【正文】 :00:0520:00Feb2328Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。萬科價格模型（廣州） 價格制定與價格檢測 定價的第一原則： 最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實價值，使產(chǎn)品價格與價值最大程度的接近。 2023年 2月 下午 8時 0分 :00February 28, 2023 1行動出成果，工作出財富。 20:00:0520:00:0520:00Tuesday, February 28, 2023 1知人者智，自知者明。 20:00:0520:00:0520:002/28/2023 8:00:05 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 28日星期二 下午 8時 0分 5秒 20:00: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 實現(xiàn)這一原則的數(shù)學原理： 優(yōu)選法。 2023年 2月 28日星期二 8時 0分 5秒 20:00:0528 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 , February 28, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :00:0520:00:05February 28, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 目錄 序：以前的定價方式 一、萬科價格模型的原理 名詞解釋 定價原理 價格生成子模型 價格檢測子模型 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍山為例 住宅價格模型的三大維度 住宅價格模型的操作實例 對價格模型結(jié)果的修正 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城花為例 住宅價格模型的四大維度 住宅價格模型的操作實例 對價格模型結(jié)果的修正 四、萬科價格模型的評價 該模型的特點及優(yōu)劣 進一步需要思考的問題 序：以前的定價方式 主要的前模型定價方式 （ 1）基價－差價法 1）確定基價 2）總平面圖確定各棟間差價 3）確定層差 4）制定價格表 5）銷售中檢驗、反饋 （ 2）基價－系數(shù)法 1）確定基價 2）總平面圖確定各棟間差價的系數(shù) 3）基價與系數(shù)相乘，并縱橫比較 4）確定層差 5）制定價格表 （ 3）混合法 以上兩種方法的混合 （ 4）其他方法：競品價格綜合法、無差別定價法、一房一價法、經(jīng)營計劃反推法 序論：前模型定價方式 前模型定價方式的優(yōu)劣 （ 1）優(yōu)點 1）定價直接、明了 2）運用各專業(yè)口“焦點小組”，快速生成價格 （ 2）缺點 1）定價體系不系統(tǒng)； 2）價格制定的隨意性較大； 3）定價比較倚重于經(jīng)驗判斷和主觀判斷； 4）不知道什么時候賺錢、什么時候虧錢、能賺多少、會虧多少？往大里說，就是 影響公司對經(jīng)營情況的預期和判斷 ； 5）價格調(diào)整一定要等到銷售到一定程度、得到市場完全的反饋后才能進行，且價格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來了條水魚”型），不利于調(diào)價的及時、準確、科學； 一、萬科價格模型的原理 名詞解釋 （ 1）基價：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價一經(jīng)輸入模型，模型將自動計算所有房源的原始價格； （ 2）原始價格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實收價； （ 3）維度：模型的主要計算依據(jù)，主要標志不同房源之間的價格差異的百分比數(shù)；某一個維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個維度而言，不同房源間的價格差異； （ 4）權(quán)重：標志各個維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1； （ 5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標志不同房源間的價格差異； （ 6）層差：樓層之間的差價； （ 7）調(diào)整因子：原始價格生成后，對模型處理過程的局部、個別調(diào)整，目的是對個別價格做出適當?shù)恼{(diào)整； 一、萬科價格模型的原理 定價原理 設基價為 P0，維度一為 X1，維度二為 X2…… ； 維度一的權(quán)重為 x1％，維度二的權(quán)重為 x2％ …… ； 設層差矩陣為 C； 則房源 n的