【正文】 :51:3415:51Feb2326Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 售樓處： －－售樓處包裝以簡(jiǎn)約、時(shí)尚為主，可考慮極簡(jiǎn)主義風(fēng)格，能夠充分展現(xiàn)項(xiàng)目的核心內(nèi)涵 U－ HOME公寓生活體驗(yàn)秀（暨 U－ HOME公寓產(chǎn)品說明會(huì)）： －－舉辦項(xiàng)目產(chǎn)品說明會(huì)，讓消費(fèi)者更深入的認(rèn)識(shí)產(chǎn)品特質(zhì)；同時(shí)在說明會(huì)后可讓蓄水客戶現(xiàn)場(chǎng)參觀、使用，親自體驗(yàn)產(chǎn)品。 U取中文“悠”的諧音，代表了一種悠閑舒適的生活，符合酒店式公寓強(qiáng)調(diào)服務(wù)的功能，同時(shí)契合智能化帶來的生活的便捷性 釋義三：以科技生活領(lǐng)銜的 U時(shí)代家居生活，形象特征時(shí)尚、科技、先鋒。 ■ 智能化和裝修在此次調(diào)研中關(guān)注度較低，這與巢湖目前的城市發(fā)展水平較低有關(guān) 。 產(chǎn)品解讀 戶型評(píng)析 公共走道 南面通風(fēng)采光 北面觀山 主力戶型 產(chǎn)品解讀 F2戶型（一房一廳） 建筑面積： F5戶型（一房一廳） 建筑面積： F3/4戶型（一房一廳） 建筑面積： F1戶型（一房一廳） 建筑面積： 戶型評(píng)析 洗手間 開放式廚房設(shè)計(jì) 布局緊湊 方正實(shí)用 陽臺(tái)可近觀主題景觀和商業(yè)街區(qū) A戶型（單間） 實(shí)用面積： 建筑面積： 實(shí)用率： % 產(chǎn)品解讀 戶型評(píng)析 寬敞的開放式廚房 布局緊湊 方正實(shí)用 陽臺(tái)可近觀主題景觀和商業(yè)街區(qū) B戶型 （單間） 實(shí)用面積： 建筑面積： 實(shí)用率： % 產(chǎn)品解讀 戶型評(píng)析 臥室方正實(shí)用 客廳 寬敞明亮 臥室可近觀主題園林景色和商業(yè)街區(qū) Ｃ戶型 （兩廳兩房） 實(shí)用面積： 建筑面積： 實(shí)用率： % 產(chǎn)品解讀 戶型評(píng)析 房出陽臺(tái) 視野開闊 布局緊湊實(shí)用 Ｄ戶型 （一廳兩房） 實(shí)用面積： 建筑面積： 實(shí)用率： % 產(chǎn)品解讀 產(chǎn)品分析小結(jié) ? 周邊區(qū)域小戶型公寓旺銷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 25 【 第 2部分 】 項(xiàng)目屬性分析 板 塊 解 讀 （火車站板塊未來分析） 城北板塊 —— 巢湖發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 ■城北板塊是目前 巢湖最為熱點(diǎn)的板塊，是具有明顯商貿(mào)特質(zhì)的成熟居住片區(qū)，未來屬于老城中心的一部分； ■ 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，生活氛圍濃厚，配套日益齊全，區(qū)域發(fā)展?jié)u成熟，客戶認(rèn)知度逐漸提高，是“崛起中的商業(yè)商貿(mào)板塊”； ■板塊內(nèi)商業(yè)、交通配套齊全。 8月 22日，地級(jí)巢湖市正式解體，撤銷原地級(jí)巢湖市的居巢區(qū)，設(shè)立縣級(jí)巢湖市，新設(shè)的縣級(jí)巢湖市由安徽省直轄，合肥市代管。 宏觀市場(chǎng)分析 地方政府： “積極”出臺(tái)各類政策鼓勵(lì)合理需求 根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì) ， 上半年共有 30多個(gè)城市微調(diào)樓市政策鼓勵(lì)合理需求 ， 且多數(shù)為公積金政策松綁 ， 還有調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn) 、 減稅或補(bǔ)貼 、 戶籍放松等方面 。嘉和花園 12樓小戶型公寓 營銷策劃報(bào)告 合肥筼筜置業(yè)機(jī)構(gòu) 2023年 7月 15日 序 言 3 思路體系 第一部分：市場(chǎng)透視篇｛我們面臨怎樣的市場(chǎng)｝ 第二部分：產(chǎn)品解析篇｛核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里｝ 第三部分：客戶定位篇｛我們的客戶是誰｝ 第四部分：項(xiàng)目定位篇｛我們要賣什么｝ 第五部分：營銷推廣篇｛我們?nèi)绾武N售產(chǎn)品｝ 4 【 第 1部分 】 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境 上半年成交量為近三年同期最高 ， 6月接近2023年調(diào)控以來高點(diǎn) 。 