【正文】 吸納對策 主要提供兩房兩廳、一房一廳和少量小三房產品 個性化戶型和社區(qū)或者組團的風格 提供設計精細的產品 強調社區(qū)的建筑風格和園林風格以及社區(qū)文化 突出餐飲、娛樂、購物等商業(yè)服務配套 提供健身、園林綠化、幼兒園、小學等方面社區(qū)配套 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 49 頁 共 204 頁 【 大沙鎮(zhèn)華僑 】 基本特征 購房動機和需求特征 ? 經濟實力強； ? 分布地區(qū)：主要在東南亞國家； ? 家庭結構：兩代、三代同堂； ? 思想理性而開放； 贈送親友 或者養(yǎng)老 置業(yè)； 彰顯欲望較強，追求華麗、顯貴甚至奢華； 對東南亞一帶的居住習慣接受度很高； 享受意識強、注重住房的設計、品質、配套等； 吸納對策 建筑形式和園林風格上吸取東南亞風格特點 享受型三房兩廳、四房兩廳 的大戶型單位 提供先進的專業(yè)物業(yè)管理 建筑外立面和點綴元素具有視覺沖擊感 注重戶型設計的科學性和現(xiàn)代時尚性 強調項目是大沙鎮(zhèn)的未來中心的地位 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 50 頁 共 204 頁 【 企業(yè)高層管理人士 】 基本特征 購房動機和需求特征 ? 年齡集中于 3550 歲之間； ? 分布區(qū)域：肇慶高新區(qū)、富溪工業(yè)園、南江工業(yè)園等 ； ? 經濟實力雄厚； ? 非常理性； ? 來源：相當一部分是外來人口； 改善生活環(huán)境、提升生活質量； 購買高檔住宅以彰顯社會地位； 追求華麗、高貴甚至奢華； 在當?shù)囟ň踊蛘叱Ｗ?而購房； 優(yōu)越感強、群體分異心理明顯； 具有一定的攀比心理； 注重產品的質素和功能性； 既注重產品設計的科學性，又注重實用性； 非常理性，決策邏輯性強，不輕易受廣告影響； 對住宅安全性 需求 高； 對促銷措施不敏感。 因此大旺高新區(qū)目前已有近 400 家進駐而且未來數(shù)量將繼續(xù)快速增長的工廠的管理層人士的購房需求值得本項目去挖掘。 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 42 頁 共 204 頁 1. 區(qū)域分析 【 大沙鎮(zhèn) 】 大沙鎮(zhèn)居民的整體經濟實力都比較強，正蓬勃發(fā)展的工 業(yè)也將帶來越來 越多的人口，尤其是購買力較強的企業(yè)管理層人士。 本項目必須把握區(qū)域市場的機遇，才可能成功。 要改變這一現(xiàn)狀，就必須增強大沙鎮(zhèn)的城市功能。而必須在政府科學而系統(tǒng)規(guī)劃前提下，通過不斷完善相應的市政基礎配套設施，逐漸引進其他項目來完成。 以上現(xiàn)象充分體現(xiàn)大沙鎮(zhèn)周邊區(qū)域的發(fā)展已經 開始提速，占盡地利的大沙鎮(zhèn) 在房地產開發(fā)上卻已經落后。 2. 打造 區(qū)域中心的時機分析 首先，從區(qū)域格局來看。 【 政府 規(guī)劃定位 】 首先，根據(jù)大沙鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢，政府將大沙鎮(zhèn)定位為“肇慶市第一鎮(zhèn)”，并且這 一定位在肇慶市政府、四會市政府以及大沙鎮(zhèn)政府之間達成 了共識， 將大沙鎮(zhèn)打造成“肇慶市第一鎮(zhèn)”將成為上下三級政府的共同目標，為 本項目的 這一定位目標的實現(xiàn)奠定了強大的政策基礎。 雖然 在自然風景、人文、旅游等方面的資源上都比 較缺乏 ，但是與大沙鎮(zhèn)相類似， 周邊的大旺、蓮花鎮(zhèn)、河口等區(qū)域 在這些方面也并沒有明顯優(yōu)勢 。但是目前各個區(qū)域居民的消費軌跡完全不同。比如目前大沙居民主要考慮去四會購房，大旺雖然距離四會更近，但是大旺少數(shù)高收入 群體卻寧愿選擇更遠的肇慶市購房。 大旺雖然逐漸呈現(xiàn)出以“賀華商場”和“香江市場”為核心的新商圈，但是由于購物環(huán)境的不足、商品檔次的偏低以及業(yè)態(tài)的單一，使其仍然難以滿足大旺人口對中高層次消費的需求。 而 高端客戶需求的中高檔次產品供應 目前 則 基本上處于缺失狀態(tài)。根據(jù)相關政策，為了促進珠三角產業(yè)的升級和東西地區(qū)經濟發(fā)展的平衡，未來珠 三角的相對低端工業(yè)將逐漸朝粵西地區(qū)轉移，因此本項目所處區(qū)域的 經濟發(fā)展將 得到較大的促進作用，這從近幾年肇慶市經濟持續(xù)快速增長可以得到相應 的體現(xiàn)。廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 1 頁 共 204 頁 目錄 目錄 ......................................................................................................1 前言 ......................................................................................................5 戰(zhàn)略方向分析篇 ...................................................................................6 一、 本項目處于怎樣的區(qū)域中？ ................................................6 二、 本項目所面臨的最大風險在哪？ ...................................... 17 三、 本項目所具有的最大機遇在哪？ ...................................... 18 四、 本項目成功的關鍵是什么？ .............................................. 19 五、 如何來打造區(qū)域中心 ......................................................... 27 六、 本項目的使命 ..................................................................... 29 住宅定 位篇 ........................................................................................ 30 一、 本項目的定位目標體系 ..................................................... 