【正文】 因此 ， 要推進房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營。 目前我國有很多高校都分別在不同的學(xué)科分支下建立了物業(yè)管理專業(yè)，教學(xué)層次比較多，涵蓋了本科、高職、專升本、高自考等層面，授課對象很廣， 數(shù)量也非常巨大。 （五） 物業(yè)管理的社會環(huán)境較好 各發(fā)達國都是實行資本主義市場經(jīng)濟體制。 通過學(xué)習(xí)兩個《物管條例》，筆者認為，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，在法律上是兩個平等的民事權(quán)利主體；在經(jīng) 濟上是等價有償、質(zhì)價相符的委托人與被委托人的關(guān)系；在理念上是人性化的服務(wù)和管理。 （四） 法律體系不健全，糾紛不斷。 其次，“建管不分”還阻礙物管服務(wù)價格的市場化形成，阻礙管理費走向正常水平。 （二） 物業(yè)管理服務(wù)意識差、運作不規(guī)范。近年 來，在外來名牌物業(yè)管理機構(gòu)的沖擊、內(nèi)生的本土物管發(fā)展雄心及居民需求不斷升級的合力作用下，東莞物業(yè)管理得到了長足發(fā)展。 物業(yè)管理市場化 物業(yè)管理的 市場化是物業(yè)管理最主要的特點。 由于我國的物業(yè)管理行業(yè)才只有 20 多年歷史，在全國發(fā)展又不平衡，且物業(yè)管理深入到千家萬戶，牽涉到方方面面，所以有的地方在制定地方性法規(guī)、政府規(guī)章時，回避了對該術(shù)語作用定義，目前在我國法律、行政法規(guī)這些層次的立法中，尚未對“物業(yè)管理”術(shù)語作出明確的定義 。 （二） 研究目的 本文以“東莞市物業(yè)管理 中存在的 問題 、原 因 及對策 分析 ”為課題，在界定物業(yè)及物業(yè)管理概念的基礎(chǔ)上，分析研究東莞物業(yè)管理的存在的問題 及其原因 ，并結(jié)合香港、新加坡、美國等國 內(nèi)外先進的物業(yè)管理模式的經(jīng)驗，找出解決東莞物業(yè)管理問題的辦法， 為物業(yè)管理理論的發(fā)展和實踐提供有益的借鑒。s property management, in the development process because of t he legal system is imperfect, sense of service and management sense of dislocation, fees and services of inconsistency and lack of professional property management panies and lead to owners of the obvious contradiction between the two sides, which in recent years To keep the property management disputes, the impact of the broad masses of the people39。 袁廣新 （ 2020） 認為，我國物業(yè)存在如下問題：業(yè)主委員會的法律地位不明確；開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責(zé)權(quán)不對等；業(yè)主大會建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等；房管部門責(zé)權(quán)不明，所以要明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；明確業(yè)主委員會的法律地位；明確物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系；明確地方房管部門的失職責(zé)任。 作為土地和建筑總和的物業(yè)，它與其他工業(yè)產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在：（ 1）使用的長期性（ 2）建設(shè)周期長、投資量大（ 3）位置固定性（ 4）價值上具有保值性和增值性（ 5）形式上的多樣性（ 6）受政策的影響大。都由物業(yè)公司承擔(dān)。 管理經(jīng)營型物業(yè)管理模式，是指物業(yè)建設(shè)單位或?qū)I(yè)化物業(yè)管理企業(yè)按照政府核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費，并向業(yè)主提供與管理費相適應(yīng)的物業(yè)管理公共 服務(wù)的經(jīng)營模式。 目前人才的短缺已經(jīng)成為制約東莞物業(yè)管理行業(yè)進步的‘瓶頸’，據(jù) 來 東莞 市物業(yè)管理協(xié)會的相關(guān)資料顯示，東莞共有各類物業(yè)管理機構(gòu) 200 多家，各類物業(yè)管理處 500 多家，管理各類物業(yè)面積約 2020 萬平方米，從業(yè)人員約 10 萬人，其中具 有物業(yè)管理經(jīng)理、物管員等上崗資質(zhì)的約 1000 人；專業(yè)人才嚴(yán)重不足，持證上崗人員不足 1％。這樣的支持和扶助，幫助物業(yè)公司渡過了行業(yè)最初的資源貧乏期，幫助形成新型的服務(wù)理念、規(guī)范的管理服務(wù)體系和優(yōu)秀的人才團隊。物業(yè)管理公司解決不了。其中： 業(yè)主 沒有認識到物業(yè)管理是使其房地產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒有意識到物業(yè)服務(wù)是一種消費行為。注冊物業(yè)管理經(jīng)理人要通過一系列考試，包括物業(yè)維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作，資產(chǎn)管理、風(fēng)險管理等等。 ， 實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營 ， 降低管理服務(wù)成本 ， 提高管理效率 ， 增強市場競爭能力和滿足業(yè)主需求。所以本文認為，由市場決定物業(yè) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理的大勢所趨，但現(xiàn)階段仍需要政府這只“有形的手”發(fā)揮調(diào)控作用。 六、 結(jié)束語 物業(yè)管理是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的不斷提高，發(fā)展前途光明，東莞物業(yè)管理也處于不斷發(fā)展進程中 ， 在此發(fā)展過程中遇到一些問題在所難免，企業(yè)和政府對解決這些問題有不可推卸的責(zé)任，國際國內(nèi)的物業(yè)管理經(jīng)驗對于東莞來說，有重要的借鑒意義，在此期望，通過政府與企業(yè)的共同努力，共同構(gòu)建和諧物業(yè)。 （三） 制定合理的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 在市場經(jīng)濟條件下， 物業(yè)管理的收費形成 應(yīng) 按照市場經(jīng)濟的規(guī)律 ， 由供求雙方在市場競爭中成 ， 政府一般不規(guī)定具體的收費標(biāo)準(zhǔn) ， 具體收多管理費由業(yè)主 (委托方 )與管理公司 (受托方 )雙討價還價決定 ， 視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少等情況而不同 。 這種一體 化管理 使物業(yè)公司人員眾多、管理成本高， 此外，由于 缺乏專業(yè)的物業(yè)公司提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)服務(wù) 質(zhì)量不滿 ，從而導(dǎo)致物業(yè)管理收費難問題。為了保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，各發(fā)達國家都非常重視物業(yè)管理人才的培養(yǎng)和認證工作。 業(yè)主對物業(yè)管理的消費觀念、消費意識在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展 ， 。 事實上，不少物業(yè)糾紛多是因開發(fā)遺留問題或承諾不到位引起的，比如房屋質(zhì)量、綠地面積縮水、配套設(shè)施不到位等很多爭議較大的糾紛，都是開發(fā)商在工程建設(shè)上的遺留問題，而非物管公司的 “管理 ”范圍。 據(jù)東莞東莞物業(yè)管理協(xié)會行業(yè)管理部部長指出： 目前 ， 東莞 的物業(yè)管理公司有80%以上與發(fā)展商是一種“父子兵”關(guān)系， 很多新開發(fā)的樓盤都是開發(fā)商在賣完房子之后，就地成立一個物業(yè)管理公司 或者交由下屬的物業(yè)管理公司管理 ， 例如東莞中信物業(yè)管理有限公司就是中信集團下屬的全資子公司，中信房地產(chǎn)公司開發(fā) 的很多樓盤如：東泰花園、中信陽光澳園、中信新天地、中信凱旋城、中信森林湖都是交由中信物業(yè)管理。這是社會發(fā)展的必然，自然而然成立物業(yè)管理企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)管理模式，是指由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實施社區(qū)物業(yè)管理的模式。 物業(yè)管理社會化 物業(yè)管理社會化指的是物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來，統(tǒng)一承擔(dān)。是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共設(shè)施及相鄰的場地、 庭院、干道。對于中國物業(yè)存在的問題及對策，眾學(xué)者沒有明確的定論 。它不僅可以改善人們的工作和生活環(huán)境，提高城鎮(zhèn)居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代城市意識，而且能夠延長物業(yè)的使用壽命，提高其經(jīng)濟價值，還能夠增加人們的就業(yè)機會，使人們安居樂業(yè)。在不同的國家和地區(qū)，含義各不相同。按照本定義的解釋，由于沒有物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)的介入，均不屬于物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代化企業(yè)制度組建并運作，具有明顯的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨產(chǎn)核算、自負盈虧，能夠獨立承擔(dān)民事和經(jīng)濟法律責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理的服務(wù)層次越來越高，物業(yè)管理的單體規(guī)模也越來越大，涌現(xiàn)出一批像中信東泰花園、景湖花園、新世紀(jì)豪園、新世界花園等明星大盤；同時，物業(yè)管理服務(wù)不斷創(chuàng)新，出現(xiàn)了客戶服務(wù)中心、一站式服務(wù)、首問責(zé)任制、物業(yè)服務(wù)特區(qū)等新鮮事物。 有些物業(yè)管理公司在財務(wù)制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構(gòu)成和分配使用的。開發(fā)商為了賣樓，需要物管服務(wù)出效果，需要迎合業(yè)主不