有些城市調(diào)整兩次 ， 如武漢 、 廈門不僅調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn) ， 還調(diào)整了公積金政策；上海調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn) ，放寬戶籍限制被叫停；蕪湖放寬公積金政策 ， 而稅費(fèi)補(bǔ)貼政策被叫停 。 關(guān)鍵詞：撤市、滯銷 撤市之后 區(qū)域市場(chǎng)分析 小戶型公寓市場(chǎng)分析 辦公寫字樓市場(chǎng)分析 板塊－辦公市場(chǎng) 華友大廈： 東庭： 楓荷蘭庭： 莎海商務(wù)大廈：租金 華商時(shí)代廣場(chǎng)：均價(jià) 20230元 力國大廈： 板塊－辦公市場(chǎng) ?中長(zhǎng)期看，區(qū)域辦公市場(chǎng)供應(yīng)充沛，屬于區(qū)域藍(lán)海市場(chǎng) ?辦公分割面積以 80－ 160平米為主，適合中小企業(yè)自住兼投資，區(qū)域商務(wù)氛圍得到投資者認(rèn)同 ?區(qū)域無大型企業(yè)，辦公企業(yè)基本以貿(mào)易、中小型信息技術(shù)企業(yè)為主 ?北七寶租賃情況優(yōu)于南七寶，力國大廈租賃達(dá)到 95％。 區(qū)域?qū)傩? 傳統(tǒng)的偏遠(yuǎn)地區(qū) （ 2023年代城市之光為典型代表） 正在發(fā)展的城市副中心 （火車站 /新汽車站 /居住功能日趨成熟 /未來的商貿(mào)中心） 地位 —— 正在發(fā)展的城市次核心 板塊解讀 巢湖新汽車站投入使用 隨著商貿(mào)城在年底的投入使用，與現(xiàn)有的巢湖大市場(chǎng)、天巢廣場(chǎng)等將實(shí)現(xiàn)有效的聯(lián)動(dòng)。 ? 缺乏完善商業(yè)配套，對(duì)銷售造成一定影響。 ■ 從右圖中可以看出，公寓配套方面，超市依然是客戶最為關(guān)心的生活配套； ■ 醫(yī)療和學(xué)校在此次調(diào)研中比例較高正好符合了相當(dāng)多的客戶購買小戶型公寓是為了給父母養(yǎng)老的需求； ■ 會(huì)所的需求度最低，這說明，該配套并不是客戶關(guān)注的重點(diǎn)。 核心關(guān)鍵詞： ubiquitous 舒適 智能 衍生案名：名寶 〃U HOME公寓 核心推廣語 舒適智能 現(xiàn)代公寓 U－ HOME 無處不在的居所 備選推廣語 U－ HOME 生活可以如此簡(jiǎn)單 主題定位二 項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)是 70年產(chǎn)權(quán)，是市場(chǎng)上少有的居住用地屬性的公寓，低首付和低生活成本是項(xiàng)目在酒店式公寓中不可多得的優(yōu)勢(shì)。 銷售現(xiàn)場(chǎng) 售樓中心 動(dòng) 線 功 能 人流 車流 接待區(qū) 洽談區(qū) 模型區(qū) 銷控區(qū) 休息區(qū) VIP貴賓區(qū) 售樓處功能結(jié)構(gòu) 面積： 300平米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1500－ 2023元 面積： 300平米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1500－ 2023元 內(nèi)容一、雨傘服務(wù) ： 現(xiàn)場(chǎng)免費(fèi)提供傘具、方便客戶夏季及陰雨天看房 內(nèi)容二、一杯水、一句話溫馨問候： 現(xiàn)場(chǎng)笑臉服務(wù)，客戶進(jìn)門一句問候、一杯熱茶，臨行一句祝福 內(nèi)容三、貼心售后服務(wù) 定期回訪簽約業(yè)主、搜集客戶意見并提供夏朵會(huì)服務(wù) 內(nèi)容四、情感營銷 重大節(jié)日售樓處負(fù)責(zé)向簽約寄送賀卡，不定期為夏朵會(huì)會(huì)員郵寄免費(fèi)資料 現(xiàn)場(chǎng)情感式銷售 策略四：價(jià)差策略、分批推案、低價(jià)入市 分批推案，兩次引爆：實(shí)行銷控，將項(xiàng)目分成兩批推案，實(shí)行銷控，通過小體量快跑降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 低價(jià)入市，價(jià)差策略：低樓層率先入市，利用低樓層價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，形成與區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)差形象，形成項(xiàng)目熱銷局面。 