30 二、 本項目的定位思路 ............................................................. 35 三、 競爭策略 ............................................................................. 39 四、 目標客戶群定位 ................................................................. 41 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 2 頁 共 204 頁 五、 定位因素分析 ..................................................................... 53 六、 市場定位 ............................................................................. 66 七、 產品定位 ............................................................................. 67 八、 形象定位 ............................................................................. 68 九、 案名建議 ............................................................................. 70 十、 價格定位 ............................................................................. 72 十一、 住宅戶型配比建議 ......................................................... 77 商業(yè)定位篇 ........................................................................................ 80 一、 尋找市場空白點 ................................................................. 80 二、 本項目能達到什么 ........................................................... 101 三、 競爭態(tài)勢偏向做什么 ....................................................... 107 四、 產品定位 ........................................................................... 111 五、 終端消費群定位 ............................................................... 113 六、 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ........................................................................... 113 七、 價格定位 ........................................................................... 115 八、 案名建議 ........................................................................... 118 配套建議篇 ...................................................................................... 119 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 3 頁 共 204 頁 一、 目標客戶需要的配套 ....................................................... 120 二、 項目定位需要的配套支撐 ............................................... 124 三、 綜合 .................................................................................. 128 綜合規(guī)劃篇 ...................................................................................... 130 一、 本項目規(guī)劃設計的范疇 ................................................... 131 二、 項目規(guī)劃原則和方向 ....................................................... 132 三、 項目的主題風格定位 ....................................................... 133 四、 規(guī)劃設計的相關關系研究 ............................................... 142 開發(fā)規(guī)劃篇 ...................................................................................... 166 一、 先住宅還是先商業(yè) ........................................................... 167 二、 住宅開發(fā)先高層還是先多層 ............................................ 169 三、 分期開發(fā)與組團開發(fā) ....................................................... 171 推廣策略篇 ...................................................................................... 174 一、 確定項目的推廣策略 ......................................