【正文】 2. 唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新走廊和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū) ， 正處于經(jīng)濟(jì) 、 文化快速發(fā)展上升期 ， 在此區(qū)域設(shè)立企業(yè)孵化器對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)唐家灣乃至珠海市的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義 。從 敏感性分析圖表 的有關(guān)數(shù)據(jù)來看，在所測(cè)定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于 %，這說明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。 第六章 總體規(guī)劃方案 第七節(jié) 節(jié) 能 本項(xiàng)目遵照國(guó)家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 l 供水條件 ： 200毫米管徑 ， 已通至建址地下 。 這些機(jī)構(gòu)除了在租金上對(duì)入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外 ， 還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù) ，如打通融資渠道 ， 編制商業(yè)計(jì)劃書 ， 組織項(xiàng)目評(píng)估 ， 協(xié)助市場(chǎng)推廣 ， 跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài) ， 實(shí)施人才培訓(xùn)等等 。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過4000人， 3年內(nèi)將達(dá)到 15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到 2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。 第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 第三節(jié) 珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 1. 中山大學(xué)珠海校區(qū)。 第二章 項(xiàng)目背景 第一節(jié) 珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)家級(jí)的“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)保模范城”和“旅游城”。 ： 3280平方米 。 作為科技企業(yè)孵化器 ， 僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平 ，說明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的 ， 項(xiàng)目可行 。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增 20%的良好勢(shì)頭。基地內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓 1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到 100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢(shì)頭。 公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定 ， 以下僅供參考 。由于可以方便地對(duì)企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解 ，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大 。 綠化率 40% 室外停車場(chǎng) 50個(gè)停車位 地下室 兼設(shè)備用房 、 消防水池 、 小型停車場(chǎng)和人防工程 ， 盡量從簡(jiǎn) 。 按 7%的折現(xiàn)率計(jì)算 ， 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 （ 見現(xiàn)金流量估算表 ） ， 該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于 7%的折現(xiàn)率 ， 是有一定投資價(jià)值的 。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 第二節(jié) 對(duì) 策 1. 充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì) 必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)的條件 ，最大限度地利用相關(guān)優(yōu)惠政策 ， 從而最大程度地降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)作成本 ， 吸引企業(yè)入駐 ， 保證較高的企業(yè)入孵率是珠海創(chuàng)新科技大廈成功與否的關(guān)鍵 。 第十章 結(jié)論和建議 。 珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園 （ 珠海 ） ， 形成集聚效應(yīng) ，對(duì)于本項(xiàng)目是有利的 ， 但是同時(shí)也會(huì)在一定程度上產(chǎn)生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng) 。 7. 現(xiàn)金流量 （ 詳見附件 1： 現(xiàn)金流量估算表 ） 第七章 投資估算和效益分析 第一節(jié) 基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 第二節(jié) 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 1. 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %(見利潤(rùn)估算表 ) 2. 本項(xiàng)目投資回收期為 投資回收期 =13+2348520247。 2. 建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) 總用地面積 9800平方米 主樓基底面積 3280平方米 總建筑面積 16800平方米 建筑層數(shù) ≤ 11層 。 創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式： ， 這是創(chuàng)新科技大廈最有保證的基本收益 。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 第一節(jié) 組織結(jié)構(gòu) 珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立 ， 廣東省珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地和現(xiàn)金出資 ， 占 51%出資額 ， 其余 49%資金采取招商融資方式籌集 。珠海基地位于中山大學(xué)與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。 唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。 擬建的創(chuàng)新科