【正文】 如本項(xiàng)目能夠在政策、品牌、配套、產(chǎn)品質(zhì)素 、價(jià)格 等方面塑造排他性很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，要吸引四會(huì)具有私家車的中高收入階層 和有一定投資意識(shí)的客戶 ， 也是可能的。 2. 購(gòu)房需求特征分析 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 46 頁(yè) 共 204 頁(yè) 【 大沙鎮(zhèn)先富家庭 】 基本特征 購(gòu)房動(dòng)機(jī)和需求特征 ? 年齡介于 4050 歲； ? 職業(yè)：公務(wù)員、務(wù)農(nóng)、個(gè)體戶、企業(yè)主等； ? 教育水平相對(duì)比較低； ? 拼搏精神強(qiáng)，自負(fù)而又理性； ? 家庭結(jié)構(gòu)：兩代、三代同堂； ? 收入：積蓄雄厚，近幾年增長(zhǎng)減速； ? 居住現(xiàn)狀：基本都是自建房； ? 置業(yè)區(qū)域傾向：目前少部分在四會(huì)、肇慶購(gòu)房； ? 相當(dāng)一部分有私家車； 改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量； 自 80年代通過(guò)打拼獲得充裕的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房彰顯地位欲望強(qiáng)； 相互攀比的心理較強(qiáng)； 理性，注重住房的功能、品質(zhì)等； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，自負(fù)，為了滿足欲望，出手大方； 教育水平較低，審美 偏世俗； 思想相對(duì)傳統(tǒng)，家庭意識(shí)強(qiáng)，偏向購(gòu)買大戶型住房以滿足三代同堂居??； 大沙鎮(zhèn)治安較差，需要更安全的居住場(chǎng)所； 關(guān)心孫輩的上學(xué)問(wèn)題； 吸納對(duì)策 優(yōu)良規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套完善而實(shí)用、景觀優(yōu)美 提供三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d 的大戶型單位 提供先進(jìn)的專業(yè)物業(yè)管理 建筑外立面和點(diǎn)綴元素具有視覺(jué)沖擊感 通過(guò)組團(tuán)設(shè)置和產(chǎn)品質(zhì)素差距來(lái)凸顯檔次差異 強(qiáng)化健身場(chǎng)所、商場(chǎng)、學(xué)校、園林綠化等配套 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 47 頁(yè) 共 204 頁(yè) 【 大沙鎮(zhèn)中層家庭 】 基本特征 購(gòu)房動(dòng)機(jī)和需求特征 ? 年齡介于 3040 歲； ? 職業(yè)：務(wù)農(nóng)、個(gè)體戶、工廠務(wù)工； ? 教育 水平相對(duì)比較低； ? 家庭結(jié)構(gòu)：兩代同堂，子女在上學(xué)； ? 收入：有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 居住現(xiàn)狀：基本都是自建房； ? 部分有私家車； 改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)，購(gòu)房偏務(wù)實(shí)； 注重住房的實(shí)用性、合理性； 大沙鎮(zhèn)的治安欠佳，注重住房的安全性； 注重小孩的上學(xué)問(wèn)題； 大沙鎮(zhèn)自然環(huán)境較差，注重小區(qū)的園林綠化； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限，裝修和家具購(gòu)買帶來(lái)一定壓力； 追求住房的新和美。 改善生活條件、提升生活質(zhì)量； 追求華麗、高貴甚至奢華； 對(duì)距離相對(duì)不敏感、跨區(qū)域置業(yè)意向相對(duì)強(qiáng)； 對(duì)住宅安全性較敏感； 家庭觀念強(qiáng)，需求大戶型住房； 注重社區(qū)的生活環(huán)境和生活配套。 強(qiáng)調(diào)先進(jìn)的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù) 推廣上強(qiáng)調(diào)社區(qū)和組團(tuán)的檔次與尊貴 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 51 頁(yè) 共 204 頁(yè) 【 企業(yè)中低管理層 】 基本特征 購(gòu)房動(dòng)機(jī)和需求特征 ? 年齡集中于 3040 歲之間； ? 分布區(qū)域：肇慶高新區(qū)、富溪工業(yè)園、南江工業(yè)園等； ? 基本上都已建立家庭并有小孩； ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力：一般； ? 處于事業(yè)的上升期； ? 來(lái)源：相當(dāng)一部分是外地人； 改善居住條件； 部分在當(dāng)?shù)囟ň踊蛘叱?住 ，具有硬性購(gòu)房需求； 積極向上、對(duì)未來(lái)期望偏樂(lè)觀，消費(fèi)觀念較開(kāi)放； 注重小孩的上學(xué)問(wèn)題； 大沙鎮(zhèn)一帶治安較差 ，對(duì)住宅安全性較敏感； 注重生活配套設(shè)施、 注重戶型的方正實(shí)用和通風(fēng)采光條件； 上有老、下有小，有一定經(jīng)濟(jì)壓力，對(duì)價(jià)格有一定的敏感性。 