【正文】 居家安防系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)、緊急按鈕（設于主臥室內(nèi)）、門磁、門禁、窗禁、紅外線防盜監(jiān)控系統(tǒng)、可燃氣體泄露探測器；216。 空調(diào)外機圍欄：鋼質欄桿或鋁質百葉；216。 樓梯間：地面和踢腳為花崗石；墻面與頂棚為乳膠漆；216。 園林景觀是目標消費者極為關注的三大產(chǎn)品設計要素之一88景觀設計參考圖片220。核心及重點競爭項目 實際年銷售量在 910萬平米65核心及重點競爭樓盤 首期推售量在 812萬平米，且主要分兩批推出典型競爭項目 用地面積 （畝） 住宅總體面積 （萬平米）項目首期占地面積（畝）項目首期住宅建筑面積（萬平米）首期銷售周期（自項目首次推廣計算）（單位：月）中海國際社區(qū)一期（ A、 B段）1986 102 96 10優(yōu)品道一期（A、 B段） 413 40 74 12萬科魅力之城一期 463 55 40 6鷺島國際社區(qū)一期 422 75 9 3華潤翡翠城一期 782 100 104 12 12注：品牌開發(fā)商首期蓄勢周期較長鷺島國際社區(qū)采用準現(xiàn)房銷售的現(xiàn)房策略，因此初次亮相時間為其準現(xiàn)房呈現(xiàn)時間；萬科魅力之城一期僅推出 5萬平米，主要由于提前獲得預售證開始進入銷售。 本項目在未進行推廣之前，目標客戶區(qū)域抗性較強，基本為城北區(qū)域客戶216。 區(qū)域房地產(chǎn)需求量大，銷售面積穩(wěn)步增長，空置面積大幅下降S：情境（ situation） —— 區(qū)域消費力26區(qū)域市場綜述? 金牛區(qū)為全市經(jīng)貿(mào)最發(fā)達區(qū)域，在全市十九個區(qū)（市）縣中排名第一， 總量超全市經(jīng)濟總量 1/9；地方財政收入在全市五城區(qū)中已連續(xù)五年名列首位? 金牛區(qū)工業(yè)發(fā)展位居五城區(qū)第二位，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到區(qū)域總產(chǎn)值的 2/3? 區(qū)域引資、出口額逐年顯著增長，經(jīng)貿(mào)活動活躍? 固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大 ，對區(qū)域經(jīng)濟拉升有顯著作用? 區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場 63個，經(jīng)營戶達 3萬余人，該區(qū)域居民有較強的經(jīng)濟基礎? 區(qū)域房地產(chǎn)投資逐年大幅增長，市場需求量大，銷售面積穩(wěn)步增長，空置面積大幅下降S：情境（ situation） —— 區(qū)域消費力27S：情境（ situation） —— 成都土地市場綜述拍賣（掛牌）特征 ：? 制度日益規(guī)范化? 土地規(guī)劃指標趨向 “ 高容積率、低密度 ”? 市區(qū)（三環(huán)內(nèi)）的大地塊進入拍賣市場的數(shù)量日益減少，大地塊主要為政府對品牌開發(fā)商的定向供應市區(qū)內(nèi)（不含郊縣）供應區(qū)域 ：集中在三環(huán)沿線及三環(huán)外，城東、城北為主二環(huán)內(nèi)供地逐年大幅下降 ，三環(huán)附近及三環(huán)外區(qū)域將成為未來供地的絕對主力區(qū)域， 05年城東為主要供地區(qū)域，其次為城北沙河區(qū)域，其中城東 420廠 840畝地王的拍賣引人關注土地拍賣市場 ：市場競爭激烈，在成交的大地塊（ 100畝以上）中，本地開發(fā)商占有比例逐漸減少05年宗地主要以一倍內(nèi)起拍價成交為主 , 06年 13月，土地市場競爭異常激烈，大部分地塊以 23倍起拍價成交 ,以萬科、中海為代表的外來開發(fā)商，將延續(xù) 05年的奪地氣勢220。 