【正文】 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達性。 是當地舉辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達 23萬平方米，提供約 1000個車位 寫字樓 —— ，高度為 139米，其中 13層為高檔國際時裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 模式二案例 廣州中信廣場 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層 CEO至尊空中別墅。 根據經營的商品范圍及提供的不同服務內容， 商場共分為五個獨立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為： 1. “繽紛新天地” 2. “都市新天地” 3. “庭苑新天地” 4. “寰宇新天地” 5. “活力新天地”。 “東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 ?負一層主要為停車場，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設一圈商業(yè)。 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場 北京華貿中心 北京東方廣場 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 一座 二座 三座 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價值， 即消費者的感知價值得到最大化挖掘。 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 各功能客戶構成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風味食品，此外店內還有一組專為“家庭”服務的主題餐廳。 案例（ 3/3） —— 北京華貿中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。 經營方式 公寓租售并舉，其余均自行經營。單元內提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內的用品一應俱全。 模式三案例 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 最高檔的店鋪、劇院、 7個不同國家風格的餐廳 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 項目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對而立 時機： 區(qū)域可開發(fā)用地極少 項目使命： 作為隆重登場的華潤集團，作為如此大規(guī)模的項目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來，領導區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場。 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 建造地點： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設計： The Jerde partner Ship； 竣工時間： 1996年 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調購物廊 傳統(tǒng)風格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 4）不同主題區(qū)提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。 內因： ?超強的實力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗式； ?項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符； ?一流的精英團隊。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。 模式二的 KPI體系（關鍵績效指標體系） KPI體系 外因 內因 客戶（產業(yè)）支撐 —— 已形成產業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關簇群 /未來商務核心區(qū) 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 公寓部分 中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達 69054平方米。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 商業(yè)部分 —— 東方新天地： 首層及地鐵層共 10萬平 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務式公寓。 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 各功能規(guī)模構成 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價。 商業(yè)經營的特色 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司?？栴D (The RitzCarlton)和國際五星級酒店萬豪（ Marriott）。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場組成：由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢 38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫車位：兩層共 900個車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測量師行 建成日期： 1996年 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 五星級酒店 Portman RitzCarlton 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層。 模式三的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經營 寫字樓 出租 商場 自行經營 /出租 公寓 一般出租 特征 全為出租或經營，寫字樓、商場、公