2023年 2月 下午 3時(shí) 51分 :51February 26, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 15:51:3415:51:3415:51Sunday, February 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 15:51:3415:51:3415:512/26/2023 3:51:34 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 26日星期日 下午 3時(shí) 51分 34秒 15:51: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 樣板房： －－體驗(yàn)營銷的主陣地，智能化家居的現(xiàn)場(chǎng)展示核心載體，設(shè)計(jì)風(fēng)格可在時(shí)尚的主基調(diào)下，分考慮極簡(jiǎn)主義或后現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)產(chǎn)品的時(shí)尚和前沿性。 釋義二：悠閑舒適的生活。 關(guān)聯(lián)分析 客戶分析 客戶面積需求研究（ Research） 關(guān)于精裝修總價(jià)方面的研究 ■ 選擇 1620萬元的客戶偏多，這和客戶選擇的產(chǎn)品單價(jià)和產(chǎn)品面積區(qū)間基本一致，表明， 20萬元是客戶購買小戶型公寓的心理關(guān)口； ■ 25萬元以上的客戶選擇數(shù)量較少，基本上都是選擇面積在 60㎡以上的客戶； 關(guān)于精裝修單價(jià)方面的研究 ■ 80%的客戶選擇了 43004600元 /㎡的價(jià)格，這反映出客戶還是希望產(chǎn)品的價(jià)格越低越好； ■ 15%的客戶選擇了 46005000元 /㎡的價(jià)格區(qū)間，這一區(qū)間的客戶沒有一位自住型客戶，基本都是投資型客戶； 客戶分析 客戶面積需求研究（ Research） 關(guān)于客戶期望的月租金回報(bào) ■ 選擇 500700元 /月的客戶占到了近 50%，這也與目前巢湖市場(chǎng)的整體房租價(jià)格基本一致； ■ 18%的客戶選擇了 300500元 /月的租金回報(bào)，這也反映出他們對(duì)未來租房的方式并不了解，尤其是交給酒店經(jīng)營管理集團(tuán)來進(jìn)行托管的方式，并不十分了解； 關(guān)于出租方式的選擇 ■ 77%的客戶選擇直接購買，自己出租，這主要是目前巢湖客戶對(duì)其他出租方式并不了解； ■ 未來，出租方式最為有效和方便的應(yīng)該首選交給品牌酒店經(jīng)營管理公司，這需要在后期的營銷策略上加大宣傳和調(diào)整營銷策略； 客戶分析 客戶分析 客戶購買要素研究（ Research） ■ 從圖中可以看出，地段是客戶購買小戶型公寓最為關(guān)心的要素，其次才是價(jià)格，這表明，大部分客戶對(duì)小戶型公寓還是略有了解； ■ 戶型、交通和物業(yè)是客戶另外 3個(gè)比較關(guān)心的要素，尤其是交通方面，客戶在交流中表示出要便于出行。 ? 線條流暢，質(zhì)感強(qiáng)，現(xiàn)代、快速的概念呼之欲出。 ? 與本項(xiàng)目產(chǎn)品相比，本項(xiàng)目在戶型上更具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。地級(jí)巢湖市被一拆為三，分別并入合肥、蕪湖、馬鞍山三市。 圖： 2023年上半年溫家寶總理關(guān)于房地產(chǎn)政策調(diào)控的講話 2023年上半年 ， 溫家寶總理在各種場(chǎng)合多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果 ， 即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大提出 “ 穩(wěn)增長(zhǎng)更重要 ” 之時(shí) ， 溫總理仍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施 。 20個(gè)代表