相關基礎數(shù)據(jù)均來自于當?shù)亟y(tǒng)計局。 中央財政轉移支付和專項補助資金累計安排 5000多億元216。 核心競爭項目定義：區(qū)位、總價、規(guī)模、單價均具有很大的借鑒價值，同時具有很大的市場影響力220。 開發(fā)商對品牌影響力的推廣在成都本地非常重要舉辦一系列的品牌宣傳活動：216。會所將會所與室外景觀融為一體78丹麥BO發(fā)燒級音響會所健身房自然元素與現(xiàn)代構架相結合的現(xiàn)代鄉(xiāng)村主義建筑風格，豪華裝修，設置名家雕塑和頂級音響（丹麥 DYNAUDIO、丹麥 BO和英國BW發(fā)燒級音響）。 戶型是目標消費者極為關注的三大產(chǎn)品設計要素之一基礎資料一梯兩戶三房三廳兩衛(wèi) 標準層建筑面積： 142平米客廳使用面積 : 22平米餐廳使用面積 : 10平米主臥使用面積 : 20平米 廚房使用面積 : 10平米主衛(wèi)使用面積： 基本設計要點? 各功能房尺度合理，使用舒適? 動、靜分區(qū)? 交通動線合理? 陽臺方正實用價值點? 入戶休閑廳，可根據(jù)需要改為書房? 入戶 → 廚房 → 餐廳完美交通動線? 主臥設衣帽間 94基礎資料一梯兩戶四室兩廳三衛(wèi) +工人房建筑面積： 166平米客廳使用面積 : 27平米餐廳使用面積 : 12平米主臥使用面積 : 25平米 廚房使用面積 : 8平米主衛(wèi)使用面積： 7平米基本設計要點? 動靜完全分區(qū) ? 交通動線合理? 各功能房完整 ,實用價值點? 雙入戶門? 各房間均好成都暢銷多層戶型借鑒住宅單體 —— 多層設計95成都暢銷戶型借鑒 —— 洋房物業(yè)戶型設計96住宅單體 —— 花園洋房設計成都暢銷花園洋房戶型借鑒 基礎資料一梯兩戶四房兩廳兩衛(wèi) 一層建筑面積： 160平米客廳使用面積 : 25平米餐廳使用面積 : 12平米主臥使用面積 : 23平米 廚房使用面積 : 10平米主衛(wèi)使用面積： 基本設計要點? 各功能房尺度合理，使用舒適? 動、靜分區(qū)? 交通動線合理價值點? 贈送露臺? 入戶 → 廚房 → 餐廳完美交通動線? 主臥設衣帽間、雙洗臉盆和齊全獨立的衛(wèi)生設施? 南向超大采光面 1F220。 單元門：鋁合金單元門配可視對講系統(tǒng)；216。 臥室、起居室、餐廳墻面和頂棚：膩子面層；216。 政府已明確表示：從2023年起 ,原則上不再審批多層以下的房地產(chǎn)項目。 寬帶：設二個寬帶網(wǎng)絡接口；216。109住宅戶內(nèi)裝修標準216。 頂層設陽光房送空中花園頂層設陽光房建筑單體 —— 花園洋房產(chǎn)品增值創(chuàng)新220。 園林景觀是目標消費者極為關注的三大產(chǎn)品設計要素之一小區(qū)空間? 小區(qū)空間要求景觀大氣、震撼力? 保證小區(qū)空間延續(xù)性、共融性、共享性組團空間? 組團空間要求親和、參與性? 營造親切的空間感覺私密空間? 私密空間利用景觀保證私密性 86景觀設計建議 —— 植物以高大喬木為主，營造 “ 森林景觀 ” ，這是成都高檔項目必備要素種類 適合成都當?shù)厣L高檔植物喬木 銀杏、桂花、榕樹、加拿大海藻、霸王椰子、香樟、白玉蘭、紅楓灌木 杜鵑、金葉女貞、小葉黃楊、紅葉小檗220。在成都能與我們形成競爭關系的片區(qū)有哪些？