【 蓮花鎮(zhèn) 】 蓮花鎮(zhèn)有本地居民約 萬(wàn)人，包括工廠員工在內(nèi)的外 來(lái)人口約 1萬(wàn)人，全鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展都比較落后，致使當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨蕉枷鄬?duì)比較弱，再加上該鎮(zhèn)并沒(méi)有停止供應(yīng)自建房用地，該鎮(zhèn)唯一的一個(gè)樓盤—— 蓮城苑總共約 200 套房子賣了 3 年還未賣出一半，可見(jiàn)當(dāng)?shù)厝藢?duì)商品房的接受度比較低。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 44 頁(yè) 共 204 頁(yè) 【 四會(huì) 】 對(duì)于四會(huì)市區(qū)的輻射可能性則顯得比較明了。僅僅從住房需求的角度來(lái)看，約 9000 戶本地家庭和高新區(qū)目前近 400 家工廠 的 管理層人士的需求潛力不可謂不大。雖然 四會(huì)市區(qū)出現(xiàn)了大沙客戶的影子，但是數(shù)量非常少，絲毫動(dòng)搖不了大沙居民對(duì)住宅較大的需求潛力。 2. 核心競(jìng)爭(zhēng)策略 1) 改善 區(qū)域居民對(duì)大沙鎮(zhèn)的心理認(rèn)知 主要針對(duì)消費(fèi)群體的心理而制定的核心策略，通過(guò)系統(tǒng)的 推廣引導(dǎo)，從多方面著手，整合項(xiàng)目資源與優(yōu)勢(shì)，憑著其自身優(yōu)勢(shì)，有效地摧毀消費(fèi)者的心理防線，重塑消費(fèi)者對(duì)大沙鎮(zhèn)的心理認(rèn)知。 只有將地價(jià)較低、規(guī)模 、資金、政府支持等方面的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合并轉(zhuǎn)化，以彌補(bǔ)本項(xiàng)目的劣勢(shì)，本項(xiàng)目才可能把握區(qū)域市場(chǎng)廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 38 頁(yè) 共 204 頁(yè) 的機(jī)會(huì)，才可能成功。 面對(duì)這三個(gè)目標(biāo)，本項(xiàng)目的主要矛盾是 ： 大沙鎮(zhèn)落后的城市形象和環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目向外輻射能力的極大抑制與本項(xiàng)目必須放眼周邊區(qū)域市場(chǎng)才能成功之間的矛盾。這些又必須 —— 以改善大沙鎮(zhèn)的城市形象為起點(diǎn) 本項(xiàng)目作為大沙鎮(zhèn)第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)大沙鎮(zhèn)的影響不言而喻。 在此本項(xiàng)目所面臨的核心問(wèn)題之一則轉(zhuǎn)化為： 如何改善大沙鎮(zhèn)欠佳的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及城市形象 2. 啟動(dòng)大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 通行全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)將可以改善大沙鎮(zhèn)的城市形象、帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、促進(jìn)大沙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)、提升大沙鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量以及增加政府財(cái)政收入。不僅直接影響著大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展空間的大小，還高度影響著大沙鎮(zhèn)城市形象的改善、功能的提升以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。 大沙鎮(zhèn)的行政 文化 中心 通過(guò)政府市政配套如市政廣場(chǎng)或者主題公園的建設(shè)和交通設(shè)施的完善以及環(huán)境的改善，來(lái)宣示未來(lái)大沙鎮(zhèn)的行政文化中心所在，從而促進(jìn)本項(xiàng)目成功，并吸引其他項(xiàng)目的進(jìn)駐。將來(lái)大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將只能以內(nèi)部需求為主， 區(qū)域中心也將無(wú)從談起。 同時(shí)， 為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央以及各級(jí)政府計(jì)劃在未來(lái)幾年實(shí)行擴(kuò)張性財(cái)政政策，加大各地基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，優(yōu)化各地區(qū)的投資環(huán)境，無(wú)疑有利于粵西地區(qū)對(duì)珠三角區(qū)域工業(yè)以及外資的吸引 因此，國(guó)內(nèi)低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將加速珠三角相關(guān)產(chǎn)業(yè)向粵西地區(qū)的轉(zhuǎn)移進(jìn)程，從而加速黃金走廊的發(fā)展。即 目前為止本項(xiàng)目所處的區(qū)域無(wú)論是在居住還是消費(fèi)抑或心理認(rèn)同上還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)核心。 第二個(gè)層面 —— 政府規(guī)劃定位和相應(yīng)的投資舉措將極大的提高市場(chǎng)對(duì)大沙鎮(zhèn)的前景預(yù)期。 