【正文】 1）配合固定資產(chǎn)歸口管理部門，做好固定資產(chǎn)管理的各項基礎(chǔ)工作。采購時要貨比三家，做到價廉物美。 3）正式發(fā)票須用于所有收到的支付，并按順序開出。 報價方式與程序管理 1．報價方式 1）口頭報價用于 xxx元或低于 xxx元的商品及服務(wù)。 3）支付支票需有支付憑單證明。 7）及時辦理各種轉(zhuǎn)賬，現(xiàn)金支票，并交會計做賬。 9）熟悉各種工商、財會及稅務(wù)管理制度，運用法律、政策手段保護(hù)企業(yè)的合法效益。 （ 2）財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。要想加強(qiáng)資金使用的控制，就要設(shè)立各種資金使用的專用賬戶，及時提供物業(yè)管理資金使用的信息，使物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員全面掌握資金使用方向。 三、物業(yè)管理資金的使用 （一）物業(yè)管理周期與資金使用量 ? 任何一項物業(yè)都要經(jīng)歷由新到舊，到最后更新這樣的生命周期。 “房改房”，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新等費用，可減輕購房人的負(fù)擔(dān)。 （二）物業(yè)管理收費 ? 物業(yè)管理企業(yè)按收費管理規(guī)定，根據(jù)自己所提供的服務(wù)的性質(zhì)、特點、檔次、內(nèi)容和質(zhì)量等向物業(yè)服務(wù)對象收取的費用。 五、公眾代辦性服務(wù)費 ? 公眾代辦性服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主（或使用人）提供代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦性服務(wù)收取的費用。 三、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得利益 ? 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意。 2．酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況決定給予挪用資金 2倍以下的罰款。 （ 3）預(yù)算報批、計劃使用的原則。由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，因使用時數(shù)額較大，需提前籌備的一筆基金。 3．公有住房售后的維修資金收取 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金： 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。根據(jù) 《 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 》 ，由維修資金產(chǎn)生的利息凈收入，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作維修資金，增加維修資金專戶存儲，滾存使用和管理，但需經(jīng)業(yè)主大會認(rèn)可。 （二）物業(yè)服務(wù)收費的 原則和價格形式 1．物業(yè)服務(wù)收費的原則 ? 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 ? （四）物業(yè)服務(wù)費的繳納 ? 在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)費用。為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及測算 ? 一、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成（包干制下） ? 物業(yè)服務(wù)成本 ? 法定稅費 ? 企業(yè)利潤 ? 物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用； ； ； ； ； ； 、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 。這部分資金按有關(guān)規(guī)定由開發(fā)商提供，用于物業(yè)管理的啟動資金。實際上除了商業(yè)銀行外，物業(yè)管理企業(yè)還可向保險公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機(jī)構(gòu)貸款，但商業(yè)銀行貸款是其取得貸款資金的主要渠道。由此可見，隨著物業(yè)生命周期的變化，物業(yè)管理的周期也隨之變化，管理資金的使用也必然隨之變化。 、合法經(jīng)營、良性循環(huán)。 （三）企業(yè)利潤的形成 ? 物業(yè)管理企業(yè)的利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額和補(bǔ)貼收入四部分。 4）及時清理債權(quán)債務(wù)，將債務(wù)壓縮到最低限度。 收費員崗位職責(zé) 1）對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守企業(yè)制定的財務(wù)人員管理細(xì)則，做好本職工作。 3）資金保管者有責(zé)任在 24h內(nèi)妥善保管該資金。 2）對于文具、辦公用品、備件、操作材料等，需要及時增補(bǔ)的商品，必須取得供應(yīng)商的報價，并購買最具競爭力的商品。 庫存管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)的庫存管理有其服務(wù)的特點，所以要庫存一些維修常用的材料、工具備品、清潔用品和辦公用品等。領(lǐng)貨時需持核準(zhǔn)的“領(lǐng)貨單”方可將貨取出。 4．固定資產(chǎn)的折舊 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國家規(guī)定計提折舊。 2．固定資產(chǎn)管理的職責(zé) 1）使用單位應(yīng)指定專人管理，做到賬物相符。 4）制定有效的防水、防潮、防盜、防霉壞的安全措施。 8）如果對方提供滿意服務(wù)，需在供應(yīng)廠商“工作報告”或“工作通知單”的副本中注明。 1）未存入銀行的收入必須加以上鎖。 5）備用周轉(zhuǎn)金必須天天核對，不得以白條抵庫，一切現(xiàn)金收入不準(zhǔn)坐支，不得將收入的現(xiàn)金借給任何部門和任何人。 2）每天登記好現(xiàn)金和銀行存款日記賬，做到賬面整潔、字跡清楚，要日清日結(jié)，每月核對好銀行賬單，并做出未達(dá)賬的調(diào)整表，與總分類賬相符。 4）按時審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，并做出分析報告。 （ 3）間接費用：指企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費、修理費、水電費、取暖費、差旅費、郵電費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞保費、保安費、綠化維護(hù)費、低值易耗攤銷及其他費用等。 。 （八）發(fā)行股票 ? 股票籌資可以作為一種長期的籌資方式，股份有限公司發(fā)行的股票不存在固定到期日不用還本，只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售，可以形成穩(wěn)定而長期占用的資本，但籌資成本較高，投資者期望的投資報酬率也高。質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時，提供的一筆用于交房后一定期間被管理的物業(yè)的報修經(jīng)費，其使用的范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等工料費。 ? 籌措資金的目的主要有兩個：一是為組建物業(yè)管理企業(yè)或擴(kuò)大公司規(guī)模而籌集所需資本金和長期資金；二是為經(jīng)營管理過程中的資金短缺而籌集短期資金。特殊服務(wù)項目，在前期物業(yè)合同和物業(yè)服務(wù)合同中是沒有約定的，需在物業(yè)服務(wù)合同之外另行訂立一個合同。 ? 收取辦法：一是每戶交納多少元，二是可以用每月每平方米建筑面積多少元表示。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修和養(yǎng)護(hù)，實際使用專項維修資金，因此，物業(yè)管理企業(yè)可能成為挪用專項維修資金的主體； 四是個別業(yè)主挪用。專項維修資金要按照下列規(guī)定使用： ? 住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)財務(wù)管理 【 教學(xué)目的要求 】 ? 了解財務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財務(wù)管理機(jī)構(gòu)的管理制度、財務(wù)核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費用的構(gòu)成。嚴(yán)禁挪作他用。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會成立以前，專項維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門代管，因此，地方房地產(chǎn)行政主管部門可能成為挪用專項維修資金的主體； 三是物業(yè)管理企業(yè)