53 目前 紫荊桐梓林神仙樹片區(qū)、金沙片區(qū)、浣花片區(qū) 被稱為成都三大高尚居住區(qū)，被公認為成都財富階層主要居住區(qū)域（或心中理想的居住區(qū)域）金沙片區(qū)浣花片區(qū)紫荊、桐梓林、神仙樹片區(qū)220。220。 地方財政收入在全市五城區(qū)中已連續(xù)五年名列首位216。2023年 4月啟動期定位研究報告報告內(nèi)容綱要目 標問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位2目 標問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位報告內(nèi)容綱要3整合資源，展現(xiàn)項目的高端差異化形象確保住宅項目首期熱銷樹立 “華僑城 ”在西南地區(qū)的品牌形象220。 05年地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)，在全市十九個區(qū)（市）縣中排名第一， 總量超全市經(jīng)濟總量 1/9216。 我們在選擇受訪者時，盡量全面地覆蓋了目標客戶可能存在的區(qū)域、行業(yè)、職業(yè)等重要指標要素。項目定位思考52 從項目整體開發(fā)而言，我們要吸引全市的財富階層，就意味著我們必須與現(xiàn)有的高端片區(qū)形成競爭關系。 房屋的建筑質量是目標消費者極為關注的三大產(chǎn)品設計要素之一法式建筑風格85景觀設計建議 —— 整體風格把握? 景觀風格要求次序化，在示范區(qū)域做足氣勢，并注重環(huán)境的參與性? 重視 “ 回家路上的感覺 ” 的營造，保證小區(qū)空間、組團空間、私密空間 三大空間的有序過渡? 水是景觀不可或缺的重要要素 現(xiàn)代園林風格是消費者首選，但有意向客戶對風格的包容性較強，在景觀設計中應注意下述要點：220。 二層以上送空中花園216。 裝修標準基于萬科、中海在成都開發(fā)的類似物業(yè)的裝修標準。 電話：每戶兩條電話線，起居廳、衛(wèi)生間、廚房設一路，主臥室設一接口；216。提倡低密度、高容積率，鼓勵建筑豎向生長220。 室內(nèi)樓梯： 躍層式戶型安裝鋼板或木板樓梯及鋼質欄桿。外墻保溫隔熱 。 戶型是目標消費者極為關注的三大產(chǎn)品設計要素之一97住宅單體 —— 花園洋房設計成都暢銷花園洋房戶型借鑒基礎資料一梯兩戶三房兩廳兩衛(wèi) 二層建筑面積： 148平米客廳使用面積 : 25平米餐廳使用面積 : 12平米主臥使用面積 : 23平米 廚房使用面積 : 10平米主衛(wèi)使用面積： 2F220。著名雕塑 “ 飄 ”室外嬉水池室內(nèi)恒溫游泳池運動休閑、餐飲娛樂一應俱全79本項目首期會所建議會所風格設計原則：與建筑風格保持一致前提下，突出其休閑性具體功能要求：會所面積 3000平米，主要業(yè)態(tài)包括：小型超市、茶坊、健身房、恒溫室內(nèi)游泳池、乒乓球館、餐廳、商務中心核心功能? 滿足本項目業(yè)主的生活基本需要? 為業(yè)主提供運動、休閑場所80項目首期定位項目價格定位及首期推量項目物業(yè)類型及區(qū)位配套建議產(chǎn)品設計建議報告內(nèi)容綱要81客戶對產(chǎn)品各方面要求高，其中最敏感的是 :戶型、建筑質量、景觀目標客戶對產(chǎn)品要求回顧注：以上數(shù)據(jù)均取平均值82產(chǎn)品整體建筑風格 園林風格 裝修標準 停車方式包容性較強，主力偏好現(xiàn)代簡約風格包容性較強 ,主力偏好現(xiàn)代風格 清水房 地下集中停車目標客戶產(chǎn)品需求回顧重要性排序 功能房間 面積區(qū)