政府的規(guī)劃定位將在兩個(gè)層面對(duì)大沙鎮(zhèn)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)意義。 由以上分析可以看出，相比周邊區(qū)域，本項(xiàng)目所處地段在地理位置上具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。而通常來(lái)講，無(wú)論是居住 圈還是商業(yè)商圈， 20 分鐘車程范圍屬于第一 圈 層 或者核心商圈。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 204 頁(yè) 四、 本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是什么？ 結(jié)合本項(xiàng)目所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)和最大機(jī)遇，本項(xiàng)目要想實(shí)現(xiàn)最大成功，關(guān)鍵是抓住未來(lái)區(qū)域價(jià)值快速提升帶來(lái)的千載難逢的歷史機(jī)遇；要想抓住這一歷史機(jī)遇，就必須放眼整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，打造成區(qū)域中心。但是經(jīng)濟(jì) 區(qū)位和交通區(qū)位上的明顯優(yōu)勢(shì) ，使其成為珠三角區(qū)域和粵西地區(qū)之間咽喉 地帶 —— 黃金走廊的門戶 ，區(qū)域價(jià)值將隨著經(jīng)濟(jì)的起飛得到快速的提升。 同時(shí)， 不容置辯的事實(shí)是，目前大沙鎮(zhèn)、大旺、蓮花鎮(zhèn)以及河口等區(qū)域 相互間 還沒(méi)有進(jìn)行融合，無(wú)論是在地域銜接上還是各區(qū)域居民的 心理歸屬以及消費(fèi)軌跡上，都顯示出明顯的分異。顯然，相比周邊區(qū)域，大沙鎮(zhèn)的交通最發(fā)達(dá)。 第三，隨著 珠三角工業(yè)朝粵西地區(qū)轉(zhuǎn)移和未來(lái)幾年中央和地方政府財(cái)政擴(kuò)張政策的執(zhí)行 ，作為黃金走廊的門戶，本區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將更加完善，也將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大沙鎮(zhèn)和大旺居民尤其是靚仔靚女一族不惜坐 20 分鐘公交經(jīng)由四會(huì)大道去四會(huì)購(gòu)物、蓮花鎮(zhèn)居民乘 15 分鐘公交去鼎湖區(qū)水坑購(gòu)物、南江 工業(yè)園和河口一帶 居民乘 15 分鐘去佛山西南商業(yè)城購(gòu)物 、甚至部分四會(huì)年輕一族不惜坐一個(gè) 多 小時(shí)的車去廣州購(gòu)物 等等，這些現(xiàn)象充分顯示出，在商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)層次十分原始的背后是 區(qū)域內(nèi)居民 對(duì)中高檔次消費(fèi)的旺盛需求。自從 2020 年碧海灣一炮打響，四會(huì)市樓盤如雨后春筍般拔地而起，外來(lái)品牌發(fā)展商接踵而至。 相比大沙鎮(zhèn)和大旺，蓮花鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，人口僅約 萬(wàn)，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨较鄬?duì)比較低。而且隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外來(lái)人口將不斷增多，對(duì)商品住宅的需求也將日益旺盛。 因此，單純的從經(jīng)濟(jì)區(qū) 位來(lái)看，本項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)經(jīng)濟(jì)將以工業(yè)為引擎而加速發(fā)展 ，區(qū)域價(jià)值 也 將日益凸顯， 這 對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期的提升作用不言而喻。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 204 頁(yè) 1. 整體 區(qū)位分析 從自然區(qū)位條件來(lái)看，本項(xiàng)目所處區(qū)域 基本沒(méi)有任何山景、水景或者人文等 方面的資源。通過(guò)此報(bào)告 得知，在有著區(qū)域價(jià)值開(kāi)始加速提升和較 大的市 場(chǎng)需求潛力的發(fā)展機(jī)遇下，本項(xiàng)目同時(shí)面臨著所處地段人氣嚴(yán)重不足的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時(shí)， 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)風(fēng) 云詭譎及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)走向充滿變數(shù)，其中的關(guān)系可謂錯(cuò)綜復(fù) 雜。 從經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件來(lái)看， 本項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆谥槿菂^(qū)域 和粵西 之間的過(guò)渡地帶。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 【 住宅市場(chǎng) 】 近年來(lái)隨著工業(yè)的快速發(fā)展， 大沙鎮(zhèn) 人口也出現(xiàn)了比較快的增長(zhǎng)，目前外來(lái)人口和常駐人口量分別約為 5 萬(wàn)和 3 萬(wàn)。