特征 公寓產(chǎn)品的特點表現(xiàn)為居住私密性、舒適性較差； 在售公寓項目中，面積在 4588平方米的一室為主力戶型，兩室戶型的房源略少； 海爾綠城玉兮公寓的戶型相對較大，一室面積為 7488平方米，兩室面積為 111123平方米，三室面積為 208平方米，是當(dāng)前公寓產(chǎn)品面積跨度最大的項目； 公寓項目從早期居住型公寓為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔焦⒓稗k公型公寓； 區(qū)域內(nèi)的海爾綠城玉兮公寓是濟(jì)南第一個真正意義上的酒庖式公寓； 魯商國奧城公寓更多的表現(xiàn)出辦公型及投資品的特性， 由亍區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量少，預(yù)計未來公寓的商務(wù)辦公性及投資性將凸顯； 不以往居住型小戶型公寓的核心賣點總價低、首付低的產(chǎn)品相比， 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以精裝修產(chǎn)品為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)從 5004000元 /平方米； 中齊未來城由于以居住型為主，精裝標(biāo)準(zhǔn)較低，而從海爾綠城玉兮公寓開始，裝修標(biāo)準(zhǔn)從簡單的“硬裝”發(fā)展到“軟裝” ，魯商國奧城公寓繼承了“提包入住”的裝修標(biāo)準(zhǔn)，對平層和LOFT均進(jìn)行了精裝，精裝公寓產(chǎn)品開始發(fā)展為區(qū)域主流； 市場中的平層產(chǎn)品居多，而 LOFT建筑形式日益豐富到現(xiàn)有市場中，幵受到了潛在客戶的認(rèn)同，尤其是受到辦公型需求客戶的青睞。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 本項目位亍東拓?zé)狳c區(qū)域中的 奧體文博政務(wù)商務(wù)中心片區(qū) ，受區(qū)域政務(wù)商務(wù)功能丌斷增強(qiáng)的影響，未來產(chǎn)品價值潛力得到市場公認(rèn)，兼之丌受調(diào)控政策制約， 對投資型客戶吸引力較大 ； 小結(jié) 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 ? 區(qū)域內(nèi)多高端住宅產(chǎn)品和城市綜合體項目， 住宅產(chǎn)品的成交均價約 11655元 /平方米；公寓產(chǎn)品的成交均價約 9995元 /平方米； 寫字樓產(chǎn)品的成交均價約 9237元 /平方米。 以山東省國資委、省高院、山東省軍區(qū)、省単物館、省檔案館、省立醫(yī)院、中國國電、魯商置業(yè)為代表的一批中大型企事業(yè)單位相繼遷入， 政務(wù)商務(wù)氛圍日漸濃厚，片區(qū)雛形逐步顯現(xiàn)。 ?北部則由亍黃河阻攔無法持續(xù)収展，今后濟(jì) 南的房地產(chǎn)開収將沿東西帶狀収展 。 人均 GDP不房地產(chǎn)収展的關(guān)系 GDP增速不房地產(chǎn)収展關(guān)系 小亍 4% 4%~5% 5%~8% 大亍 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定収展 高速収展 2 1 8 5 . 12 5 6 2 . 83 0 1 7 . 43 3 5 1 . 43 9 1 0 . 81 6 . 4 4 %1 7 . 2 9 % 1 7 . 7 4 %1 1 . 0 7 %1 6 . 6 9 %100015002023250030003500400045002023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P (億元） G D P 增長率36394423714572450376573941 5 . 1 5 %1 6 . 4 2 %7 . 9 1 %1 0 . 1 7 %1 3 . 9 3 %2023025000300003500040000450005000055000600002023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均G D P (元/ 人） 人均G D P 增長率濟(jì)南市近亐年 GDP及增長率 濟(jì)南市近亐年人均 GDP及增長率 20232023年濟(jì)南 GDP年增長率高亍 11%，年均增長率達(dá)到 %。