【正文】 111220。 電視：起居廳、主臥室各設(shè)一個有線電視接口；216。 臥室樓板考慮 18cm厚，保障隔音；216。 入戶門：鋼質(zhì)成品防盜門，配防盜門鎖、警眼、門鈴；216。 單元入口室外樓梯：石材鋪地；216。 戶型是目標(biāo)消費者極為關(guān)注的三大產(chǎn)品設(shè)計要素之一107建筑單體 —— 疊拼別墅產(chǎn)品增值創(chuàng)新216。 戶型是目標(biāo)消費者極為關(guān)注的三大產(chǎn)品設(shè)計要素之一93住宅單體 —— 多層設(shè)計成都暢銷多層戶型借鑒220。 園林景觀是目標(biāo)消費者極為關(guān)注的三大產(chǎn)品設(shè)計要素之一1．列植的喬木要求規(guī)格、高度大致統(tǒng)一。73項目首期定位項目價格定位及首期推量項目物業(yè)類型及區(qū)位配套建議產(chǎn)品設(shè)計建議報告內(nèi)容綱要74? 消費者對社區(qū)生活配套要求齊全? 中小超市 ﹑ 茶房、恒溫游泳池 ﹑ 健身房、兒童樂園是首期不可缺少的五項配套 消費者配套需求回顧75我們除了常規(guī)動作外，還需要呈現(xiàn)區(qū)域及生活配套資源，體現(xiàn)差異化二環(huán)至三環(huán)三環(huán)沿線成都周邊項目 展示宏偉藍(lán) 圖 景觀（示范）提前呈現(xiàn)生活配套類提前呈現(xiàn)區(qū)域配套類提前呈現(xiàn) 現(xiàn)房呈現(xiàn)華潤翡翠城 　 　 　 　 　鷺島國際社區(qū) 　 　 　 　 　優(yōu)品道 　 　 　 　 　中海國際社區(qū) 　 　 　 　 　萬科魅力之城 　 　 　 　 　置信麗都花園城 　 　 　 　 　麓山國際社區(qū) 　 　 　 　 　世紀(jì)城 　 　 　 　 　大盤必備的策略 尚屬空白或運用較少 運用較少且對開發(fā)商資金實力、現(xiàn)金流要求高76考慮到本項目的自身約束條件和戰(zhàn)略定位，本項目啟動必須采取全面展示的策略，具體內(nèi)容如下：配套分類 內(nèi)容 價值提升點生活配套類 ? 會所 3000平米（含健身房、小超市、恒溫游泳池、餐飲、茶坊）? 幼兒園、名牌學(xué)校（建議）提升住宅地塊價值營銷類 ? 展示項目宏偉藍(lán)圖? 部分景觀區(qū)呈現(xiàn)? 部分現(xiàn)房（可作為樣板間）提升住宅地塊價值區(qū)域配套類 ? 當(dāng)代藝術(shù)中心、五星電影院 提升區(qū)域價值77會所案例借鑒成都鷺島國際社區(qū)會 所簡介面積： 2600平米功能配套：室內(nèi)恒溫游泳池和湯池、投影視聽室、酒吧、高爾夫果嶺、健身房、室內(nèi)外咖啡室、五星級客房、商務(wù)中心、室外嬉水池等。 作為城區(qū)開發(fā)項目，我們應(yīng)以城市的片區(qū)作為我們的競爭對手54恢復(fù)城市人文價值提高城市生活品質(zhì)日常居住傳統(tǒng)社區(qū)社區(qū)形象與城市的關(guān)系競爭要素產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生活方式生活水平的提升成熟社區(qū)舒適便利生活配套與舊城聯(lián)系緊密協(xié)調(diào)發(fā)展高端、中端混合物業(yè)浣花、金沙、紫荊桐梓林神仙樹片區(qū)的內(nèi)涵元素55目 標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位報告內(nèi)容綱要56項目首期定位項目價格定位及首期推量項目物業(yè)類型及區(qū)位配套建議產(chǎn)品設(shè)計建議報告內(nèi)容綱要57項目的 價格 與 推量 是相互制約的因素，如以價格為首要目標(biāo)，則 價高量小 ，反之亦然。 