【正文】 —— 全方位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。 第二目標主力店以經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。 以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友 誼路批發(fā)市場構成的集貿市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。 過度競爭表現(xiàn)在對消費者的爭奪和商戶的爭奪兩方面，在對消費者爭奪方面，各商家紛紛使價格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營，僅以部分品牌店經(jīng)營尚可，于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏，使高端市場也出現(xiàn)競爭激烈的情況；在商 戶招商方面，各時常更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費（甚至二次裝修費）、扣點經(jīng)營、品牌聯(lián)營等各種形式層出不窮，即便如此，各市場也未能取得滿意的招商效果，領先商場和新世紀等老牌商場在新市場的招商的強大壓力下，出現(xiàn)商戶大量外流，部分樓層空置的情形；領先二期在免租金進場的情況下，從去年六月起，歷時半年方才基本招滿商戶，但面臨市場巨大的壓力，現(xiàn)今負一層的新?lián)P超市早已撤除，一層出現(xiàn)大量空置，二層也出現(xiàn)部分空置。 4． 1 商品布局 文件類別：營銷策劃方案 福州點擊地產營銷顧問 文件等級：普通級 聯(lián)系郵箱： 8 12樓，購買商戶以經(jīng)營餐飲為主，可在此基礎上加以定位和完善，建議以經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主，形成餐飲娛樂一條街； 1 14樓離菜市場較近，可進行互補性經(jīng)營，適合經(jīng)營土特產、日用百貨、副食品加工零售 、五金日雜、小商品為主，形成土產日雜一條街； 8樓距大十字較近，可吸引漢餐消費，建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖餐飲、音樂茶座經(jīng)營為主，形成商務餐飲娛樂一條街； 13樓，為全框架結構，適合經(jīng)營超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音像制品，形成日用百貨一條街； 2樓商鋪面積較大，適合金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶的進駐和經(jīng)營，以此完善商業(yè)街的商品和服務； 4． 2 樓層功能布局 兩側的商業(yè)街鋪面，一層 可用于營業(yè)門廳，二樓可規(guī)劃為包廂或雅座； 中間的商業(yè)街，一層以門店經(jīng)營和綜合賣場為主，二層可規(guī)劃為市場，在樓層南北兩側設計上下通道，形文件類別：營銷策劃方案 福州點擊地產營銷顧問 文件等級：普通級 聯(lián)系郵箱： 9 成室內步行街的經(jīng)營格局； 4． 3 經(jīng)營布局遵循原則 符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)； 適應不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，如餐飲、娛樂等適合二層經(jīng)營，因此主要規(guī)劃在兩側的商鋪；超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)； 尊重市場需求和選擇的原 則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務，最終格局取決于招商的結果； 合理有效使用空間的原則，是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營，必須從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)； 經(jīng)濟效益原則，應充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面； 關聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)營，這些關聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營； 大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消費起著至關重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先 考慮； 文件類別：營銷策劃方案 福州點擊地產營銷顧問 文件等級：普通級 聯(lián)系郵箱： 10 充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成； 方便顧客消費的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個原則，其一是充分享受一站式消費的樂趣，其二是先購物、后休閑觀光，再去餐飲娛樂，符合人消費的習慣； 視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意； 五、 經(jīng)營策略 經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的軟件支持，大十字商業(yè)街才能 獲得良好的招商和經(jīng)營成果。 確立市場經(jīng)營模式 經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，是聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結合。 —— 每年一度的商貿洽談會，促進商貿交流，提升市場形象。中高檔消費主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來高收入人群。文件類別：營銷策劃方案