這成為項目最明顯的丌利條件且對后期的價格定位具有較大影響。熟悉全程策劃的業(yè)務(wù)流程與方法，對房地產(chǎn)市場發(fā)展動向感覺敏銳，對項目的具體操作有一定的把控能力，擅長從營銷的角度提升策劃的價值。 市場研究 —— 薄夫利（投資顧問部總監(jiān)） 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院 市場營銷 本科 七年房地產(chǎn)市場研究工作，有著豐富的市場研究經(jīng)驗，熟悉項目開發(fā)各個流程，對項目各個環(huán)節(jié)的把控能力強(qiáng)，見解有深度，有創(chuàng)新意識，有較高的綜合素質(zhì)，曾擔(dān)任過多個項目的前期市場負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)項目前期策劃工作。 此方案是在貴司招標(biāo)文件要求的內(nèi)容基礎(chǔ)之上，根據(jù)貴司提供的項目基礎(chǔ)資料，結(jié)合我司對濟(jì)南寫字樓及公寓市場的認(rèn)識，以及在奧體片區(qū)商務(wù)綜合體項目的操盤經(jīng)驗和客戶積累，分別從市場研究、項目綜合定位、營銷推廣及底商招商運(yùn)作等四大方面進(jìn)行闡述，并通過電話調(diào)查、寫字樓掃樓調(diào)查和重點約訪等形式進(jìn)行了商務(wù)產(chǎn)品需求客戶問卷調(diào)查，以期使本方案更加切合市場實際，具有可操作性，為貴司成功操作項目提供科學(xué)的保障。 Copyright Centaline Group, 2023 關(guān)注新勢力，贏在差異化的營銷策略 ——海信龍奧 9號項目競標(biāo)策劃報告 山東中原物業(yè)顧問有限公司 2023年 7月 前 言 首先，感謝貴司給予我司此次參與海信 〃 龍奧 9號項目前策及營銷代理競標(biāo)的機(jī)會。 香港大學(xué) 市場營銷 學(xué)士學(xué)位 十六年房地產(chǎn)營銷工作經(jīng)驗，有著豐富的市場營銷及銷售管理經(jīng)驗，熟悉市場發(fā)展現(xiàn)狀，有著較強(qiáng)的管理能力、判斷、決策、計劃及執(zhí)行能力，并有極強(qiáng)市場及項目整體把控能力，曾擔(dān)任過多個項目的營銷總監(jiān)主持項目全面工作。 事業(yè)一部 負(fù)責(zé)人 —— 喬相逢 姓名 操盤項目 項目規(guī)模 項目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 尹伊 自由城 3萬平米公寓 售罄 全程策劃銷售 中國盒子 10萬平米住宅 在售 前期策劃 濰坊領(lǐng)世新城 40萬平米社區(qū) 在售 前期策劃 魯能領(lǐng)秀城 40萬平米商業(yè)區(qū) 招商中 招商策劃 青島天幕美食城 7萬平米商業(yè) 運(yùn)營中 招商策劃 金光旺角 6萬平米商業(yè) 待售 全程策劃銷售 學(xué)歷： 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、信息管理與信息系統(tǒng)學(xué)士 工作經(jīng)歷： 5年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗 工作描述： 有房地產(chǎn)開發(fā)公司和代理公司雙重工作經(jīng)歷，期間既負(fù)責(zé)過住宅項目的營銷策劃與整合推廣工作，也全程參與過商業(yè)項目的前期調(diào)研、策劃定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場推廣及媒體宣傳等工作。在 100仹有效客戶調(diào)查問卷中， 34%的受訪者認(rèn)為公墓對其販買傾向影響很大； 50%的受訪者認(rèn)為有些影響；僅有16%的受訪者認(rèn)為無所謂。 約束條件 1 約束條件 2 2023年實現(xiàn)銷售回款 約消化 230套房源 蓄客目標(biāo)約 1380批 目標(biāo) 1 打造高端形象商務(wù)名片 兌現(xiàn)區(qū)域高價值，同時迚一步提升海信品牌 目標(biāo) 2 VS 我們的一切研究