我們將華僑城項目整體資源歸為其住宅地產(chǎn)項目的外部資源 42配套資源與城區(qū)聯(lián)動開發(fā)的順序資源對城區(qū)的價值 資源類型首期 標(biāo)識區(qū)域形象滿足生活需求當(dāng)代藝術(shù)中心、社區(qū)會所、幼兒園、品牌學(xué)校發(fā)展期 打造差異化區(qū)域品質(zhì)完善生活配套資源公園開放CLUB、風(fēng)情休閑街呈現(xiàn)成熟期 完善與補(bǔ)充城區(qū)配套 大型高檔超市5星級酒店、寫字樓43項目核心競爭力發(fā)展方向之 :產(chǎn)品44住宅地產(chǎn)項目自身資源大規(guī)模、低容積率、低密度住宅區(qū)產(chǎn)品特色與差異化是高檔樓盤的必備成功要素45項目核心競爭力發(fā)展方向之 :品牌46我們希望在項目前期對企業(yè)品牌進(jìn)行營銷推廣，使其成為項目核心競爭力萬科 1999年入市成都的企業(yè)推廣220。 深訪目標(biāo)均為家庭年收入均在15萬以上，未來 12年有置業(yè)意向的客戶。本區(qū)域有中高檔住宅需求區(qū)域（金牛區(qū)）經(jīng)濟(jì)收入排名成都各區(qū)第一，貿(mào)易市場潛在消費力強(qiáng)（據(jù)金牛區(qū)、成華區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：專業(yè)市場集中了 3萬戶年收入 50萬以上的生意老板）城北上風(fēng)上水 —— 成都市最厚的一塊 “ 風(fēng)水 ” 寶地（成都市的兩塊 “ 綠肺 ” ：上府河生態(tài)保護(hù)區(qū)、北郊生態(tài)綠地）目前整個城北的產(chǎn)品都是以中低檔產(chǎn)品為主以往的品質(zhì)樓盤熱銷，說明消費者有著強(qiáng)烈改善居住環(huán)境的愿望縱觀成都的東南西北，城北是唯一尚未有大規(guī)模高檔住宅開發(fā)的區(qū)域，高檔住宅缺乏，發(fā)展?jié)摿薮?9S：情境（ situation） —— 競爭市場綜述220。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 ，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉升有顯著作用S：情境（ situation） —— 區(qū)域消費力22區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)金牛區(qū) 第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）2023年 % (同比增長 )% (同比增長 )% (同比增長 )2023年 % (同比增長 )% (同比增長 )% (同比增長 )216。 中央財政性建設(shè)資金累計投入 4600億元216。 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向。人均可支配收入 ：人均可支配收入增幅與商品房價增幅基本持平成都市 0105年，人均可支配收入 (不含隱性收入） 11359元 /年，平均增幅 %，人均消費支出 9642元 /年，平均增幅 %，與近年來商品房增幅 10%基本持平 7S：情境（ situation） —— 成都房地產(chǎn)市場綜述成都房地產(chǎn)投資額 ： 05年增幅達(dá)到了 54%，未來的市場競爭將非常激烈近幾年成都房地產(chǎn)投資保持 24%的較快增速， 05年投資額 ，增幅達(dá)到了 54%，未來的市場競爭將非常激烈住宅供求面積、均價、空置率 ：供求日趨平衡、均價保持 10%以上的穩(wěn)定增幅，空置面積逐年下降05年成都市（不含郊縣）住宅供應(yīng)面積 ,銷售面積 ，同比下降 %，供銷基本持平，均價 3770元 /平米，同比增長 16%， 05年住宅空置面積 ，空置率 %宏觀政策對市場影響 ：成都市場對政策極為敏感受國家宏觀調(diào)控影響， 05年成都房地產(chǎn)市場供求面積走勢、均價走勢出現(xiàn)明顯的波動走勢， 8月政府停止打壓后，市場又迅速恢復(fù)到新政前的市場水平，住宅均價在 10月首次突破 4000元 /平米，達(dá)到 05年的最高點城北住宅發(fā)展情況 ：城北遠(yuǎn)落后于城南、城西、城東城北 05年供應(yīng)量 ，銷售量 ，落后其他區(qū)域 4到 5倍，城北 05年均價為 3376元 /平米，同比增幅達(dá)到 %，但仍落后其他區(qū)域 200500元 /平米06年一季度住宅發(fā)展情況 ：成都市區(qū)房價同比去年增長 %，為中央關(guān)注的 15個城市之一住宅第一季度均價 3974元 /平米，較去年 12月均價 3900元 /平米增長 %，但同比去年增長 %220。