然而大旺商品住宅市場(chǎng)目前的產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分為 中 低端產(chǎn)品， 而且明顯供過(guò)于求， 產(chǎn)品呈現(xiàn) 嚴(yán)重 的同質(zhì)化現(xiàn)象。目前該區(qū)域并沒(méi)有商品住宅供應(yīng)，少數(shù)高收入群體主要去三水區(qū)購(gòu)房，收入相對(duì)低的群體則 由于 無(wú)法承受三水區(qū)的房?jī)r(jià) 致使 住房需求得不到滿足 。大沙鎮(zhèn)、蓮花鎮(zhèn)、南江和佛山三水區(qū)河口三地居民的消費(fèi)中心分別是大沙農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、蓮塘農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以及左田農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，商業(yè)的原始層次 現(xiàn)狀 可見(jiàn)一斑。事實(shí)上，一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其居民購(gòu)買力，無(wú)法持續(xù)上漲，競(jìng)爭(zhēng)也將因此而日趨激烈。 行政區(qū)位上互不相同的結(jié)果是各區(qū)域居民的心理歸屬的不同 ，將直接影響他們的消費(fèi)區(qū)域的選擇，其中對(duì)于原著居民的住房購(gòu)買 ， 區(qū)域傾向表現(xiàn)尤為明顯。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 204 頁(yè) 大沙鎮(zhèn)則憑借交通上的優(yōu)勢(shì)和農(nóng)業(yè)上的特色，加上近年來(lái)政府對(duì)工業(yè)發(fā)展的推動(dòng)， 整體 發(fā)展也比較快，但是相對(duì)大旺，其無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是城市建設(shè)上都有所不及 。 商業(yè)市場(chǎng) —— 在商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)層次十分 原始 的背后 ， 是區(qū)域內(nèi)居民對(duì)中高檔次消費(fèi)的旺盛需求。 商業(yè)市場(chǎng) —— 在商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)層次十分 原始 的背后是區(qū)域內(nèi)居民對(duì)中高檔次消費(fèi)的旺盛需求。 大沙鎮(zhèn)也因此被認(rèn)為是“ 廣東省的中心鎮(zhèn)” 、“肇慶市的東大門” 以及 “四會(huì)市的南大門” 。 而在大沙鎮(zhèn)政府規(guī)劃中，本項(xiàng)目所處地段將是大沙鎮(zhèn)的未來(lái)鎮(zhèn)中心。 由上看出，本項(xiàng)目所處區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，所處地段位于四會(huì)大道和 321 國(guó)道的交界處，對(duì)于周邊的蓮花鎮(zhèn)、大旺、四會(huì)以及河口等地交通易達(dá)性比較高。 發(fā)展第一 ： 就是要推進(jìn)各工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，狠抓招商引資 。 綜上所述： 本項(xiàng)目所處地段占據(jù)優(yōu)越的地理位置、具有四通八達(dá)的交通條件以及強(qiáng)大的政府規(guī)劃定位支撐，完全具備打造成“黃金走廊 門戶中心”的基礎(chǔ)條件。 可以預(yù)計(jì)， 各區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展將越來(lái)越快。金馬酒店和名仕豪庭五星級(jí)酒店的拔地而起，以及大旺多塊酒店開(kāi)發(fā)用地的成功拍賣……。 首先， 從功能上看， 必須實(shí)現(xiàn)如下目標(biāo)： 區(qū)域居住中心 在確保本項(xiàng)目成功的前提下， 通過(guò)政府規(guī)劃引導(dǎo)，引進(jìn)其他項(xiàng)目來(lái)不斷改善區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境的同時(shí)， 不斷聚集人氣和提升居住氛圍。 六、 本項(xiàng)目的使命 從以上的目標(biāo)和所需的配套可以看出，打造區(qū)域中心單純的依靠本項(xiàng)目是不夠的。這就要求本項(xiàng)目必須 —— 放眼周邊區(qū)域市場(chǎng) 從市調(diào)報(bào)告我們得知， 本項(xiàng)目周邊幾大區(qū)域的商品住宅需求潛力較大，值得期待。 但是面對(duì)機(jī)遇， 大沙鎮(zhèn)目前的城市建設(shè)還停留于最原始的階段，城市功能非常薄弱，主 要承擔(dān)著農(nóng)業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)的功能，具體的分配和消費(fèi)卻都主要在大沙鎮(zhèn)以外，致使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)高度依賴外需市場(chǎng)，政府財(cái)政收入偏低。 假如本項(xiàng)目一旦失敗，那么對(duì)未來(lái)投資大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的投資者留下巨大的陰影。 挑戰(zhàn)與劣勢(shì)緊密相關(guān)，假如劣勢(shì)一旦進(jìn)行改善甚至逆轉(zhuǎn)，挑戰(zhàn)也將會(huì)很大程度的得到緩和甚至被解除。 三、 競(jìng)爭(zhēng)策略 1. 制定競(jìng)爭(zhēng)