第三產(chǎn)業(yè)中以流通部門、生產(chǎn)生活部門的貢獻(xiàn)最大? 0 05年外貿(mào)進(jìn)出口總額保持 30%的高速增長態(tài)勢，私營、外資企業(yè)數(shù)量激增? 近幾年社會消費品零售總額保持 13%的穩(wěn)步增幅，且消費零售中以批發(fā)零售業(yè)為主? 近幾年成都房地產(chǎn)投資保持 24%的較快增速， 05年更是達(dá)到了 54%的增幅 21區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金牛區(qū) GDP（億元）人均 GDP（美元）固定資產(chǎn)投資（不含跨區(qū)項目數(shù)） （億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）2023年 4800 125 11280%(同比增長 )15%(同比增長 )％(同比增長 )%(同比增長 )2023年 4175 10390% (同比增長 ) ——% (同比增長 )% (同比增長 )216。 相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來自于當(dāng)?shù)貒辆帧?20。 目標(biāo)客戶屬多次置業(yè)，但目前居住條件屬中檔水平資料來源：成都華僑城項目《消費者研究》報告31S：情境（ situation） —— 消費者特征綜述類別 置業(yè)區(qū)域 購買目的 價值取向 需求、喜好及消費習(xí)慣意向消費者主力傾向? 客戶選擇置業(yè)區(qū)域主要考慮的三項因素是綠化環(huán)境、交通便利性、配套齊全? 對三環(huán)內(nèi)產(chǎn)品無限制，三環(huán)路沿線首選多層洋房? 客戶對高檔社區(qū)附近設(shè)主題公園無抗性，并希望通過 “ 歡樂谷” 的修建，提升項目價值及改善交通狀況? 客戶購房的最關(guān)鍵因素是尋找一個能享受生活的地方，次要因素是項目的保值性和給孩子一個更好的成長環(huán)境? 工作、居住方便及方便照顧老人? 客戶本次購房目的為自住兼顧投資? 價格、升值潛力對客戶購房影響非常大? 客戶很注重開發(fā)商品牌? 客戶對華僑城集團(tuán)、歡樂谷有基本印象，且歡樂谷的知名度高于華僑城? 客戶購房主要考慮本人、愛人需要? 客戶偏好的物業(yè)類型為花園洋房? 客戶參加的業(yè)余活動廣泛，其中交往休閑和學(xué)習(xí)類活動略為突出資料來源：成都華僑城項目《消費者研究》報告購買的關(guān)鍵因素32SOWTS：情境（ situation） —— 項目 SWOT? 目前區(qū)域配套資源匱乏、形象差，無法對高端定位形成足夠的支撐? 項目周邊區(qū)域流動人口較多，社會治安有一定隱患? 項目所在區(qū)域并不是市場所認(rèn)可的高端產(chǎn)品的區(qū)域? 沙西線等交通干線交通不暢? 隨著城市發(fā)展擴(kuò)張，項目屬成都市主城區(qū)項目? 城北區(qū)域價值動態(tài)提升，將給本案開發(fā)帶來新的契機(jī) ? 城北行政中心的搬遷，將提升本片區(qū)區(qū)域形象? 眾多外來品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，以及大規(guī)模高端產(chǎn)品的面世將構(gòu)成對本項目的競爭（如中海 181和黃等）? 政府調(diào)控不可預(yù)計性? 項目屬大規(guī)模、低密度、復(fù)合型城區(qū)開發(fā)項目，可自成體系不受周邊環(huán)境影響? 開發(fā)商品牌，多年專業(yè)高檔房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域所奠定的市場影響力? 地塊緊鄰金牛賓館和迎賓大道，擁有較好的成都人脈和市場認(rèn)知度? 項目位于城北成